三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：產(chǎn)品配比和持售比同樣決定項(xiàng)目生死

本站訊    上周（3月9日至3月13日）來自四川、黑龍江、廣西、山東、吉林五省共5家開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尋求與飆馬合作。

 

咨詢合作的5家開發(fā)商分別是：四川某市40萬方綜合體項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供全程顧問服務(wù)；黑龍江牡丹江市4.9萬方全商業(yè)和11萬方主題公園項(xiàng)目；廣西龍州75萬方國際商貿(mào)城項(xiàng)目，該項(xiàng)目是廣西壯族自治區(qū)政府統(tǒng)籌推進(jìn)重大項(xiàng)目，崇左市、龍州縣政府招商引資重點(diǎn)工程，第11屆中國-東盟博覽會唯一指定合作基地；山東濟(jì)寧占地500畝，規(guī)劃建筑面積57萬方項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供商鋪銷售代理服務(wù)；吉林長春8萬方商業(yè)項(xiàng)目，需要專業(yè)公司提供定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商服務(wù)。

 

上述項(xiàng)目皆位于三四線城市，三線城市因城市能量和等級、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段所限，對寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓、高星級酒店等高端物業(yè)需求是有限的，與一線和一些二線城市、尤其是省會城市差距非常明顯。沒有相當(dāng)足夠的占地面積，就無法設(shè)計(jì)出更多的符合三線城市所需的最易去化的70年產(chǎn)權(quán)的住宅、公寓類產(chǎn)品和沿街開放式的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，尤其是住宅和沿街商鋪產(chǎn)品，是需要占有較大的地理空間的，同時(shí)需要更多的地上計(jì)容的配套空間。

 

所以盡管地處商業(yè)核心地段的商業(yè)綜合體項(xiàng)目大多容積很高、甚至達(dá)到了三線城市舊城改造國土部規(guī)定的上線，但是由于所占面積有限，住宅、公寓、商鋪等快銷、回籠資金好的產(chǎn)品配比有限，項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)資金平衡封閉運(yùn)行。而且因地處商業(yè)核心地段地價(jià)高，又因容積率高、體量大、地下空間利用充分，建安成本也遠(yuǎn)高于一般建筑，資金投入量巨大，尤其是在當(dāng)下地產(chǎn)形勢緊張的情況下，甚至成為全集團(tuán)的拖累，造成項(xiàng)目開發(fā)舉步維艱。

 

因此，三線城市商業(yè)地產(chǎn)的選址一定要慎重，現(xiàn)在就是三線城市在市中心的核心商圈拿巨幅地塊也是基本不可能了，成本太高，拆遷、軍用電纜、郵電通訊等又有很多的未知因素（很多三線城市的市中心都有軍事設(shè)施和郵電通訊主干線，拿地之初未調(diào)查清楚，交地或者開工就后患無窮，這樣的案例在老城區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目中不勝枚舉）。

 

然而，這似乎又與地段為王的理念相互矛盾，很難達(dá)到統(tǒng)一，所以需要我們開發(fā)商以更專業(yè)的眼光去挑選優(yōu)質(zhì)、面積合適的地塊。