核心提示：研究產業主要是從“市場有多大、回報有多高、趨勢有多強、投資有多大、周期有多長、競爭有多強”這六個方面展開的，本文從產業規劃投資的視角分析中國物流地產發展現狀。
物流地產的概念與內涵
物流一詞最早出現于美國， 1915 年提出，二次世界大戰期間， 圍繞著戰爭物資供應， “后勤”理論被應用于戰爭活動中。“后勤”是指將戰時物資生產、采購運輸、配給等活動作為一個整體進行統一布置， 以求戰略物資補給的費用更低速度更快、服務更好。
中國早期的物流概念來自日本。 我國對物流下的。定義是： 物品從供應地向接收地的實體流動過程。根據實際需要， 將運輸、儲存、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實施有機結合。
物流地產指投資商開發的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等。現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。物流地產是2003年由全球物流地產普斯洛公司帶進中國。
研究結論一：市場大
據中國倉儲協會估算，目前全國通用倉庫總體量達6.98億平方米。而高標準倉儲僅約1300萬平方米，僅占不到20%。
從設施本身供給構成來講，舊的倉庫多，新的倉庫少。從分布和構成來講，整個的布局結構性失衡還是存在的。
針對同樣的經濟體量，中國人均倉庫面積只有美國1/14，僅一個洛杉磯市就擁有超過5000萬平方米的標準化倉儲，其中的市場前景可見一斑。
研究結論二：回報高
世邦魏理仕5月20日發布的研究報告顯示：全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲。
中國物流與采購聯合會調研顯示：2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優質倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/天，上海、深圳等部分城市優質倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/天。
在過去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。優質物流設施達到8%以上。
與供應相對過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及受政策管控的住宅市場相比，工業地產回報顯然更高，因此日益成為中國物業市場的投資熱點。
自2013年5月至今，各路資金已經在物流地產上投入了超過250億元人民幣。包括2013年菜鳥網絡投資50億人民幣，2013年7月，嘉民集團增資5億美元；2013年8月，凱雷投資、The Townsend Group聯合投資上海宇培達兩億美元；2013年12月，阿里巴巴投資28.22億元港幣于海爾集團；今年2月，國內某保險公司、中銀集團投資有限公司聯合HOPU基金投了23.5億美元給普洛斯中國。
5月29日，易商在其網站公布，荷蘭最大的養老金基金資產管理公司——荷蘭匯盈資產管理公司將向易商投資至多6.5億美元。
研究結論三：趨勢強
由于中國經濟總量的發展，西部經濟的成長和電子商務的崛起等因素，導致了整個物流設施市場在原來供給不足的情況下，有很大量的需求沒有被滿足，他們可能屈就于低端的倉庫里，高端倉庫的需求在過去的10年周期里，實際是相對來說處于供不應求的狀態。
經濟總量的發展：在全球金融危機之后，中國重點調向了國內的消費。大家知道，在我們原來做出口為主的產業周期里，其實整個物流設施的需求比較集中在港口和工業基地。這樣的需求，實際節點訴求是相對比較單一，是在整個工廠總倉多一點，集裝箱直接通過港口出去了。所以現在轉向消費驅動之后，在全國的布局需求，全國這張網絡性，滿足本土市場的物流節點的需求會迅速的增加。
西部經濟的成長：2013年西部12省市GDP增長情況，四川10.0；內蒙9.0；陜西11.0；廣西11； 重慶12.3；云南12.1；新疆11.0； 貴州12.5；甘肅10.8；寧夏9.8；青海10.8；西藏12.1；平均值11.0。中部8省市平均值9.3。東部11省市9.3。上海7.7；北京7.7。中國前三十年經濟是大海時代，后三十年經濟是大陸時代，中國經濟由向東部的美元區轉向歐元區發展，同時要實現局部人民幣國際化，這些必然帶來物流地產的商機。
電子商務的崛起：目前，阿里巴巴、京東、騰訊、蘇寧都已經開始紛紛投入物流地產，其實他們都在模仿亞馬遜，通過大規模建設物流中心，加強對物流環節的掌控，使物流成本從20%降低到10%低成本，不僅如此，還可作為新業務和增值服務的開放性平臺，增加了粘性與可持續性。因此，基本上一年有30%左右的新增需求是由電商部分帶來的需求消化掉的。
研究結論四：周期長
物流地產本身是屬于長期持有運營的開發模式，在這種模式下，它的利潤不像是住宅地產或者是售賣型工業好，它的開發周期和投資周期會比較短，而持有的周期比較長，物流地產回報周期一般是10年，唯有具備雄厚資金實力的企業才有能力參與；但通過將物流基金運作，可提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2至3年。
研究結論五：投資大
物流地產投資規模大，通常是在10萬平方米左右的投資規模，標準國際化單層倉庫建設成本每平方米1800元，雙層庫成本每平方米2400元到2500元。
研究結論六：競爭強
