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國內商業地產規劃設計目前存在哪些問題?

來源:飆馬商業地產       作者:飆馬商業地產       時間:2017-10-30

本站訊  上周(10月23日至10月29日)共有4家來自全國各地的開發商或品牌商,通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。

 

 

尋求服務的項目是:1、皖北某縣城70多畝純住宅項目尋合作開發,基本情況如下:項目/地塊概況;地塊大小:70多畝,凈地。總地價:3億左右。相關指標:容積率不小于1.5不大于2.0,建筑密度不大于26%,綠地率不小于35%。合作基本要求,土地出讓合同已簽署。已交部分土地出讓金算作股份,股份比例另議。剩余土地出讓金由合作方全權募集資金支付,聯合開發,按股比分配利潤。2、山東設計院,有一個180畝地的綜合體項目,在尋找設計公司階段;3、西藏日喀則某綜合體項目尋求合作;4、江蘇儀征商業項目,占地24畝純商業地塊,欲尋求專業公司提供相關服務。

 

國內商業地產規劃設計目前存在這五大問題

 

1、開發商忽視商業定位的重要性,忽視商業地產策劃在前期規劃階段舉足輕重的作用。

 

目前商業地產項目前期規劃設計的基本程序是:拿到地以后,組織自有力量做個簡要調研論證,然后先找設計院設計,再報建,項目批下來之后再找策劃公司。

 

在這個流程當中,開發商雖然對項目定位也會做一些調研論證,但是其目的性、專業性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度,與專業的商業地產策劃公司的工作往往無法相提并論,導致很多時候開發商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確,甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性,又必然導致對規劃設計的導向作用不明顯、指導性不強,由此埋下種種隱患。

 

2、發展商以銷售為導向的開發模式造成商業地產規劃設計草草上馬。

 

發展商以銷售為導向的開發模式,加上資金鏈的需要,決定了商業地產的規劃設計越快越好,回款越早越好。這種銷售的功利性,導致商業地產往往開始是極具隨意性地規劃設計一種報建方案,等方案報建之后,策劃公司介入,即使方案不合適經營定位,發展商也往往急于開工建設,難以下決心更改設計方案,其結果往往是,策劃公司只能在方案不大改的前提下,提出適當的修正意見,商業規劃設計與市場經營定位脫節的問題暴露無疑。

 

3、在商業地產領域,設計院本身也有一定的局限性。

 

盡管規劃設計院在規劃商業地產項目時,也是會考慮市場定位,但是,由于行業的局限,規劃設計院對商業業態的建筑設計和配套規范和細節知之不多,只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規劃設計。與規劃設計單位在住宅領域的駕輕就熟相比,在商業地產領域,其經驗和深入程度,差得太遠。

 

4、商業地產規劃設計,與商業的實際經營者脫節嚴重。

 

商業地產的實際參與者包括:發展商、規劃設計者、策劃代理商、商業經營者、投資者,這五者之中,商業經營者是商業地產的基礎。商業地產的規劃設計,必須充分了解經營者的需求,才能做到適銷對路。令人遺憾的是,在實際的規劃設計過程中,極少有某一方與經營者溝通和求教,一個經營者缺席的商業規劃設計,其結果必然與實際市場需求脫節。

 

5、策劃行業有其自身的運作規律,開發商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

 

以深圳為例,商業地產策劃公司一般習慣于做項目的全程代理,更關注招商、銷售代理收益,如果單獨做前期策劃,不但投入人力多,而且收費太少,往往興趣不大。同時,開發商對于策劃機構介入前期規劃的價值也沒有充分的認識,更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業地產規劃設計為先、策劃滯后的現象見怪不怪,而規劃設計沒有策劃的導航,就只能跟著感覺走了。

 

文章來源:飆馬商業地產

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