新興產業與產業新城發展的戰略實施

核心提示：新興產業也是產業新城的未來，只有著眼于代表新生產力的新興產業，才可謂之為真正意義上的新城。

 
新技術造就新興產業，新興產業及升級產業構成新產業，新產業是新的生產力代表，具有強大的生命力，是新城項目價值提升的主要動力。新產業在產業鏈、市場培育、標準、政策等方面存在短板，新區產業戰略中需要因勢利導進行全盤布局。新產業發展需要各類資源、市場等條件，需要因地制宜進行產業規劃，不可盲目跟風，陷入同質化競爭格局。新城戰略實施需要重視產業規劃、服務平臺、組織戰略管理等工作。
 

　　催生新興生產力的主要動力來自新技術及新體制，麥肯錫預測了決定2025年經濟的12大顛覆性技術。當前無法驗證2025年到來時事實是否與預測吻合，猶如在20年前無法驗證比爾.蓋茨在《未來之路》中提出的口袋電腦、移動網絡、物聯網、社交網絡等新技術的正確性，15年前無法理解馬云對于互聯網的詮釋一樣。但從數據挖掘理論及產業發展規律出發，基于數據推演能估測的方法能推演出未來20年之后的情況大概。新興產業是社會的未來，是社會的先進生產力，任何行業要在未來市場競爭中立于不敗之地，就必須對新興技術給予充分的關注。更進一步，新興產業也是產業新城的未來，只有著眼于代表新生產力的新興產業，才可謂之為真正意義上的新城。

 
 

　　新興產業與產業新城的關系
 

　　傳統工業園區開發時代已經過去，無數案例證明，人口紅利的喪失使得傳統產業已經喪失了市場競爭力。四萬億刺激政策的推出導致了一大批企業主體產能過剩，種種現實狀況下，傳統產業已經積重難返，無力再做創新和擴能。新城中如果再走傳統地毯廣撒網招商形式，單純以各項優惠政策“勾引”企業入駐園區顯然已經成為歷史。活不了的終究活不了，會茁壯的終究會茁壯。
 

　　當前各大房地產企業都意識到走老路子已經無路可走，都在通過戰略調整謀求產業換代升級，或者通過多元化戰略實現發展瓶頸突圍和競爭力實現。近些年涌現了一批城市綜合體、立體城市、城市運營商、總部基地等各類新型主體，究其本質都是把各類產業導入房地產實體中，實現資源聚合效應及新型商業模式創新。可以說，城市運營商正處在困局與機會并舉的時代。
 

　　投資、消費、出口三駕馬車，終其究竟還是消費者的需求起主導重要。沒有需求就不會有消費，就不會有投資，同時出口也是如此。隨著社會的進步，民眾對需求的訴求更高了，主要包括兩個層面：一是對現有產品、服務的更高需求，包括教育、醫療、衛生、體育、娛樂休閑等一系列的傳統需求的升級;二是對新生事物的需求，包括移動通訊等新型產品的需求。后者被稱之為新興產業，新產業應該是包括這兩類產業。如果沒有新型有效供給，卻依然在市場飽和、低層次的市場發力，新型生活方式和文化新城就不可能存在;如果沒有新技術衍生的新型產業，經濟實體就沒有足夠生命力保證新城可持續發展。
 

　　所以，筆者認為產業新城，其新不是表現在新建筑物、新公共設施等硬件上，而主要體現在新興產業，包括新技術衍生的新產業及新型服務、新城市文化等軟件上。新技術衍生的新興產業是產業新城的重要要素，但并不是全部。所以可以說，新城的核心價值及吸引力在于新產業，而并非在于硬件設施。
 

　　未來的新興產業
 

　　新技術造就新興產業，作為推動社會經濟的主要動力，新技術演化成為新興產業一般通過多種途徑進行。
 

　　第一種模式，就是新技術產業化形成的產業。這種模式一般需要一個長期的演化過程，該技術一般是特定領域的特定技術。起初時屬于一種知識形態，在發展過程中其成果逐步產業化，最后形成一種產業。如生物工程技術在五六十年代的時候，它只是一項技術，現在已經成為較為成熟的技術并處在產業化道路當中。國際普遍認為，在未來很長一段時期內，生物工程產業依然是一個非常有前景的朝陽產業。
 

　　第二種模式，就是用高新技術改造傳統產業，形成新興產業。比如說，幾百年前，當時用蒸汽機技術改造手工紡機，形成紡織行業，使得整個紡織行業產生了飛速發展。紡織行業相對來講，在當時就是新興產業。現在新技術改造傳統行業，比如改造鋼鐵行業，就成了新材料產業，生產復合材料以及抗酸、抗堿、耐磨、柔韌性好的新興材料。用網絡技術改造傳統的商業，變成現在的電商產業都屬于這個范疇。
 

　　根據麥肯錫對15年后經濟的預測，新技術按市場體量排序如下：移動互聯網、知識工作自動化、物聯網、云技術、先進機器人、自動汽車、下一代基因組學、儲能技術、3D打印、先進油氣及開采、先進材料、可再生能源。
 

