本站訊 上周（12月25日至12月31日）共有5家來自全國各地的開發商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。
尋求服務的項目分別是：1、河南南陽鄧州，農副產品冷鏈物流城項目，占地100畝，一期70畝已經開建，需要專業公司提供策劃、招商、銷售服務；2、阜陽某商業街項目；3、重慶榮昌某汽車博覽城項目，占地116畝，規劃建筑面積6.7萬方，需要專業公司提供相關服務；4、山東東營某綜合體項目，雙子樓，塔樓部分為四層商業，總體量2萬方，已建成，需要專業公司提供招商銷售運營推廣等服務；5、廣西來賓某建材商貿中心項目，占地230畝，規劃建筑面積26萬方，其中包括16萬方商業，8萬方住宅。目前規劃設計方案已經確定，項目分期開發，一期商業5萬方。
針對咨詢項目，本文飆馬商業地產和大家談談冷鏈物流。
冷鏈物流發展現狀及特點分析
受國家政策拉動和市場需求影響，中國冷藏車需求量增長呈逐年上升之勢。冷藏保溫車產量增速從2005-2010年的10%上升到2011-2012年的13.8%。2015年，中國冷藏保溫車產量達到7063輛，其中，北汽福田、鎮江飛馳以及中集集團市場份額均在10%以上。
冷鏈物流是一項復雜的系統工程，與高新技術、高額投資、先進管理緊密相連。繼2010年國家發改委《農產品冷鏈物流發展規劃》出臺后，2017年中國各省市也相繼出臺了冷鏈物流“十二五”規劃，基于這些規劃及需求的不斷增長，中國冷鏈物流行業發展前景可觀。
冷鏈物流發展展望
隨著農產品冷鏈物流行業競爭的不斷加劇，大型農產品冷鏈物流企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內優秀的農產品冷鏈物流生產企業愈來愈重視對行業市場的研究，特別是對企業發展環境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內優秀的農產品冷鏈物流品牌迅速崛起，逐漸成為農產品冷鏈物流行業中的翹楚！
由于一些企業不具備專業的冷鏈物流運作體系，也沒有冷鏈物流配送中心，而冷鏈物流中心的建設是一項投資巨大、回收期長的服務性工程，建立冷鏈物流中心顯然不適合他們。這些企業可與社會性專業物流企業結成聯盟，有效利用第三方物流企業，實現冷鏈物流業務。
物流企業可與工商企業結成聯盟，先期按條塊提供冷鏈分割的冷鏈運輸環節功能服務，輸出有針對性改進的物流管理和運作體系。冷鏈運輸是冷鏈物流的關鍵環節，尤其是乳制品要求嚴格，需要天天配送。鮮奶的質量要求比較高，需要特殊條件的運輸，零售業與廠商結盟實現鮮奶的保質運輸。由于生產廠商有一整套的冷鏈物流管理和運作系統，能在運輸中保證鮮奶的質量，建立由廠商直接配送的運輸服務。
共同配送是經過長期的發展和探索優化出的一種追求合理化的配送形式，也是美國、日本等一些發達國家采用較為廣泛、影響面較大的一種先進的物流方式，它對提高物流運作效率、降低物流成本具有重要意義。
由于冷鏈物流的低溫特點，物流企業單獨建立冷鏈物流中心，投資成本高，而且回收期較長。而因為冷鏈食品的特點相同，社會整個冷鏈物流業應該聯合起來，共同建立冷鏈物流配送中心，實現冷鏈物流業的共同配送。
從微觀角度看，實現冷鏈物流的共同配送，能夠提高冷鏈物流作業的效率，降低企業營運成本，可以節省大量資金、設備、土地、人力等。企業可以集中精力經營核心業務，促進企業的成長與擴散，擴大市場范圍，消除有封閉性的銷售網絡，共建共存共享的環境。
