房地產(chǎn)并購項(xiàng)目，不得不知的八大流程

房地產(chǎn)收并購，無論是資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購，實(shí)操層面都是系統(tǒng)工程。

 

一個(gè)成功的收并購項(xiàng)目，往往是在投資的牽頭下，需要各條線團(tuán)隊(duì)的相互配合，以及借助外部團(tuán)隊(duì)專業(yè)意見及能力，如律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等。

 

對(duì)于經(jīng)驗(yàn)豐富的做收并購的投資人員而言，往往能夠抓住項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及合作的關(guān)鍵要素，配合團(tuán)隊(duì)才能夠順利往前推進(jìn)。

 

本篇文章將常規(guī)的房地產(chǎn)收并購過程分解為八個(gè)步驟及流程，對(duì)于每個(gè)流程的內(nèi)容及操作事項(xiàng)均做了細(xì)致的講解，作為實(shí)操總結(jié)出的方法論。

 

希望對(duì)大家有所幫助！

 

001容易被忽視的關(guān)鍵環(huán)節(jié)—前期準(zhǔn)備

 

前期準(zhǔn)備階段往往對(duì)于一個(gè)收并購項(xiàng)目而言也是至關(guān)重要，常規(guī)股權(quán)項(xiàng)目主要包括以下幾個(gè)方面：

 

1、了解擬收購的目標(biāo)公司、項(xiàng)目公司、目標(biāo)項(xiàng)目的基本經(jīng)營情況和法律狀況等。

 

2、了解對(duì)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的動(dòng)機(jī)及訴求，這點(diǎn)是雙方能夠合作的契機(jī)及基礎(chǔ)。

 

3、梳理在后續(xù)并購中可能存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，尤其需要關(guān)注或有債務(wù)、潛在法律訴訟等，如果前期沒有梳理清楚，很有可能在后續(xù)收購和開發(fā)中埋雷。

 

4、公司內(nèi)部成立并購小組，往往包括開發(fā)、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等各條線。

 

5、委派第三方談判協(xié)作人員，以便于后續(xù)并購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展，比如外部律所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等。

 

002收購定調(diào)—簽訂收購意向書

 

收購雙方經(jīng)過初步接觸后，如果雙方訴求均能夠得到滿足前提下，雙方能夠達(dá)成收購意向，就可以快刀斬亂麻，簽訂收購意向書。

 

收購意向書往往也可以用備忘錄或框架協(xié)議的形式。

 

簽訂收購意向書的主要目的在于為后面的收購活動(dòng)提供一個(gè)合作框架，以保證后續(xù)活動(dòng)的順利開展。

 

主要包括以下內(nèi)容：

 

（1）收購標(biāo)的及收購雙方主體；

（2）收購方式；

（3）收購對(duì)價(jià)及支付方式和節(jié)奏；

（4）其他條款包括保密條款、終止條款、違約條款等。

 

003了解對(duì)方“底細(xì)”—盡職調(diào)查

 

簽訂框架協(xié)議或合作備忘錄后，收購方就會(huì)正式委派的第三方機(jī)構(gòu)如律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等，對(duì)目標(biāo)公司、項(xiàng)目公司、目標(biāo)項(xiàng)目等進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)等方面的的盡職調(diào)查。

 

盡職調(diào)查的目的是盡可能地在前期階段梳理出收購項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，了解對(duì)方的“家底”與“底細(xì)”，更多的是一種風(fēng)險(xiǎn)管理。

 

盡職調(diào)查也跟后續(xù)談判策略及合作條款息息相關(guān)，所以盡職調(diào)查不僅是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的走個(gè)過場(chǎng)那么簡(jiǎn)單。

 

一旦明確了存在哪些風(fēng)險(xiǎn)和法律問題，為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定基礎(chǔ)，從而在合同談判及合同的擬定中合理設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)

 

004收并購關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)—制定收購方案

 

