​產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)：多一點(diǎn)包容，多給行業(yè)一些空間

序言：邊界之問(wèn) -到底應(yīng)該怎么定義產(chǎn)城？

產(chǎn)城從來(lái)都是一個(gè)相對(duì)模糊的概念，其中概念包括政策文件多次提出的產(chǎn)城融合、產(chǎn)城一體化等。在具體執(zhí)行中，不同企業(yè)對(duì)于產(chǎn)城的定義又存在比較大的差異。華夏幸福給出定義是產(chǎn)城即產(chǎn)業(yè)新城，故基于城鎮(zhèn)化趨勢(shì)打造了核心城市周邊以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為核心的產(chǎn)業(yè)新城PPP的業(yè)務(wù)模型；萬(wàn)科給出定義是產(chǎn)城即城市運(yùn)營(yíng)，以一二線城市為核心，結(jié)合開(kāi)發(fā)為一體的城市運(yùn)營(yíng)，故布局了物流、教育等，并進(jìn)入了橫琴新城等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)；金地則將產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)+后端資本退出+配套物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)構(gòu)建了二級(jí)園區(qū)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)模式；宋都給出定義是做增量的城市運(yùn)營(yíng)，以老舊社區(qū)改造為切入口，真正的下沉街道做社區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)等等。但究其根本，我們?cè)诨诂F(xiàn)有探索成果的基礎(chǔ)上，反向思考，究竟什么是產(chǎn)城，那么多雜亂的概念應(yīng)該如何梳理，這個(gè)行業(yè)的邊界到底在哪里？

如果從傳統(tǒng)定義的產(chǎn)城來(lái)看，主要指的是片區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，其中可能包括了政企合作土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)招商導(dǎo)入等一系列圍繞片區(qū)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)集合。筆者認(rèn)為，不妨從英文翻譯看問(wèn)題，在國(guó)外沒(méi)有產(chǎn)城概念，更相關(guān)的概念是工業(yè)園區(qū)（譯為Industrial Parks），工業(yè)城（Industrial City/ IndustrialTowns），用這些概念翻譯國(guó)內(nèi)產(chǎn)城概念顯然有較明顯差距。讓筆者眼前一亮的是成都工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主辦的《產(chǎn)城》雜志，對(duì)于產(chǎn)城的翻譯“Industry&City” 即“產(chǎn)業(yè)與城市”。

廣義的產(chǎn)城應(yīng)該包括產(chǎn)業(yè)與城市的一切聯(lián)系，產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的角色應(yīng)該是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)體系的組織者—整合并協(xié)調(diào)政府、資本、產(chǎn)業(yè)方的訴求，進(jìn)而構(gòu)建物理載體與產(chǎn)業(yè)生態(tài)。其工作的關(guān)鍵是運(yùn)營(yíng)一個(gè)以物業(yè)為載體，以產(chǎn)業(yè)為核心的生態(tài)體系，作為平臺(tái)方去充分整合產(chǎn)業(yè)資源、政府資源、資本資源，進(jìn)而為區(qū)域構(gòu)建一個(gè)良性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，同時(shí)為自身構(gòu)建一個(gè)可持續(xù)循環(huán)的發(fā)展閉環(huán)。

 

PART

1

現(xiàn)有企業(yè)積累的資源、能力與發(fā)展訴求不匹配是產(chǎn)城領(lǐng)域的突出矛盾

 

（1）價(jià)值創(chuàng)造邏輯與收益邏輯不匹配

項(xiàng)目形象好、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成功，但最后唯獨(dú)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)的現(xiàn)金流算不過(guò)來(lái)賬，這是國(guó)內(nèi)產(chǎn)城存在的典型情況，能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)三贏，進(jìn)而持續(xù)開(kāi)發(fā)正向循環(huán)的項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)，其背后則蘊(yùn)含著國(guó)內(nèi)產(chǎn)城價(jià)值創(chuàng)造邏輯與收益邏輯不匹配。這就好比城市造地鐵，如果光只是為了賺地鐵票造地鐵，那這個(gè)生意必然是虧損的，因?yàn)榈罔F是為了整個(gè)城市帶來(lái)的收益，其作用于消費(fèi)、城市產(chǎn)業(yè)、土地升值等多重要素，這個(gè)大賬必須要算。但在這個(gè)算大賬的過(guò)程中，就勢(shì)必需要對(duì)“算大賬”的資源進(jìn)行控制，這也就是所謂片區(qū)開(kāi)發(fā)的邏輯。片區(qū)開(kāi)發(fā)使得區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)“算大賬”的可能，在這個(gè)過(guò)程中，也就自然出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)是目標(biāo)，地產(chǎn)是結(jié)果”。