　　新興產業不但在其技術上的新，還表現在需求、產業鏈、政策、標準上的新。需求、產業鏈、政策、標準作為一個產業生存的土壤，對于產業來說是非常關鍵的，在我們都在對新興產業樂觀褒獎之時，不能對它的風險及不成熟之處置若罔聞。在市場上，利潤永遠是和風險并肩的，在樂觀的未來市場背后，這些產業發展的系統性風險不可忽視。
 

　　主要表現如下：第一，新興產業沒有顯性需求，需要創造和引導需求。第二，沒有成熟的上下游產業鏈。第三，沒有定型的設備、技術、產品以及服務。第四，在產業發展初期，相關政策不成熟。
 

　　新興產業與產業新城戰略實施
 

　　那么擺在各類產業戰略面前的問題就出現了：哪些才是新產業?如何在新城中導入新產業?新產業在哪里?如何服務新產業?房地產行業如何定位自身的多元化戰略?
 

　　以上的問題都是產業發展過程中不可回避的問題，有些問題還需要隨著行業發展進程才能越發清晰。正因為此，各類準備轉型的房地產商都設立了產業研究及規劃部門，產業研究部門已經成為了一些城市運營商甚至一些大型項目的標配。
 

　　國內各類新區數百個，但是做得比較成功的寥寥無幾。導致失敗的根本原因在于沒有遵循科學的產業發展規律，沒有從產業的生態性角度去規劃新區。主要表現有下：1.同質化特征非常明顯，在當地沒有任何產業基礎上盲目追求高精尖產業;2.產業生態意識缺失，新區沒有形成新產業生存的環境，導致招商和穩商能力低;3.運營能力差，資源整合能力差，所供非所求的供求錯位現象嚴重。
 

　　基于以上分析，筆者認為產業新城成功的關鍵在于新城運營，新城運營的關鍵在于產業運營，產業運營的關鍵在于產業規劃。建議在產業新城戰略中需要做好如下工作：
 

　　1.重視產業研究及規劃
 

　　城市運營商上下必須充分認識產業研究及規劃的重要性，要求城規院把產業規劃內容作為一項重要內容列入規劃導則中。產業作為新城的核心內容，其規劃內容必須滿足科學性、邏輯性，工作量及篇幅必須占據重要地位。系統研究新興產業、項目資源、產業生態等基礎性產業研究，為產業新城戰略打下堅實的產業理論體系基礎。
 

　　產業發展，規劃先行。產業規劃是產業運營的方向性指導綱領，應先于城市規劃，對每一個項目進行產業和資源分析，利用產業篩選模型(產業前景與產業基礎矩陣模型)科學定位發展產業，用科學模型演繹產業發展路徑。優秀的項目半規劃，天下來投的關鍵不在通過優惠的政策“勾引”新產業入駐，而在于科學的產業規劃“吸引”新產業入駐，實現多贏。
 

　　篩選規劃單位時，需要考量其產業規劃能力及產業研究專家團隊實力，建議以產業規劃單位為主導，城市規劃單位為輔對新城進行前期概念規劃。
 

　　2.加強產業服務平臺搭建能力
 

　　產業戰略的成功執行，項目價值的提升，除了區域的客觀產業因素，還需要發揮政府及平臺的主觀能動性。
 

　　前期產業規劃導則制定及規劃進程中，產業系統招納及派駐專業人士進行追蹤指導，同時負責項目各產業推進協調，采取項目責任人制。在政策、市場及硬件配套方面，參與項目與政府的談判，創新與當地政府合作模式，執行規劃中提到的共同設立新產業發展平臺，產業運營部作為城市運營中心的主要組織架構進行設立。分階段搭建各類平臺(資金平臺、人才平臺、信息平臺、知識平臺等)。設立項目產業運營部，由產業管理中心統一工作標準及管控。產業運營部負責整合新產業先導企業，城市配套產業導入，協助產業發展配套公共設施建設(碼頭、鐵路、地鐵、公路、保稅區等)。
 

　　3.加強產業戰略組織管理
 

　　城市運營商需改變用房地產思維來開發新城的做法，項目需要積極改變自身觀念。產業新城重在產業一詞，新城運營，重在運營二字。產業戰略的貫穿執行對組織進行系統性再造，需要從組織架構及管控模式中都要融入產業運營發展特點。需要合理解決傳統開發模式與產業開發模式融合的問題。
 

　　產業服務平臺的搭建需要完備的組織架構作保障，如今集團各項目分別步入到產業規劃及產業運營階段，在人才及組織上對產業的需求特別強烈。　
　
　　產業規劃部及產業運營部是基于當前項目所處階段對產業的迫切需要設置的。這兩個部門的設立對于彌補項目產業基因缺失可以發揮非常重要的作用，從產業規劃到平臺搭建，有助于產業造城的盡快落地。在新興產業快速涌現的今天，能幫助項目更好地搶抓機遇，戰略區域內產業高地，真正實現新城的實現。
 

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