拿地難：5月下旬，中國物流與采購聯合會調查報告顯示大部分企業拿地困難。以北京為例，北京市國有建設用地在2012年、2013年及2014年的數量分別為5700公頃、5650公頃以及5150公頃，而其中，工礦倉儲用地分別則為1100公頃、900公頃以及450公頃。也就是說，工礦倉儲用地供應量占比在三年間從19%，下降到16%，直至2014年的8.7%；土地供應減少的同時，地價當然也在不斷上漲。中物聯的調查顯示，2013年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的倉儲用地地價遠高于二三線城市，普遍都超過80萬元/畝。南京、杭州、沈陽等二線城市的地價也在50萬元/畝左右；中央政府自2008年以來，中央政府曾先后推出了多項政策對物流行業進行指導規范。然而落實到地方政府層面，物流地產就成了最不受待見的下下選，其背后的原因是：物流用地價格偏低，且單位產出少、稅收貢獻少，對促進就業毫無助益，很多地方政府尤其是一線城市的地方政府不樂意審批物流用地；電商在政府心中位置頗高，既出政績——電商是產業結構轉型的排頭兵、又出業績——只要一個電商全國結算平臺放過來，一年的稅收目標就完成了。
管理難：全球性的跨國物流地產，有標準設施開發、定制開發、收購與回租等一系列靈活的解決方案，甚至還參與了物流地產行業標準的制訂。已經形成了一配套成熟的管理系統，從選址、工程、法律和投資回報的審慎調查，到與當地政府和客戶的談判進度，再到施工中的成本控制、預算管理和過程管理，這個系統幾乎囊括了內部流程和客戶服務的全系統管控。新進入物流地產領域的傳統企業難以在短期內掌全部握。
招商難：全球性的跨國物流地產企業，積累了大量客戶資源，其長年合作的大企業不但數量眾多，實力也都很雄厚。新進入物流地產領域的傳統企業，在前期的招商過程中無疑會遇到一定的障礙。如：北京建設位于上海的倉儲物業出租率約為80%，天津空港物流園內項目出租率為87.6%。與行業標桿普洛斯平均90%以上的出租率相比，北京建設這些位于一線城市周邊的優質倉儲物業的盈利能力還未完全發揮。
融資難：物流地產開發要求是集投資、開發、運營于一體，而規模化的物流網絡則要求公司在激烈的競爭環境中實現快速擴張，這兩項競爭力都要求龐大的金融資源支持。而在資本運作能力上，如普洛斯旗下有15只物流基金。AMB目前旗下也有8只物流地產基金，其實大一點的物流地產開發商，背后還都有外資保險資金或者養老資金，做物流地產，股市、信托、基金、銀行統統指望不上，因為你忙活半天可能還掙不出利息錢呢，所以這些便宜的長錢必然是多多益善。
入門難：物流地產市場已經形半壟斷競爭格局，截至2013年底市場占有率，普洛斯60%，嘉民、寶灣、安博、豐樹、宇培，則分別為8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%，易商以4.2%，物流市場已經形成了一張巨大的網絡，提高了企業抗風險能力和公司價值最大化，更重要是實現這張網絡的客戶黏度整合效應。而單個項目之間沒有互相借用的整合效應。
人才難：新進入物流地產領域的傳統企業也許正在盤算著從專業的物流地產商那里挖人。物流地產方面的專業人士目前身價已是水漲船高，東家們也會守好門戶了。
案例研究：平安不動產
4月22日，平安集團旗下平安不動產從領盛投資管理購得一位于四川成都建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業，正式涉足物流地產圈。平安不動產將在29個一級物流節點城市和69個二級物流節點城市快速展開規模化布局。平安不動產涉足物流地產的核心競爭力在于其背靠平安集團，擁有證券、保險、銀行等金融機構組成的綜合金融平臺，在比商住項目金融屬性更強的產業地產領域，平安不動產的這種背景使其具有了更大的可操作空間。平安銀行確實有進一步控制供應鏈的資金流、信息流和現金流的要求。原來只是浮在表面，就是給這些供應鏈的生產企業借款、融資，這種傳統的業務以后會越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務，并與客戶打成一片。而通過物流領域、物流園這樣一個硬件平臺，綜合金融產品可以很自然地深入供應鏈的下游。
案例研究：萬科集團
萬科在涉足購物中心、社區商業、入股徽商銀行、籌建兒童醫院、涉獵養老地產后，5月16日，萬科簽約河北廊坊萬莊生態新城項目進軍物流地產。萬科是一個學習型的企業，從開始的新鴻基、帕爾迪，到豐田、匯豐，如今做物流地產，又把對標對象定為普洛斯，同時在與黑石探討合作。萬科涉足物流地產的核心競爭力在于其原有的找地蓋房是基本能力。上游引入基金、下游吸引商戶，萬科用品牌優勢做服務商，萬科已經進入全國60多個城市，萬科是一個很愿意花時間研究的企業，每進入一個城市，都會弄一套厚厚的城市資料，對城市的政府、經濟、民生、商業、未來事無巨細深入了解。因此，萬科比外資物流地產商更能讀懂中國尤其是內地的城市，可以將風險最小化。
案例研究：雨潤集團
雨潤集團憑借著自己農產品加工的主業優勢，以建設農副產品采購中心和物流中心為名，在全國各地低價拿地。大多數物流采購中心占地都超過3000畝。
在雨潤物流地產擴張過程中，不斷有媒體質疑，低價拿下的這些工業用地并沒有被悉數開發，而是用來抵押給銀行，籌措資金轉而投向利潤豐厚的住宅和商業地產。雨潤控股公布的數據顯示，2013年雨潤房地產在40多個城市布有80個以上的項目，新開發面積超過3000萬平方米，銷售收入達156億元，土地儲備面積達6000多萬平方米。與此同時，雨潤的食品加工業卻淪落到靠補貼為生。全年營業額約172億元，凈利潤僅約為2.1億元。而雨潤食品2013年獲得的政府補貼5.7億。
雨潤坐擁巨額物流土地，，卻至今沒有摸索出商業模式，有些項目也已經開建，但規劃、建設和運營模式還比較落后。資本運作的不成熟、人才的短缺、運營的困惑和擴張的盲目，使其走上了發展的歧途。
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