產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商：轉(zhuǎn)型的首選路徑就是跨界

核心提示：這似乎是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最好的時(shí)代。除了光谷聯(lián)合、億達(dá)和宇培這樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)老兵忙著上市，也有萬科、富力、綠地等一大票傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭暗地插足，一時(shí)間這個(gè)原本比較邊緣的地產(chǎn)業(yè)態(tài)成了群雄追捧的香餑餑。

    這似乎是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最好的時(shí)代。除了光谷聯(lián)合、億達(dá)和宇培這樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)老兵忙著上市，也有萬科、富力、綠地等一大票傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭暗地插足，一時(shí)間這個(gè)原本比較邊緣的地產(chǎn)業(yè)態(tài)成了群雄追捧的香餑餑。

    但在月星集團(tuán)投資管理中心副總經(jīng)理周建成看來，這似乎又是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最壞的時(shí)代。“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚未成熟，但中國的土地市場已經(jīng)成熟。”周建成認(rèn)為，“未富先老”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，無論對于老兵還是新手，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)紅利都已近尾聲，只有“跨界”轉(zhuǎn)型才是唯一的出路。

    中國房地產(chǎn)報(bào)：很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在講模式輸出、異地?cái)U(kuò)張，你如何看待這一項(xiàng)現(xiàn)象？

    周建成：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的特質(zhì)決定了它不能像商業(yè)地產(chǎn)一樣通過數(shù)量的擴(kuò)張來完成自身規(guī)模的擴(kuò)張。

    對于商業(yè)地產(chǎn)來說，每個(gè)店鋪都有自身的經(jīng)營輻射范圍，而一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目可以將不同種類的商家集中在一起，這無形中擴(kuò)大了個(gè)體的輻射范圍，不過就算這樣，單個(gè)項(xiàng)目仍然只能成為一個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心。

    隨著多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的落地，其所能影響的面積也相應(yīng)增大，所以說商業(yè)地產(chǎn)與規(guī)模擴(kuò)張是天然的共同體，這也是萬達(dá)廣場幾年來能夠瘋狂擴(kuò)張到109家的背后邏輯，其數(shù)量與規(guī)?？傮w上是成正比的。

    而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則不然，其規(guī)模的擴(kuò)大和數(shù)量的多少并不成正比。產(chǎn)業(yè)園最核心的要素是入園企業(yè)，這類企業(yè)多以制造、生產(chǎn)型企業(yè)為主。對這些企業(yè)而言，規(guī)模的擴(kuò)大并不依賴廠房數(shù)量的多少，完全可以通過技術(shù)的革新、人才的引入和管理的規(guī)范來實(shí)現(xiàn)。

    中國房地產(chǎn)報(bào)：所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商很難像商業(yè)地產(chǎn)商一樣帶著客戶全國各地布局？

    周建成：通過數(shù)量擴(kuò)張來實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是資源導(dǎo)向型的，例如大型礦產(chǎn)企業(yè)，或者是運(yùn)輸環(huán)節(jié)在其整個(gè)生產(chǎn)鏈環(huán)節(jié)中占有舉足輕重作用的企業(yè)，例如農(nóng)產(chǎn)品加工類的公司。然而無論是資源導(dǎo)向型企業(yè)還是物流型企業(yè)，他們的規(guī)模往往都十分龐大，并將生產(chǎn)鏈擴(kuò)展到了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的上下游，例如雨潤或者五礦，因此它們都有能力自建廠房、生產(chǎn)車間。

    類似雨潤這樣的企業(yè)去和政府談拿地，政府更加歡迎，所以這類生產(chǎn)型企業(yè)現(xiàn)在自己做產(chǎn)業(yè)園的非常多。它不僅解決了基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的問題，而且可以在進(jìn)駐的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的引入。

    所以相對于上述企業(yè)，目前純工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的生存空間已經(jīng)被擠壓得很小，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在面臨的問題就是產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園前期太依靠政策資源與土地資源，然而這種政策、土地紅利的“保質(zhì)期”一過，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很難以成熟的內(nèi)在動(dòng)力繼續(xù)反哺產(chǎn)業(yè)園的成長。