從整個社會角度來講，實現冷鏈物流的共同配送可以減少社會車流總量，減少城市卸貨妨礙交通的現象，改善交通運輸狀況；通過冷鏈物流集中化處理，有效提高冷鏈車輛的裝載率，節省冷鏈物流處理空間和人力資源，提升冷鏈商業物流環境進而改善整體社會生活品質。
發展制約
就我國當前的冷鏈物流現狀，中央和地方都在大力支持并提倡，力求發展，專家認為，發展冷鏈物流，其中可以促進諸如農產品、水產品、畜禽肉類等的商品流通，降低資源損耗，從而增強社會資源的利用率，而我國的冷鏈物流產業相對落后，這與起步較晚，技術落后等是分不開的，食品冷鏈產業蘊藏著很好的投資機遇，但有關專家也同時指出，中國食品冷鏈產業發展存在三大制約因素，企業投資冷鏈產業應揚長避短，從突破制約因素中找到商機。
首先，設施設備不足。中國易腐物品裝車大多在露天而非在冷庫和保溫場所操作，80%~90%的水果、蔬菜、禽肉、水產品都是用普通卡車運輸，大量的牛奶和豆制品是在沒有冷鏈保證的情況下運輸的，運輸這些易腐食品時大多在上面蓋一塊帆布或塑料布，有時棉被還成了最好的保溫材料。
造成這種窘境的直接原因是中國冷鏈設施和冷鏈裝備嚴重不足，原有設施設備陳舊，發展和分布不均衡，無法為易腐食品流通系統地提供低溫保障。
其次，技術標準缺位。由于食品冷鏈是以保證易腐食品品質為目的，以保持低溫環境為核心要求的供應鏈系統，所以它比一般常溫物流系統的要求更高，更復雜，建設投資也要大很多。而中國的冷鏈系統還只是一個早期的冷凍設備市場，掌握的冷鏈技術在很多食品種類上還不能完全應用，相對于國際先進水平差距很大。同時，中國冷鏈的實施沒有國家或行業的專項標準，只有一些大型食品生產加工企業自己制定了一些標準，因此在監管上也是空白。
第三，產業配套不全。易腐食品的時效性要求冷鏈各環節必須具有更高的組織協調性。然而，中國冷鏈產業的整體發展規劃欠缺影響了食品冷鏈的資源整合，供應鏈上下游之間缺乏配套協調。如在冷庫建設中就存在著重視肉類冷庫建設，輕視果蔬冷庫建設；重視城市經營性冷庫建設，輕視產地加工型冷庫建設；重視大中型冷庫建設，輕視批發零售冷庫建設等問題。這些失衡使得中國食品冷鏈產業還未形成獨立完善的運作體系。
發展規劃
◆統籌多方協調
構建適合中國國情的農產品冷鏈物流體系。應充分發揮政府的宏觀調控作用，建立政府、行業協會和龍頭企業聯動機制，制定國家農產品冷鏈物流發 展規劃。根據中國優勢農產品區域布局和農產品冷鏈物流的特點，建立多種組織形式并存的農產品冷鏈物流體系，以加工企業為核心，產供銷一體化的農產品冷鏈物流體系：以物流配送中心為核心，發展區域內農產品短途冷鏈物流體系：利用第三方物流，發展跨區域的農產品長途冷鏈物流體系。實施供應鏈物流管理模式，推動中國農產品冷鏈物流的健康、穩定、快速發展。
◆整體梯度推進
選擇重點品種、重點區域先行試點。
充分調動冷鏈環節行為主體的積極性，特別是重點培育第三方物流、提高農民的組織化程度。根據國家農產品冷鏈物流發展規劃的總體要求，以及區域資源稟賦和優勢農產品布局，積極推進各具特色的區域農產品冷鏈物流體系建設，選擇重要品種(高價值量農產品，如熱帶水果；易腐敗產品，如肉類等)建立冷鏈通道試點。一是在大城市開展“生產基地+配送中心+超市”冷鏈物流試點和“生產基地+大型批發市場+配送中心+超市”試點。二是在農產品出口優勢產區開展“加工企業+生產基地”冷鏈物流試點和“加工企業+生產基地+第三方物流”試點。在總結示范、試點成功經驗的基礎上，逐步向全國輻射、推廣。
