核心提示：宋廣菊透露，保利地產(chǎn)已建立了自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以專(zhuān)業(yè)介護(hù)服務(wù)費(fèi)平衡運(yùn)營(yíng)成本。

    10月9日，保利集團(tuán)主辦的首屆“中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)”在廣州召開(kāi)。而保利地產(chǎn)的第二個(gè)養(yǎng)老公寓上海“西塘和熹會(huì)”也將在10月投入使用，這是保利繼2012年首個(gè)北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后的又一新作。

 

　　與單純以房地產(chǎn)形式進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的房企不同的是，保利地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略更偏向整合養(yǎng)老服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈，包括住房、健康、醫(yī)療等。對(duì)于千億級(jí)央企而言，保利地產(chǎn)的這一戰(zhàn)略更能發(fā)揮出協(xié)同效應(yīng)，培育出新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。
 

 

　　支持政策待完善

 

　　中國(guó)正在日益進(jìn)入老齡社會(huì)。截至2013年底，60歲及以上老年人口20243萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.9％。預(yù)計(jì)2034年突破4億，2054年突破4.72億。

 

　　北京大學(xué)老齡健康與家庭研究中心副主任陸杰華指出，2011年全國(guó)總消費(fèi)值121813億元，其中老年消費(fèi)比重占11.18%，逾1.3萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到2050年，總消費(fèi)值678710億元，老年消費(fèi)占28.97%，將超過(guò)5萬(wàn)億；宋廣菊在此次會(huì)議上提到的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求有望突破17萬(wàn)億元。

 

　　然而，目前市場(chǎng)上每年為老年人提供的產(chǎn)品不足1000億元，供需之間的巨大差距讓老齡產(chǎn)業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間。

 

　　事實(shí)上，這個(gè)每年增速20%以上的巨大市場(chǎng)正在吸引大量資本的涌入，催生了社會(huì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等房企在內(nèi)，均已投入其中。

 

　　保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體仍處在初級(jí)階段，存在很多不足。梳理已出臺(tái)的政策，已經(jīng)在財(cái)政、金融、保險(xiǎn)、用地、稅費(fèi)、人才、技術(shù)等方面發(fā)布了指導(dǎo)和扶持政策。但這些政策還有待深化，以更具可操作性。例如，在金融保險(xiǎn)政策上，重點(diǎn)領(lǐng)域如REITs還沒(méi)有取得突破，醫(yī)療保險(xiǎn)還沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的無(wú)縫對(duì)接。

 

　　宋廣菊認(rèn)為，美日等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。以美國(guó)為例，Ventas是目前美國(guó)擁有養(yǎng)老社區(qū)和床位數(shù)最多的投資商。2011年，它通過(guò)收購(gòu)ASLG公司，控股NHP公司，將自身總資產(chǎn)擴(kuò)大3倍，成為美國(guó)最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資商。它的快速擴(kuò)張，主要得益于Reits強(qiáng)大的股權(quán)融資能力。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，要向美國(guó)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)合理的產(chǎn)業(yè)分工、完整的產(chǎn)業(yè)鏈條、細(xì)膩的企業(yè)投資管理，及金融政策對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持。

 

　　養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)和保險(xiǎn)則可以學(xué)習(xí)日本。日本的養(yǎng)老社區(qū)多選址在城市成熟地段，同時(shí)社區(qū)規(guī)模小、戶(hù)型面積小，配套設(shè)施集中，有利于降低前期投資和后期運(yùn)營(yíng)成本；而介護(hù)險(xiǎn)的支持，是養(yǎng)老社區(qū)得以迅速發(fā)展的重要原因之一。

 

　　整合產(chǎn)業(yè)上下游

 

　　自涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起，保利地產(chǎn)重新定義了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位。

 

　　自2012年進(jìn)入這一領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)兩年試點(diǎn)，保利已在北京建成了“和熹會(huì)”專(zhuān)業(yè)介護(hù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在上海西塘越項(xiàng)目建立“一地入會(huì)多地養(yǎng)老”的雛形，形成與旅游地產(chǎn)相結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)；通過(guò)在廣州中心城區(qū)規(guī)劃的“社區(qū)+專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)”適老產(chǎn)品，構(gòu)建保利地產(chǎn)社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品模型。

    　保利地產(chǎn)計(jì)劃將在上海、廣州、陽(yáng)江、三亞、成都等全國(guó)40余座城市逐步開(kāi)設(shè)多家和熹會(huì)分屬機(jī)構(gòu)。目前已在北京、上海、廣州、成都、三亞等6個(gè)城市規(guī)劃及在建7個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，將在10月投入使用的上海的“西塘-和熹會(huì)”，建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米。

 

　　宋廣菊介紹，保利地產(chǎn)還將在全國(guó)每個(gè)省會(huì)城市落地一個(gè)具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，形成品牌連鎖，最終輻射這個(gè)城市的業(yè)主，帶動(dòng)保利地產(chǎn)的“三位一體”中國(guó)式養(yǎng)老發(fā)展。

 

　　保利地產(chǎn)正努力以養(yǎng)老地產(chǎn)為核心，整合上下游的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。此次博覽會(huì)亦是保利地產(chǎn)全鏈條介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一種嘗試，匯聚中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)與資源，帶動(dòng)全國(guó)養(yǎng)老、照護(hù)、健康等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化。保利地產(chǎn)希望搭建“會(huì)展商貿(mào)”平臺(tái)來(lái)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)交流，建立“中國(guó)養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”。

 

　　此外，就養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式，宋廣菊透露，保利地產(chǎn)已建立了自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以專(zhuān)業(yè)介護(hù)服務(wù)費(fèi)平衡運(yùn)營(yíng)成本。

 

　　長(zhǎng)期而言，宋廣菊如此描述保利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利路徑：短期投入階段，通過(guò)適老住宅銷(xiāo)售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)以及已有社區(qū)的適老配套改造；中期，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段，通過(guò)不斷提高配套和服務(wù)水平，獲得更多養(yǎng)老人群的認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡；從長(zhǎng)期來(lái)看，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

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