前段時間，有個美國最老的購物中心改成出租公寓的案例在微信圈里火了。
這座叫The Arcade的購物中心建于1828年，是美國第一家封閉的室內購物中心。經濟危機后Dead Mall風潮中，這家購物中心關閉了。沉寂幾年以后，改造后成出租公寓，結果一房難求。
之所以這個案例火，是業內驚嘆于這種顛覆式的改造方式，更是為當下商業地產日漸高企的庫存提供了一個新的思路。
這種案例在澳洲也有，布里斯本老城區的購物中心如Brookside，Toombul和Strathpine縮小規模，把空余的空間改造成公寓。
如今，這種商業改公寓的創新或許在不久就在國內大行其道了。
5月4日，在李克強主持召開國務院常務會議上，確定培育和發展住房租賃市場的措施，其中有一條將對商業地產產生重大影響：允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。
這個政策的意義非同小可。在國內一二線城市存在住宅供應不足，而商業用房卻過剩的現象。此次會議明確提出允許將商業用房等按規定改建為租賃住房意味著商鋪、辦公樓等允許后續可以按規定進行屬性更改，通過結構改造等變為租賃住房。這實際上為商業地產去庫存的戰斗提供了更多彈藥。
5月3日，高盛的一份報告也指出，從全國范圍來看，中國房地產的去庫存僅完成了1/3左右，“（中國）總體庫存水平依然很高，尤其在低線城市以及商業和辦公樓地產，后者可能需要10年時間才能消化潛在供給”。
商業改公寓出租也有較強的市場需求，尤其在一二線城市高房價導致越來越多奮斗者長期租房，一定程度上使得租賃市場租金持續高漲。
按住建部房地產市場監管司司長高志勇的說法，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元。這一巨大市場也將成為房企轉型升級機遇期。房企進入房屋租賃市場，建立“薄利多租”商業新模式，將創造新供給。
就今年三月的數據顯示，全國各個城市人均房租支出金額平均漲幅達14.8%，其中北京是全國人均房租支出最高的城市；在人均租房面積的統計中，二線城市遙遙領先，而深圳和上海由于年初樓價飆升，為人均租房面積下滑最快的一線城市。
細化來看，人均房租支出漲幅較快的城市集中在中西部二三線城市，前五位分別為太原、哈爾濱、成都、青島、昆明。而北京、上海、杭州、成都、天津則為人均租金支出最高的城市，北京超越上海成為“最貴都市”。
在一二線城市，城市優質位置的住宅用地稀缺，相較于商業用地的地價而言價格會高出很多，這也是造成住宅高房價的原因之一。如果將商業用地變性或者商業用房改變用途后出租，這樣會緩解住房需求。
國內目前商用房比如寫字樓、商業很多都以整體持有為主。并不是開發商傾向于持有，而現實情況是：開發商想散賣，但散買的投資者越來越少，最后只好被動持有。經濟下滑，企業擴張減少對寫字樓需求普遍不振；而商業也不是隨便一個開發商一個項目就能搞起來的。如今政府允許商用房改做租賃住宅或公寓，真的也算是給了這些項目一個新的生機。
一個比較大的方向就是改造成酒店式公寓。
非一線城市商業地產尤其是寫字樓庫存量很大，怎么樣來盤活，改租賃是很好的辦法。途家在沈陽、重慶、武漢等城市與一些商業地產開發商合作，如酒店式公寓、服務公寓，無論是整棟的還是分布式的都有合作。
還有的市場機會就是度假公寓。
政策里面所鼓勵的租賃，應該也包括度假租賃。從政策出臺角度講，該政策是政府出臺一系列鼓勵度假租賃政策里面最新的一個政策，去年出臺了放寬度假租賃，后來又出臺鼓勵民宿客棧等社會服務業相關政策，目前這個政策是最新的一個政策。庫存積壓最厲害的是二三四線城市和旅游城市的旅游地產，未來通過管家和托管的模式使這些閑置不動產盤活，給需要的旅客入住。
還有一個就是國內住房租賃機構的興起。
在許多發達國家和地區，租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%~30%。在房地產迎來存量之際，租賃市場既是未來房地產企業轉型的藍海，也是立足國情、通過公共服務保障住房民生的當然選項。
國內目前還沒有非常健全的市場化運作的住房租賃機構來統一管理，這對于下一步商業地產商進行輕資產發展也提供了新的機會。目前雖然有一些企業進行收購改建商業地產，從事住房租賃業務，但是利潤并不高。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉算過一筆賬，按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規模化，企業不易做大做強。
當然，此次國務院常務會議明確提出，完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。我們就期待這些優惠措施早日落地吧！
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