◆建多元化機制
加大投入，建立以“企業為主體、政府引導、多方參與”的多元化投入機制。
加拿大冷鏈物流發展的成功經驗表明，不管是物流企業、批發市場。還是配送中心，在起步階段，政府的支持和引導資金的投入至關重要。中國農產品冷鏈物流還處于起步發展階段，一方面，在硬件設施建設、微觀技術和宏觀管理上還缺乏經驗；另一方面。由于從“田間一餐桌”整個物流過程鏈條太長，一家企業難以完成冷鏈物流系統建設。2005年，中國物流業增加值為1.2萬億元，同比增長12.5%，物流對國民經濟發展的支撐和促進作用日益顯現，更需要政府對現有的交通運輸、倉儲、配送各環節資源進行有效整合。因此，根據冷鏈物流自身發展的特點和發展的實際需求，政府需要加大資金投入，并逐步形成多方參與的多元化投入機制。依據供應鏈物流管理模式和多種形式農產品冷鏈物流體系的要求，政府引導資金支持的對象，一是大型批發市場和配送中心，二是提供社會公共服務的第三方物流中心。三是產地加工企業。支持的重點內容主要是硬件設施建設、分析檢測設備、標準的制定與人員培訓等。
◆重視科技作用
通過原始創新、集成創新和引進消化吸收再創新等多種形式，不斷提高多式聯運基礎設施和硬件建設水平，加強生產、儲藏、加工、運輸、銷售各節點技術的改造與升級，全面推動中國農產品冷連物流跨越式發展。一是繼續加強運輸主干線及其附屬場站的基礎設施改造，盡快形成與多式聯運相適應的配套的綜合運輸網絡及完善的倉儲配送設施；二是鼓勵GPS、自動識別等技術的應用，通過網絡平臺和信息技術將承運人、用戶、制造商、供應商及相關的銀行、海關、商檢、保險等單位聯結起來，實現對貨物的全程監控和資源共享、信息共享，提高全社會整體運輸效率；三是引進、推廣自動化冷庫技術和庫房管理系統、真空預冷技術、無損檢測與商品化處理技術、運輸車溫度自動控制技術等先進技術，提高技改能力和技術更新能力。
◆制定法律法規
建立健全檢查與監督機制。
加拿大冷鏈物流的健康發展得益于其完善的法律法規和標準，健全檢查與監督機構。同時，其中央與地方“分級管理、相互合作”的管理模式也值得我們借鑒。我國應盡快制定與國際接軌的農產品冷鏈物流指導準則與相關標準，包括整個冷鏈物流節點的相關標準和良好操作規范。如原料基地生產標準與規范、預冷與貯藏標準、加工標準、運輸標準(特別是農產品運輸溫度標準)、銷售標準、標簽標準，以及檢測方法標準、環境標準、服務標準等，并制定以GAP(良好農業規范)、GVP(良好獸醫規范)、GMP(良好生產規范)、HACCP(危害關鍵控制點分析)、ISO為基本原理的農產品冷鏈物流全程質量與安全控制技術規程，實現從田間到餐桌的全程控制。另一方面，充分發揮現有國家和部門相關檢測機構的作用，根據冷鏈物流的要求，補充完善檢測項目和內容，并鼓勵在大型超市、批發市場建立相應的檢測平臺，為農產品物流提供快速檢測服務。此外，要建立健全檢查與監督機制，積極推行專業認證和市場準入制度，建立農產品冷鏈物流質量安全屏障。
◆出臺相關政策
