核心提示：產權式商鋪有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，但萬變不離其宗，總歸是“以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。
什么是產權式商鋪？
1、房地產開發商將其開發的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內由房地產開發商以代理出租的方式進行返租，由開發商或委托其他物業管理公司統一管理、統一經營，保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權和經營權分離的房地產證券化。
2、產權式商鋪有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，但萬變不離其宗，總歸是“以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。
3、產權式商鋪的實質是房地產產品的一種營銷手法，這種營銷模式因為調動了開發商、投資者、經營者甚至金融機構等多方面的經濟需要，故產業鏈得以延長，對GDP的貢獻顯然比單純營銷要大。
產權式商鋪的優勢分析
有利于開發商快速回籠資金，擴大銷售額
1、產權式商鋪對于開發商而言最大的吸引力就在于，企業在這種銷售方式下可以短期內快速回收大量資金，賺取利潤。因為投資型物業多數屬于商業物業，如果開發商選擇自主經營或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對資金實力不強、融資渠道較窄的開發企業來說是無法承受的。同時，開發商如要找到實力雄厚的投資者一次性買斷整個樓盤也非易事。所以，本著快速套現、緩解資金壓力以便開發新的投資項目的目的，建議開發商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。
2、利用長期穩定的回報為賣點，開發商在定價時可以適當提高單價，從而獲得在一般銷售模式下無法達到的銷售額和利潤。這也是產權式商鋪的一大優勢。
保證了投資者的投資回報，容易受到投資者的追捧
1、對于投資者而言，產權式商鋪在包租期內能獲得穩定的租金回報，而且包租期越長，回報越持久，風險就越小。特別是對于一些優質地段的優質產品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對售后返租的物業大肆追捧的根源所在。
2、對于售后回租的投資型物業，投資者一般都是在購買時便同開發商簽訂了包租協議，這就使得投資者不必為物業的轉手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節省了交易時間。
3、值得一提的就是，雖然這類物業可能單價相對較高，但由于產權分割的較小，每個單元的總價不是很高，從而降低了投資的門檻，使得有較多的投資者有能力進行這種產品的投資。
能夠促使經營者搞好經營，努力爭取更大利潤
4、售后返租物業有的是開發商自主經營，有的是開發商委托其他物業管理公司經營，也有的是合作經營，但無論經營者是誰，都要承擔起支付租金回報的責任。經營者在簽訂協議時必然清楚這一點，因此也必然有信心有能力完成這一任務。迫于固定租金回報的壓力，經營者只有努力獲得超過租金回報的利潤，才有可能生存并發展下去，這必將促使經營者搞好經營，爭取更大的利潤。
有利于銀行加快資金周轉，降低風險
對于售后返租投資型物業，銀行一般要求首付50％，這相對一般住宅項目的貸款來說，按揭比例較小；貸款5至10年還清，也比住宅貸款的還款期限(20到30年)短很多。加之每月利息負擔有租金收益作保障，大大降低了銀行的貸款風險。
什么是返租？
在商鋪的銷售中，采取所有權、經營權、使用權三權分離的模式：為提高市場接納力，將商場產權劃整為零，劃分為小產權進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經營權，并對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。
優點：所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌控、入場經營商家擁有物業使用權，實現了三權分離。在統一經營的背景下，最大程度實現商業物業的整體經營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。通過拆零產權、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開發商的資金緊張問題。
缺點：在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及項目的規劃、設計、招商、銷售、工程等所有環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產權分散銷售）與商業經營（即統一規劃經營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性。
操作方式：簽訂購房合同時，業主必須簽署委托經營協議和租金回報協議，返租方常是一個與開發商無任何關聯的空頭公司，這一切與開發商沒有任何法律關系，返租協議可長達10年-20年。
產權返租的４種方式
◆虛擬產權鋪位，真實回報返租。回報是真實的，依靠大商家的有效承租來支撐返點。
◆虛擬產權鋪位，虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上，回報是虛擬的，回報主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。
◆獨立產權鋪位，虛擬回報返租。市場內分劃成獨立經營商鋪，把銷售價格定高，完成其8%或10%返點。
◆獨立產權鋪位，真實回報返租。
產權式商鋪返租銷售關鍵點
第一：后期的運營管理，這是商業運作的一個靈魂，大家都知道，對銷售型的商業來說，第一步是賣出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最終的1/3還是靠最終的運營管理，這為商業后期的增值起到的作用更是至關重要的。一定要有一個專業的運營管理公司來運作后期的運營管理工作，這是比較關鍵的一點，要把投資運營管理公司從一開始銷售的時候就提到臺前；
第二：運營管理團隊一定不要空架子，整個團隊的職責分工，包括它的運營思路和整個后期的招商包括廣告位的管理、整個推廣，前期整個的思路一定要非常清晰，這種清晰的思路在銷售的時候就要告訴投資客在后期怎么樣運營推廣，怎么樣進行統一的管理和統一的業態規劃，這樣投資客肯定會有信心，這是運營管理后期的主要的思路；
第三：也是比較關鍵的一點，就是商業運營團隊在銷售的時候就為招商做好準備，這樣投資客買完之后，運營管理公司馬上會給他項目源源不斷地輸送商業客戶資源，這是運營管理公司要做的；
第四：是一定要跟各個行業協會做好戰略共同和橫向聯系。我們的百貨行業協會、零售協會、娛樂業態的相關協會、步行街商業協會我們前期都要做好相關的聯系。
返租需要處理的難點
商家租賃與商鋪銷售的關系
1、開發商采取帶租約銷售的方式。先進行商鋪銷售，再將商場整體出租給營運管理公司（策略：開發商自己可以另外的法人成立營運管理公司或雇請有實力的營運管理公司以規避開發商的風險），由營運管理公司統一負責招商以及日后的經營、物業管理等工作。發展商則按照每年9%-11%的回報率向業主返還一定金額。
2、發展商作為物業開發者，它既是三者（開發商、營運管理公司、業主）之間的組織者，又是協調者。因此從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩種關系。
銷售風險與回避
1、差價補貼的風險：營運管理公司作為一個商業的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發”的概念），而發展商為了實現商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金。
2、營運管理公司經營不良帶來的風險：這是商家經營所帶來的風險，也是發展商最為擔心的風險。主要原因是在承租期中，由于商家的經營管理不良，從而無法再繼續經營，導致大型商家不支付租金。而發展商卻處于需要支付小業主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力就更加大了。
3、返租期滿后產權分散帶來的風險：分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。發展商在承租期滿后，從項目本身營銷的角度看，其已經完成了對業主的承諾。但為了更好地實現商業的銷售價值，發展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經營留下后遺癥。
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