華潤(rùn)置地：地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合策略
來源:贏商網(wǎng) 作者:贏商網(wǎng) 時(shí)間:2014-09-30
核心提示：地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目的特色主要體現(xiàn)在與地鐵連接樓層（包括地上、地下）的業(yè)態(tài)組合與商品定位，因此有必要了解與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位的種類。
以中高檔休閑餐飲和TOGO輕食、零食為主導(dǎo)，輔以部分主流青春流行服飾店、快時(shí)尚、3C數(shù)碼店、個(gè)人護(hù)理用品店、化妝品店、生活雜貨、家居用品店、美食廣場(chǎng)等。
典型：上海來福士廣場(chǎng)地下室商場(chǎng)、上海美羅城地下室商場(chǎng)、深圳金光華廣場(chǎng)地下二樓商場(chǎng)。
特點(diǎn)：此類是地鐵商業(yè)最常規(guī)最常見的業(yè)態(tài)組合與商品定位模式，符合地鐵商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣—快速型、隨機(jī)型、輕便型、大眾型的消費(fèi)特性；這類商鋪通常面積較小，租金單價(jià)較高，商品體積小重量輕，客單價(jià)不高，重在求新求變，才能激發(fā)客人隨機(jī)購(gòu)買欲；該模式需要站點(diǎn)周圍有相當(dāng)規(guī)模數(shù)量的辦公樓群或龐大的客流支撐。
以中低價(jià)位、非主流的個(gè)性時(shí)尚服飾與創(chuàng)新型的禮品、玩具、動(dòng)漫店、DIY商業(yè)、外貿(mào)商品等各類潮流小店為主，輔以部分快餐店，偏向女性市場(chǎng)。
典型：上海中山公園玫瑰坊、上海工口體育場(chǎng)站星城時(shí)尚商業(yè)中心、南京萊迪時(shí)尚、北京萬通新世界商。
特點(diǎn)：該類地鐵商業(yè)項(xiàng)目通常位于交通便利的非核心商業(yè)區(qū)站點(diǎn)或核心商業(yè)區(qū)站點(diǎn)的邊緣地帶，以全地下商場(chǎng)為主；這類商鋪劃分面積較小，租金單價(jià)較高，主要客源為購(gòu)買力有限而又追求時(shí)尚的年輕族。
以精品超市以及中高檔餐飲為主
典型：上海久百城市廣場(chǎng)（久光百貨）、上海港匯廣場(chǎng)、深圳益田假日廣場(chǎng)、深圳萬象城、北京西環(huán)廣場(chǎng)嘉茂等。
特點(diǎn)：該類地鐵商業(yè)項(xiàng)目通常位于核心商業(yè)區(qū)或成熟的高檔商住區(qū)站點(diǎn)，其中部分項(xiàng)目整體租賃給知名百貨經(jīng)營(yíng)，如上海久光百貨和北京新光天地。
同時(shí)引進(jìn)大賣場(chǎng)和家電賣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)城、電影院等多家主力店
典型：上海龍之夢(mèng)、深圳中心城、深圳COCOPARK、北京中關(guān)村廣場(chǎng)等。
特點(diǎn)：該類地鐵商業(yè)項(xiàng)目通常規(guī)模較大，有足夠的商業(yè)面積吸引高租金單價(jià)的小面積商家進(jìn)駐，從而平衡多家主力店的低租金，形成良性的投資回報(bào)；部分有待培養(yǎng)旺場(chǎng)的偏僻站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目還會(huì)引進(jìn)折扣店業(yè)態(tài)，例如上海南站百利時(shí)尚中心和香港東薈城。
以國(guó)際二線服飾和高檔餐飲為主
典型：北京國(guó)貿(mào)商城、上海國(guó)金IFC等。
特點(diǎn)：該類地鐵商業(yè)項(xiàng)目都位于高檔核心商圈，且一樓商城布滿國(guó)際一線奢侈大牌的極少數(shù)知名超級(jí)購(gòu)物中心，才能將國(guó)際奢侈品的二線品牌引入地下室商場(chǎng)，不然即使是有心引入高端品牌，也只能先從設(shè)計(jì)師品牌入手然后逐步調(diào)整，例如上海新天地3期的新天地時(shí)尚項(xiàng)目。
為了展開錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，部分商業(yè)項(xiàng)目采取了休閑娛樂城的業(yè)態(tài)組合，引進(jìn)多廳影院、KTV、真冰溜冰場(chǎng)、電玩城等各種娛樂商家。
典型：上海星游城、香港西九龍中心。
韓國(guó)首爾的COEX MALL為了與周圍的現(xiàn)代百貨等商業(yè)體錯(cuò)位，更是引進(jìn)了水族館、泡菜博物館、書 城、超級(jí)影城、溜冰場(chǎng)等大量娛樂業(yè)種，被稱為韓國(guó)最大的娛樂購(gòu)物中心。而樓層過多的項(xiàng)目高層區(qū)域也往往主打餐飲娛樂，例如香港的The ONE等。
總結(jié)：
1、商業(yè)區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目吸引的主要是青年和中年的學(xué)生客群和上班族；
2、客流通常有一定的保證，故引進(jìn)的業(yè)態(tài)業(yè)中以租金較高的各類主流或非主流時(shí)尚個(gè)性特色的服飾、飾品、護(hù)理品和禮品以及隨即消費(fèi)沖動(dòng)最高的各類餐飲商戶為主；
3、規(guī)模較小且位于商務(wù)區(qū)的地鐵上蓋商務(wù)樓和賓館的商業(yè)裙房則集中聚焦于中高檔商務(wù)配套的銀行、咖啡廳、品牌快餐、中西餐廳、便利店等相關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)；
4、住宅區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目則重點(diǎn)考慮全家共同參與的家庭型業(yè)態(tài)品種組合，如超市大賣場(chǎng)、各類餐廳、娛樂項(xiàng)目等；
5、家居建材城屬于消費(fèi)頻率和消費(fèi)沖動(dòng)很低、目的性購(gòu)買傾向最高的商業(yè)項(xiàng)目，這類低租金的等大型專業(yè)市場(chǎng)通常只有位于非常生僻商圈的大型地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目才會(huì)引進(jìn)，這類重型專業(yè)市場(chǎng)開設(shè)在人氣不足但租金低廉的商圈，利用地鐵的時(shí)間成本優(yōu)勢(shì)和廣告吸引客人專程前來。
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