為了盡快推動我國農產品冷鏈物流業的快速發展，國家必須盡早制定和實施科學、有效的宏觀政策。在科技政策方面：將冷鏈物流技術發展作為重要內容，納入國家發展規劃和科技計劃；加大國家對農產品冷鏈物流的科技政策性投入，設立專項基金，并列入預算；加大國家科技支撐計劃、863計劃、火炬計劃、中小企業創新基金、國際合作等項目計劃的資助強度：重視農產品冷鏈物流平臺建設，在國家重點實驗室、國家工程中心、部門重點實驗室、中試基地、質量標準與檢驗中心、食品安全評價研究中心等國家工程項目建設中，給予優先支持。在財政金融政策方面：建議把農產品冷鏈物流作為國家投資、政策引導和吸引外資的戰略重點，在預算安排和工農業建設項目計劃中，給予集中支持和傾斜；適當考慮冷鏈物流企業、批發市場、配送中心減免增值稅和所得稅；對農產品冷鏈物流業實行優惠貸款政策，包括低息、貼息、放寬還貸期限、放寬抵押條件、支持外資介入等。在產業政策方面：盡快理順多部門管理的局面，成立協調組織，理順科研、生產、貿易等部門的關系；按照國家產業政策要求，根據優勢農產品的區域布局引導農產品冷鏈物流業的合理布局；加速農產品冷鏈物流園區建設，引導一體化發展。在貿易政策方面：鼓勵、支持農產品冷鏈物流企業積極參與國際競爭；采取有效手段和政策，扶持與保護具有自主知識產權的農產品冷鏈物流商標和品牌，擴大其在國際市場的影響；引進、消化發達國家農產品冷鏈物流技術，包括項目、設備儀器等硬件，以及產權許可證貿易或軟件貿易。
◆農產品冷鏈物流發展規劃
《農產品冷鏈物流發展規劃》將加速冷鏈物流市場的快速擴容，規劃實施后，我國將增加1000萬噸冷藏庫的能力，預計將帶動社會投資2000億。編者也從空調制冷大市場專家口中獲知，農產品作為冷鏈物流中最大的市場，其消費市場遠超工業方面的需求。空調制冷大市場的專家還表示，隨著中國消費者越來越多地食用動物蛋白、奶制品和即食類方便食品，以及中國消費者越來越重視食品安全，中國對冷鏈基礎設施的需求正變得空前巨大。但在市場擴容的同時，區域性的分化也非常嚴重，在一些經濟發達和靠洋沿海的大城市，國際性、區域性的盛會，如北京奧運會、上海世博會和廣州亞運會，使得一線城市的國際化程度日益提升，冷鏈市場也有了顯著增長。再如如青島和大連，作為重要的出口市場，發展勢頭也非常迅猛。雖然，區域冷鏈經濟的崛起未必能代表全面的冷鏈物流產業的成長，但是其快速發展的趨勢是不可逆轉的。
發展趨勢
當前國際金融危機對中國宏觀經濟的影響仍在持續，中國宏觀經濟增速趨緩，物流行業遭受一定沖擊。但隨著政府各類“擴內需、保增長”政策的陸續出臺，中國經濟有望繼續保持平穩較快增長，物流行業的市場前景也開始逐步好轉，農村物流、零售業物流等細分市場成為投資熱點。
“十一五”乃至未來更長時期，中國物流產業將進入更高層次的發展階段，并呈現一些新的發展趨勢與特征。第一，伴隨著國民經濟的快速穩定發展，物流產業規模將繼續快速擴張。第二，與經濟結構和產業布局調整相適應。物流產業的集中度進一步提升。第三，隨著物流市場的進一步擴大，物流產業內的分工將越來越細。第四，物流服務方式日益多樣化。以現代信息技術、運輸技術、管理技術為基礎的集成化、一體化物流服務將得到更為廣泛的應用。第五，物流產業技術進步與創新步伐加快，現代化水平進一步提升。第六，合作互動將成為物流產業實現規模擴張、協調發展的重要途徑。第七，物流產業發展的制度環境日趨規范，市場秩序與環境條件進一步優化。
隨著社會和科技的發展，人們生活水平漸漸提高，對食物要求也日益增高，冷鏈物流是必然的發展方向。
文章來源：飆馬商業地產綜合網易房產
