本站訊 上周（4月9日至4月15日）共有4家來自全國各地的開發(fā)商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。
尋求服務的項目分別是：1、貴州獨山42萬方綜合體，位于貴州獨山縣城中心，地理位置好，一期商業(yè)14萬方，大部分已銷售或招商完畢。欲尋求招商代理公司做二期招商和一期的二次招商及運營。2、河北唐山通達韓國城，目前項目已基本結束，需要進行一些改造，即對商業(yè)街做一些情況布置，添加海洋館等。3、香港CDG公司在廈門投資開發(fā)的大型商住項目。項目占地21萬方，總建面42萬方，容積率2.0。商業(yè)部分3萬方為集中式商業(yè)，分布在2幢高層之下，其中一幢的1.5萬方已完工，另一幢的1.5萬方將于今年9月份交付。商業(yè)部分為1——4層，5層以上為住宅。商業(yè)全部售賣，面積都非常大，最小的產權面積在2000平米以上。4、河南鄭州天地灣商業(yè)廣場項目，占地31畝，建筑面積10萬方，項目已建成，該項目為整體收購項目，需要引進有實力的品牌商家運營，甲方只提供商業(yè)物業(yè)，不參與運營。
針對項目情況，飆馬商業(yè)地產下面和大家談談商業(yè)地產招商運營難題之業(yè)態(tài)規(guī)劃和運營管理。
業(yè)態(tài)規(guī)劃難
對于眾多從住宅地產轉型至商業(yè)地產的開發(fā)商而言，業(yè)態(tài)規(guī)劃方面主要存在以下兩個方面的難題。
一是業(yè)態(tài)規(guī)劃目標僅關注品牌而不關注收益。很多轉型的開發(fā)商更多關注品牌規(guī)劃而忽略了其背后的租金規(guī)劃。因此，需要將業(yè)態(tài)規(guī)劃目標與租金規(guī)劃目標進行對應，還要將租金規(guī)劃按照每個商鋪的主選、備選情況進行租金水平的全面對比，從中找到每個商鋪的最高、最低租金水平所對應的整體租金水平，實時了解業(yè)態(tài)規(guī)劃落位對整體租金水平的影響，出現風險預警時適時干預項目運營。
二是沒有合適的手段實現對業(yè)態(tài)規(guī)劃落位進行有效監(jiān)控。業(yè)態(tài)規(guī)劃落位的監(jiān)控難度非常之高，一線編制類似報告或報表難度也很大，因此需要有一個合理的信息化平臺來協助監(jiān)控：第一，招商期按周進行監(jiān)控。招商期談判變數太多，一旦某主力店商家談判結果有變，則會產生一系列影響，所以招商期的監(jiān)控頻次要高，實時反映各商家的招商談判進程，并體現與之對應的租金水平；第二，運營期按月進行監(jiān)控。相比招商期而言，運營期的二次招商影響較小，所以監(jiān)控頻次按月進行即可。
運營管理難
對于眾多商業(yè)地產開發(fā)商而言，開業(yè)節(jié)點的達成并不意味著“開業(yè)大吉”而是“開業(yè)大急”，因為開業(yè)之后項目進入持續(xù)運營階段，管理難度更高，主要體現在以下三個方面。
一是業(yè)態(tài)持續(xù)調整。業(yè)態(tài)的持續(xù)調整對一個商業(yè)項目持續(xù)、成功運營至關重要，但應依據什么來進行業(yè)態(tài)持續(xù)調整、有哪些具體步驟呢？看看標桿企業(yè)L企的做法。首先，業(yè)態(tài)調整的基本原則：L企明文規(guī)定，開業(yè)之后六個月必須進行業(yè)態(tài)調整，同時每個季度也必須有調整，且要確保整體項目的租金收入每年按15%遞增；其次，不同階段調整重心不一：L企認為，在整個運營期內，調整的重心應該按照“客流提升→營業(yè)額提升→提袋率/客單價提升→租金提升”這四個階段來開展；再次，持續(xù)調整的兩大依據：L企基于兩大數據來源持續(xù)調整業(yè)態(tài)，分別是滿意度數據和經營分析數據，前者包括消費者滿意度數據（消費行為、消費習慣、認知度）和租戶滿意度數據（租戶服務需求、促銷經營需求），后者包括租售比、銷售坪效、租金坪效、日客流等，真正體現“客戶滿意→商家滿意→開發(fā)商滿意”的商業(yè)運營管理思想；最后，持續(xù)調整的經營分析數據：L企通過對同業(yè)態(tài)商家的經營情況進行橫向對比，找到連續(xù)幾月排名靠后的商家，主動對其進行調整。
二是租賃政策落地。每個商業(yè)公司都會有其一整套租賃政策，這里面包括了不同類型合同的審批流程、裝修免租期優(yōu)惠政策、租金優(yōu)惠政策、租金減免工作等。對于集團而言，如何確保一線作業(yè)規(guī)范符合公司租賃政策要求，避免過多尋租空間，確保公司收益不受侵蝕？首先，將公司的租賃政策通過業(yè)務流程予以固化。L企將商管公司所有業(yè)務的流程都通過信息化平臺固化，比如主力店合同、次主力店合同、廣場租賃合同的審批等，都根據公司制度要求予以固化；其次，將公司管控要點植入流程之中。以合同管理為例，L企不允許補錄合同、保證金未繳清就接鋪、租期重疊等情況發(fā)生，所以將這些作為業(yè)務流程的審批要點予以固化，確保公司租賃政策得到有效執(zhí)行；再次，通過報表集中體現不符合政策的業(yè)務，便于監(jiān)控運營過程中存在的風險。
三是重點業(yè)務管理。在實際運營過程中，還會存在一系列重點業(yè)務，包括促銷活動管理、租費收取等。按照經驗，一個商業(yè)項目養(yǎng)商的第一年往往要舉辦七八十場促銷活動，以確保商業(yè)項目的人氣和旺度，那到底該舉辦哪些促銷活動才符合商業(yè)項目的基本定位呢？促銷活動到底對哪些商家的營業(yè)額有正向促進作用呢？另外，是否能夠有一個平臺將財務部門從繁重的費用賬單打印、租金賬單打印、費用收款、租金收款、滯納金管理、違約金管理等繁雜的工作中解放出來，真正提升一線的效率？首先，促銷活動管理。多維度分析促銷效果，指導后續(xù)促銷活動開展，并通過“萬元客流量”和“萬元營業(yè)額”分析效果；其次，租約管理。需根據不同的業(yè)態(tài)、不同的商家設定不同的租金收取模式，設定好基本參數之后，系統自動生成租金賬單和費用賬單，并且可以通過信息化系統自動套打合同模板，從源頭上規(guī)避管控風險；再次，特殊業(yè)務。比如應收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等，需進行實時監(jiān)控；最后，財務管理。通過系統生成租金賬單和費用賬單后，可套打繳費通知單，既提升了財務工作效率、減少出錯，還提升了租戶體驗。
