【商業地產實操】商圈測定5大黃金法則

核心提示：商業地產在進行市場商圈分析中，最基礎的工作是劃定市場商圈的范圍，也稱為商業地產市場商圈的測定。

 
萊利的零售引力法則
 
　　美國學者萊利研究了美國的都市商圈，總結出都市人口與零售引力的相互關系，被稱為萊利法則或萊利零售引力法則。
 
　　前提：假定有a、b兩個都市，處在二者之間的c城會有多少消費者去a城或去b城購物？以表明a、b兩城的零售引力有多大。
 
　　內容：某一城市的零售引力與兩都市人口成正比，而與中間城鎮到兩都市間距離的平方成反比。
 
　　公式：
 
　　——a都市從中間地c城吸引來的購買額；
 
　　——b都市從中間地c城吸引來的購買額；
 
　　——a都市人口；
 
　　——b都市人口；
 
　　——a都市與c城的距離；
 
　　——b都市與c城的距離。
 
康維斯的均衡點法則
 
　　康維斯，又譯康帕斯，為美國伊利諾大學的經濟研究學者，在1943-1948年間對萊利法則進行了深入研究，依據萊利法則，提出了康維斯均衡點公式，用以測量商圈的分界點。
 
　　公式：
 
　　——a地到商圈分界點的距離；
 
　　——a 、b兩地間距離；
 
　　——a地人口；
 
　　萊利法則和康維斯法則在歐、美、日得到廣泛的運用，但也有一定的局限性，因為它僅是以人口和距離作為分界點的影響因素。
 
科亨·阿普波姆法則
 
　　創新性：一是把兩地的銷售場地面積作為影響因素之一,舍棄了人口方面的影響因素；二是將兩地間距離換算為小汽車行使時間，更符合現代社會的特點。
 
　　公式：
 
　　——a地到商圈分界點的時間距離（小汽車行駛時間）；
 
　　——兩地之間的距離（小汽車行駛時間）；
 
　　——a地的銷售面積；
 
　　——b地的銷售面積。
 
哈夫概率法則
 
　　最大特點是更接近于實際，將過去以都市為單位的商圈理論具體到以商店街、百貨店、超級市場為單位，綜合考慮人口、距離、零售面積規模等多種因素，將各個商圈地帶間的引力強弱、購物比率發展成為概率模型的理論。
 
　　內容：“在整個商業聚集區集中于一地的場合，居民利用哪一個商業聚集區的概率，是由商業聚集區的規模和居民到商業聚集區的距離決定的。”
 
　　公式：
 
　　——居住在i地區消費者至j商店街購物的概率；
 
　　——全部零售店鋪的總數；
 
　　——j商店街的賣場面積；
 
　　——居住在i地區消費者至j商店街購物所需的時間；
 
　　——購物途中障礙指數，憑經驗推出。
 
凱恩的吸引力法則
 
　　內容：通過比較兩個都市間的人口比、到第三地的時間比、賣場面積比來決定兩都市間的商圈分界線。