（2）企業(yè)產(chǎn)城老舊思路與國(guó)內(nèi)復(fù)雜產(chǎn)業(yè)環(huán)境的不匹配

我國(guó)宏觀環(huán)境在改變，產(chǎn)城發(fā)展思路也必然跟隨環(huán)境變化而發(fā)生改變。在城鎮(zhèn)化率超60%的都市圈階段，傳統(tǒng)的依托于低要素成本的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展已經(jīng)難以為繼，發(fā)展模式從原有的“筑巢引鳳”已經(jīng)轉(zhuǎn)化為了“筑巢育鳳”，城市從強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)稅收，逐步轉(zhuǎn)化為強(qiáng)調(diào)土地坪效、強(qiáng)調(diào)城市輻射力-現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；城市吸引力-特色型產(chǎn)業(yè)；城市潛力-創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)。

在新發(fā)展環(huán)境下，唯有構(gòu)建合適的生態(tài)，方能支撐區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級(jí)發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中就對(duì)產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商提出了更高的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、資源整合能力要求、政府溝通能力要求，而這正是我們傳統(tǒng)產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商跟著趨勢(shì)被動(dòng)去做，隨著方向慢慢漂流下最欠缺的方面。而國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)又具備極強(qiáng)的復(fù)雜性，在大量政府補(bǔ)貼與區(qū)域產(chǎn)業(yè)爭(zhēng)奪下，更使得國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)充滿了區(qū)域上的復(fù)雜性，鏈條零散、中低端市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，非市場(chǎng)化要素極多，而高基礎(chǔ)利率使得國(guó)內(nèi)企業(yè)在大型投資中，只會(huì)賺快錢(qián)或者說(shuō)只能賺快錢(qián)，綜合以上構(gòu)建了國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的復(fù)雜。復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)環(huán)境與老舊的發(fā)展思路共同造成了現(xiàn)有企業(yè)積累的資源、能力與發(fā)展訴求不匹配。

（3）真正需要警惕的，是許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的低效率

價(jià)值創(chuàng)造邏輯與收益邏輯的不匹配、企業(yè)老舊思路與國(guó)內(nèi)復(fù)雜產(chǎn)業(yè)環(huán)境的不匹配，共同造成了包括投資回報(bào)率低等一系列問(wèn)題，使得行業(yè)無(wú)法富集足夠的資源與人才。

產(chǎn)城作為平臺(tái)型業(yè)務(wù)，其核心是整合建筑方、資本方、政府方、產(chǎn)業(yè)方等資源。其核心是用利潤(rùn)來(lái)控制上下游，以合適的方式去組織整個(gè)業(yè)務(wù)鏈條鏈。以上海臨港為例，其主推“GP模型”和“平臺(tái)構(gòu)建”概念，但概念背后的關(guān)鍵，還是用回報(bào)率這一核心去鎖定對(duì)應(yīng)的資源。

在低投資回報(bào)下，得不到應(yīng)該有的資源富集，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)處于低效率運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，其中就包括招商、企業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)的低效。產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要久久為功，絕不是企業(yè)低效經(jīng)營(yíng)的擋箭牌。對(duì)比之下，行業(yè)內(nèi)的高效企業(yè)，如東久中國(guó)，以資本為導(dǎo)向進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，可以達(dá)成“一人一園”的運(yùn)營(yíng)效率，并在運(yùn)營(yíng)上基于自身?xiàng)l件，在有限的條件下尋找到了運(yùn)營(yíng)投入、股東回報(bào)、企業(yè)滿意三角平衡的最佳點(diǎn)。高效低效之分，還可以側(cè)面從人才的成長(zhǎng)程度上看出。同樣一位人才，在高周轉(zhuǎn)地產(chǎn)工作三年，對(duì)比在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)工作三年，可以明顯看出，高周轉(zhuǎn)企業(yè)對(duì)人的鍛煉程度更大、成長(zhǎng)的更多。

 

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2

創(chuàng)新是唯一的出路，多一點(diǎn)包容，多給一點(diǎn)空間，等等再看

 

2018年億翰產(chǎn)城年度策略報(bào)告名稱(chēng)就是《蛻變之際，聚焦模式創(chuàng)新》，我們始終認(rèn)為創(chuàng)新是解決產(chǎn)城領(lǐng)域資源、能力與區(qū)域發(fā)展訴求不匹配的根本途徑。