首先是需要在盡調(diào)基礎(chǔ)上判斷項(xiàng)目值不值得收購。

 

如果在盡職調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)了無法解決的事項(xiàng)或風(fēng)險(xiǎn)，那么收并購就此戛然而止，以免浪費(fèi)更多的時(shí)間與精力，合作雙方彼此說明緣由，好聚好散。

 

如果判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，無較大瑕疵，那么接下來就可以對(duì)交易方案進(jìn)行設(shè)計(jì)和細(xì)化，為后續(xù)正式協(xié)議內(nèi)容打下基礎(chǔ)。

 

比如為了規(guī)避一定的并購風(fēng)險(xiǎn)，可以按照風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程分階段支付股權(quán)對(duì)價(jià)。

 

005收并購核心內(nèi)容—股權(quán)合作協(xié)議

在收購方案確定的基礎(chǔ)上，接下來就進(jìn)入了核心的內(nèi)容，包括但不限于收購對(duì)價(jià)、付款方式、付款節(jié)奏、退出條款、違約條款等均需要約束到合作協(xié)議中。

 

對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易文件，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

 

（1）保證與陳述條款；

（2）合作模式及交易對(duì)價(jià)；

（3）過渡期條款；

（4）債權(quán)債務(wù)約定條款；

（5）目標(biāo)公司治理內(nèi)容；

（6）違約條款；

（7）退出條款；

（8）項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)相關(guān)約定，如操盤條線、并表等。

 

006基本落地—交易文件簽訂

 

在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的情況下，除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相關(guān)交易文件，包括同意項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決議等。

 

如果涉及上市公司的，還需要根據(jù)上市公司管理規(guī)則中所定義的重大交易，是否應(yīng)提交股東大會(huì)批準(zhǔn)。

 

如果是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓且涉及股東優(yōu)先購買的情況下，也需要目標(biāo)公司另一方股東出具放棄優(yōu)先購買的相關(guān)文件。

 

以上內(nèi)容都是不容忽視的！

 

007法律變更—支付對(duì)價(jià)、股權(quán)變更

 

股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)交易文件簽署后，合作雙方根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定支付對(duì)價(jià)，就可以辦理相應(yīng)的變更登記手續(xù)。

 

完成工商股權(quán)變更后，收購方才真正意義上成為目標(biāo)公司的股東。

 

這一步完成基本宣告股權(quán)收購大功告成，剩下的就是掃尾和投后管理準(zhǔn)備階段了。

 

008大功告成—安排交割

 

對(duì)方房地產(chǎn)并購項(xiàng)目主要包括資產(chǎn)收購和股權(quán)收購，兩者的操作模式也是稍有區(qū)別，對(duì)于交割環(huán)節(jié)區(qū)別如下：

 

一、資產(chǎn)并購

 

土地使用權(quán)、政府批準(zhǔn)文件、證照，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、開工許可證、預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證等。

 

二、股權(quán)并購

 

主要包括以下重要內(nèi)容的交割：

 

(1)股權(quán)證明文件;

(2)公司的新營業(yè)執(zhí)照、公司所有的章證照等；

(3)財(cái)務(wù)資料(賬簿、驗(yàn)資報(bào)告書、稅項(xiàng)申報(bào)表、支票簿、 現(xiàn)有發(fā)票等);

(4)以往董事會(huì)紀(jì)要；

(4)公司所有土地使用權(quán)、擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目或已開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的所有政府批準(zhǔn)文件和證照；

 

一個(gè)成功的收并購項(xiàng)目往往是雙贏的，在滿足交易雙方合作訴求的前提下，通過協(xié)議內(nèi)容規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。

 

而對(duì)于收并購的投資人員，也只有在掌握方法論以及在實(shí)操中不斷累積經(jīng)驗(yàn)才能夠運(yùn)籌帷幄，項(xiàng)目推進(jìn)才會(huì)有理有條！