    而且，由于前期的政策給予了這些產(chǎn)業(yè)園極低的土地成本，地方政府不得不抬高住宅和商業(yè)用地的價(jià)格來彌補(bǔ)虧空的財(cái)政赤字。這反過來又導(dǎo)致中心城區(qū)地價(jià)飆升，最直接的后果就是眾多地產(chǎn)項(xiàng)目“叫好不叫座”，也因此間接催生了“空城”、“鬼城”的形成。

    中國房地產(chǎn)報(bào)：在你看來，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是否正處于發(fā)展瓶頸期？

    周建成：中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“未富先老”，主要因?yàn)樵诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚未成熟的時(shí)候中國的土地市場都已經(jīng)成熟。

    當(dāng)下，中國經(jīng)濟(jì)的主要拉動(dòng)力來源于三個(gè)方面，這三個(gè)方面都與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)息息相關(guān)。

    首先是土地財(cái)政。雖然在主要城市土地價(jià)格越來越高，但是政府的收入主要來源于收儲(chǔ)價(jià)格與土地出讓價(jià)格之間的差價(jià)，目前看來當(dāng)中的利潤空間正逐漸縮小。

    第二是出口。出口支撐了中國上個(gè)十年的發(fā)展，不過以工業(yè)加工和其他低附加值產(chǎn)品為主的出口結(jié)構(gòu)難以維系中國未來十年的增長。

    第三是房地產(chǎn)。不過，隨著剛性需求越來越疲弱，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展上其立竿見影的效果也在減退。

    所以說，失去土地增值、出口拉動(dòng)等因素的支撐，以土地收益和園區(qū)企業(yè)成長為主要收入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們必須轉(zhuǎn)型。

    中國房地產(chǎn)報(bào)：在國外，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)善于將金融與地產(chǎn)相結(jié)合，這是不是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型可選路徑之一？

    周建成：國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商做金融有天然的劣勢。中國目前的房地產(chǎn)融資成本為15%左右，這種成本水平對于高周轉(zhuǎn)率的商業(yè)地產(chǎn)來說尚能承受，但是對于低周轉(zhuǎn)率的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言就不能承受了。以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里收益較高的物流地產(chǎn)為例，在招商率達(dá)到95%以上的物流園，它的收益率能達(dá)到8%的水平，再算上政府補(bǔ)貼以及土地的升值，它的收益率還是難以覆蓋15%的融資成本。

    就普洛斯的物流地產(chǎn)基金來看，吸納的主要是對資本回報(bào)率要求不高的養(yǎng)老基金，其資金回報(bào)要求僅為4%，這放到國內(nèi)是難以想象的。與寄希望于房地產(chǎn)基金、信托融資相比，上市不失為這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商更好的選擇。

    中國房地產(chǎn)報(bào)：除了上市之外，從本身業(yè)務(wù)來看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的出路在哪里？

    周建成：對于這些傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，轉(zhuǎn)型的首選路徑就是跨界。

    所謂的跨界主要包含兩種意義，一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與有天然關(guān)聯(lián)度的企業(yè)進(jìn)行合作，二是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本身業(yè)務(wù)上的跨界。

    就第一種情況而言，雖然許多生產(chǎn)型企業(yè)有能力自己建設(shè)廠房、車間，但流動(dòng)資金的匱乏和園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的不足使得他們與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商存在一種天然的互補(bǔ)性，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以尋求與這些企業(yè)合作，例如萬通工業(yè)地產(chǎn)與TCL的合作就屬于這種優(yōu)勢互補(bǔ)。

    第二類跨界就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要擺脫傳統(tǒng)的工業(yè)用地概念，將眼光置于更加廣闊、更加多元的園區(qū)形式中。雖然工業(yè)用地相對于住宅和商業(yè)用地來說價(jià)格有天壤之別，但是就一二線城市的情況來看，一方面城市新增建設(shè)用地面積逐漸減少，另外價(jià)格也在逐年攀高，此時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以將目光放在擁有廣闊市場的農(nóng)村地區(qū)，結(jié)合工業(yè)與農(nóng)業(yè)，打造1.5產(chǎn)業(yè)。

    這幾年中央一號文件反復(fù)提出加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)，這就是一種典型的1.5產(chǎn)業(yè)類型。未來幾年，隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步深入，廣大農(nóng)村市場將進(jìn)一步被挖掘，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的跨界恰逢其時(shí)。

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