城市綜合體作為商業地產類項目的塔尖極致形態，其對策劃、招商、設計、運營管理、資金鏈等均提出了更為苛刻的要求，需要更加理性的決策和投入，一旦出現閃失，其負面影響不僅僅是項目本身，波及面會更加廣泛，挽回難度也會更大。

 

    城市綜合體的復合功能毋庸置疑，但與多功能建筑（群）仍有本質的區別，其核心在于城市綜合體的各項功能業態相互依存、相助互益，形成良好互動、多功能高效運轉的有機系統，而多功能建筑（群）僅為數量與種類的積累綜合，各業態并無直接、相互依存的關聯，其局部功能的增減并無大礙。所以，城市綜合體的有機系統性也就要求更加縝密地從前期策劃、招商、設計建造、經營等各個環節協調統一、密切配合、步調一致，而非簡單地疊加和重復，其各環節操作的專業化程度要求更高。

 

    城市綜合體建筑本身具有四個典型特征：

 

    第一，超大空間尺度。其體量在與城市規模、區域經濟總量相匹配的同時，往往與城市主干道相聯系，建筑體量相對巨大，因此室內外空間尺度的協調把握往往是考量設計師對項目掌控能力的關鍵點之一。

 

    第二，交通體系立體、樹形化。人流、車流兩大體系下，人流從業態角度又分為商務、商業、居住、酒店人流，每種業態又可分為業主、消費人流、服務人員流線；從交通組成又可分地下層、地下夾層、一層和城市天橋層，這種立體交通組織將城市街道、地鐵、停車場、市內交通及建筑內部交通與城市公共交通系統有機聯系，系統龐大、復雜。

 

    第三，機電、設備系統復雜。城市綜合體往往代表了所在城市的經濟實力和建造水準，其機電設備的配置幾乎可以涵蓋所有類別公共建筑所需的類型，并且因建筑體量之大以及各業態之間的關聯性，僅僅其集成控制以及計量系統的設置方式，對于投資方、設計方、建造方、管理方都提出了更高的要求。能耗問題也已引起投資方的重視，有經驗的運營管理方僅對照明系統（尤其是不同業態的商業部分所需照明用電量差別甚大）都會提出嚴格的控制要求；其他環保型新能源、新技術的廣泛應用也將會成為城市綜合體的發展趨勢。

 

    第四，操作的專業化。商業策劃、商業設計、招商融資、運營管理各個環節中，專業團隊的參與是必然，即使如此，如果投資方沒有將各個環節有機串聯、協調運作的能力，龐大的運作系統仍可能會問題百出，造成浪費。僅以商業設計舉例，傳統的國內設計內容包含：建筑方案設計單位、建筑施工圖設計單位、室內設計單位、景觀設計單位，它們之間專業不同，關注的重點不同，參與項目的時間節點也不同，如果再加上所有設計單位與策劃、招商、運營系統的協調量，結果不言而喻。當然，選擇一家規劃、建筑、景觀、室內一體化同步進行的專業設計團隊，會是提高工作效率、降低協調成本的途徑之一。

 

    由以上特點可以看出城市綜合體的設計環節的成功與否的標準，更多是看不同業態功能布局的合理性、高效、節能、成本控制、各種復雜系統、城市形象的綜合解決效果，而非大家經常評論表面外觀效果好看與否。成功的作品會提升項目的經濟及社會價值，相反，即便是建筑造型奇特、新穎、獨具風采，最終也只會曇花一現。更何況，因城市綜合體的體量巨大，設計師應更多地考慮建筑與周邊城市環境的協調關系，考慮空間使用者的心理感受和使用要求。過于強勢和排他性的建筑造型，其成功的可能性會大打折扣。

 

    國內建筑設計階段主要分為兩大階段，前期的規劃和建筑方案設計和后期的施工圖設計階段，目前商業項目的設計環節大多也沿用此辦法在操作。但這其實是遠遠不夠的，造成重復施工、反復修改、拖延工期和浪費投資的現象甚多，更主要的是商業環境效果難以達到預想。發達國家已普遍成熟地采用建筑、形象概念、色彩、界面、室內外環境景觀、標識設計一體化的做法，各專業相互協調、滲透、同步進行，綜合效果理想，事半功倍。

 

    從中不難看出，建筑設計僅僅是商業設計系統中的一環，它替代不了全部。國內盡管商業設計體系尚未健全，但規劃、建筑、景觀、低碳生態節能四大專業同步進行（委托一家設計機構承擔四大專業更會省去大量的協調成本）的條件是成熟的，同時專業的設計團隊對色彩、標識等整體概念的清晰，也會引導商業項目向成功和高效的方向邁進。

 

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