顛覆性創(chuàng)新是對(duì)“傳統(tǒng)產(chǎn)城開(kāi)發(fā)”走向真正的“產(chǎn)城生態(tài)運(yùn)營(yíng)”必經(jīng)之路，什么力量才能產(chǎn)生顛覆性呢？個(gè)人認(rèn)為，長(zhǎng)周期的金融資本、大型實(shí)業(yè)企業(yè)與大型地產(chǎn)企業(yè)，是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)最有希望的破局者。其中，長(zhǎng)周期的金融資本在發(fā)展過(guò)程中具備極強(qiáng)的資源整合能力，金融的思維與金融工具可以幫助解決投資周期長(zhǎng)、短期現(xiàn)金流壓力與回報(bào)率低的問(wèn)題；大型實(shí)業(yè)企業(yè)具備充足現(xiàn)金流，且自身具備產(chǎn)業(yè)資源，對(duì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，區(qū)域產(chǎn)業(yè)提升具備立竿見(jiàn)影的作用；大型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大，最重要的是能夠充分理解地方政府訴求，在模式合適和人才補(bǔ)全的情況下，未來(lái)產(chǎn)城領(lǐng)域的重要突破角色。

在創(chuàng)新的過(guò)程中，我們需要更多的給予一些寬容、多給一些創(chuàng)新的空間，對(duì)于合作模式是否合理、合適等等再看。我們不必過(guò)度的去詬病前期的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，基本所有的產(chǎn)城項(xiàng)目，前期的地產(chǎn)銷(xiāo)售是獲取后期產(chǎn)業(yè)引入資金、孵化區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)的重要啟動(dòng)資金，而從地產(chǎn)銷(xiāo)售其自身利潤(rùn)來(lái)看，一二期的利潤(rùn)必然是相對(duì)比較薄的，而政府真正應(yīng)該掌控的是一個(gè)度的問(wèn)題，如何通過(guò)把握可售物業(yè)配套數(shù)量與土地出讓價(jià)格的度，確保前期開(kāi)發(fā)上的資金平衡，并使得最終企業(yè)的利潤(rùn)一定要通過(guò)實(shí)現(xiàn)區(qū)域增加價(jià)值的基礎(chǔ)上變現(xiàn)。我們也不必過(guò)度的去詬病資本的介入，那些所謂“最涼薄、嗜血乃至于貪婪的資本”，恰恰是推動(dòng)世界進(jìn)步的力量。但我們?nèi)绻厮輾v史，會(huì)發(fā)現(xiàn)金融人類(lèi)的每一次科技革命，從蒸汽機(jī)到電報(bào)、再到電話，所有的技術(shù)創(chuàng)新，背后都依賴(lài)于金融資本的推動(dòng)，是金融為產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了可流動(dòng)的血液。我們能從金融身上看到?jīng)霰∈妊分鹄娴囊幻妫材芸吹剿揽棵翡J嗅覺(jué)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一面。在產(chǎn)城領(lǐng)域，如何用好金融資本的關(guān)鍵是在于，去真正的思考如何構(gòu)建一套完整的模式，使得真正的實(shí)現(xiàn)多方共贏與為區(qū)域創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值。

 

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大變化必有大機(jī)遇，大機(jī)遇必成就大時(shí)代

 

2018年億翰產(chǎn)城年度策略報(bào)告名稱(chēng)就是《蛻變之際，聚焦模式創(chuàng)新》，我們始終認(rèn)為創(chuàng)

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展源自知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳播，作為咨詢(xún)研究機(jī)構(gòu)的使命就是站在第三方的視角上總結(jié)歸納經(jīng)驗(yàn)、傳播對(duì)應(yīng)方法、因地制宜調(diào)整既有模式，進(jìn)而作用于行業(yè)發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)既有得打法是最值得借鑒與參考的內(nèi)容。當(dāng)然，本書(shū)編寫(xiě)相對(duì)倉(cāng)促，加之研究人員研究水平有限、對(duì)企業(yè)深度認(rèn)知有限，最終造成對(duì)企業(yè)的理解或有偏差，但站在第三方的視角看企業(yè)往往會(huì)發(fā)現(xiàn)更有意思的事情。

我們走訪中看到大量的中小型開(kāi)發(fā)商，在強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，正在從“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”，我們更看到不少龍頭開(kāi)發(fā)商已經(jīng)布局與深度探索多元化業(yè)務(wù)。其中欣喜有之、惋惜有之、激情有之，成敗不論，我們認(rèn)為探索的其方向是正確的，其真金白銀的投入是對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展有益的，短期可能還未能實(shí)現(xiàn)完整閉環(huán)，但其為行業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)、為社會(huì)孵化人才亦是企業(yè)價(jià)值存在。而我們也愈發(fā)看到現(xiàn)有探索的路徑正在更為規(guī)范，“算大賬”與“區(qū)域共生”執(zhí)行的更為徹底。

大國(guó)博弈，時(shí)代轉(zhuǎn)換。大變化必有大機(jī)遇，大機(jī)遇必成就大時(shí)代，我們希望在產(chǎn)城大時(shí)代的背景下，構(gòu)建一個(gè)多方思想碰撞思考的大平臺(tái)，讓大家在這個(gè)平臺(tái)商一起來(lái)思考和探索，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中積極地利國(guó)、惠民、造福社會(huì)。