養(yǎng)老地產(chǎn)布局開始 信托多模式介入
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 時(shí)間:2014-08-05
核心提示：雖然各大機(jī)構(gòu)紛紛投資養(yǎng)老地產(chǎn)，但毋須諱言的是，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處在初期階段，盈利模式尚待探索實(shí)踐，而對(duì)于信托公司來說，介入養(yǎng)老地產(chǎn)則需拓寬思路，根據(jù)不同養(yǎng)老地產(chǎn)類型，采用不同模式。
產(chǎn)業(yè)投資者通常選擇持有項(xiàng)目。小型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目一般采取押金制，入住人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。大型養(yǎng)老社區(qū)通常選擇會(huì)員制，入住者前期繳納幾十萬到上百萬之的會(huì)費(fèi)，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤來源。這種模式能夠讓投資企業(yè)在項(xiàng)目前期就收回大部分資金，有效緩解資金壓力。適合定位中高端、規(guī)模較大且因?yàn)橥恋匦再|(zhì)或政策限制不能出售的養(yǎng)老社區(qū)。
壽險(xiǎn)公司在會(huì)員制的基礎(chǔ)上跟養(yǎng)老保單掛鉤。由于《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》明確指出，保險(xiǎn)企業(yè)只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。為了盡可能在早期多回收資金，保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一般與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，投保者在購買保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。保費(fèi)門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。
雖然各大機(jī)構(gòu)紛紛投資養(yǎng)老地產(chǎn)，但毋須諱言的是，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處在初期階段，盈利模式尚待探索實(shí)踐，而對(duì)于信托公司來說，介入養(yǎng)老地產(chǎn)則需拓寬思路，根據(jù)不同養(yǎng)老地產(chǎn)類型，采用不同模式：
第一，銷售類項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)完整，該類項(xiàng)目的開發(fā)類同于普通住宅或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，只要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)篩選，如對(duì)區(qū)位、定位、成本、去化等關(guān)鍵因素進(jìn)行把握，則信托可以采用傳統(tǒng)融資模式介入。
第二，產(chǎn)權(quán)完整的持有型項(xiàng)目，往往通過招拍掛獲得土地，或者收購閑置物業(yè)改造而成。對(duì)入住率較高、未來現(xiàn)金流入穩(wěn)定的項(xiàng)目，可其視為一種特殊的商業(yè)物業(yè)（類似商業(yè)公寓），一方面可以經(jīng)營性物業(yè)貸或者未來收益權(quán)等模式予以融資，風(fēng)控措施可以是資產(chǎn)抵押、未來租金的收益權(quán)、部分股權(quán)等；另一方面可直接進(jìn)行股權(quán)投資，以客戶資金進(jìn)行真正的資產(chǎn)管理或以自有資金進(jìn)行投資。
第三，產(chǎn)權(quán)由瑕疵的持有類項(xiàng)目，例如在集體土地、協(xié)議劃撥土地、工業(yè)用地上建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，不能銷售產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)也不能抵押轉(zhuǎn)讓。信托可以考慮金融創(chuàng)新方式，例如項(xiàng)目初期通過土地流轉(zhuǎn)信托、中期通過股權(quán)、后期通過消費(fèi)信托的方式進(jìn)入，即初期可控制住土地的使用權(quán)、中期股權(quán)進(jìn)入獲得項(xiàng)目的收益分配權(quán)、后期借鑒險(xiǎn)資“保單捆綁”的方式以消費(fèi)信托獲得客戶保證金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的使用權(quán)的銷售。
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