從2016年“房住不炒”總基調(diào)確定，到2019年以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

再到2021年“十四五”規(guī)劃提出實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

近年來，國(guó)家已經(jīng)從市場(chǎng)端、資金端、土地端對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，房地產(chǎn)進(jìn)行了21項(xiàng)調(diào)控，總共出臺(tái)了182次房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。

7月19日，某top3房企遭到銀行申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)凍結(jié)。該龍頭房企商票暴雷，再三出售股權(quán)資產(chǎn)，引進(jìn)戰(zhàn)略投資，樓盤“打骨折”促銷回款，依然面臨嚴(yán)重的資金短缺，可見其他房企又會(huì)面臨怎樣的暴風(fēng)雨？

一、市場(chǎng)端：調(diào)控高頻，房地產(chǎn)需求受到抑制

從市場(chǎng)端來看，限購(gòu)、限貸政策從需求側(cè)下手，新房限價(jià)與二手房剛性指導(dǎo)價(jià)從供給側(cè)下手，以穩(wěn)房?jī)r(jià)的方式壓制房地產(chǎn)企業(yè)推高房?jī)r(jià)。

1. 地方調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)

2021年以來，樓市調(diào)控政策愈發(fā)收緊。主要通過發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等資金來源，限購(gòu)、限貸升級(jí)，限售新增或升級(jí)，人才購(gòu)房門檻提升，限制離婚，土拍規(guī)則升級(jí)，增值稅免征年限提升，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等9種方式嚴(yán)格管控房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控殺傷力也各有差異。

除深圳、上海等一線城市之外，其余城市“四限”類調(diào)控（限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)）多主要針對(duì)人才、法拍等限購(gòu)政策的修正，以及經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等違規(guī)信貸的監(jiān)管，更為注重中介監(jiān)管和輿論管控，通過引導(dǎo)預(yù)期發(fā)揮作用。

2. 2021上半年調(diào)控政策數(shù)量同比上漲8成

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年第一季度出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策110項(xiàng)，二季度出臺(tái)72項(xiàng)；上半年總共出臺(tái)182項(xiàng)，同比2020年增加80.2%。

從調(diào)控?cái)?shù)量來看，國(guó)家和地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的力度在不斷加強(qiáng)。

2021年上半年，房地產(chǎn)進(jìn)行了21項(xiàng)調(diào)控，總共出臺(tái)了182次房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。

細(xì)分來看，2021上半年市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控基調(diào)總占比36.8%，排在前列，主要進(jìn)行輿論管控，起到穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期作用。

“限購(gòu)限貸”調(diào)控頻次占比15.7%，主要通過打壓炒房行為，抑制投機(jī)需求。

3. 房貸平均利率上升，商品房銷售同比增速下降

為了進(jìn)一步穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，部分城市信貸收緊，按揭利率也在不斷上調(diào)。

從2021年1月開始，全國(guó)首二套房平均利率均在不斷上升，4月份全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)達(dá)到5.28%，二手房達(dá)到5.57%；隨著加息周期到來，未來房貸利率預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

從下圖可以看出，個(gè)人住房貸款利率與全國(guó)商品房銷售同比增速走勢(shì)呈現(xiàn)完美的“負(fù)相關(guān)”（不考慮利率時(shí)滯效應(yīng)）。個(gè)人住房貸款利率上升，全國(guó)商品房銷售同比增速下降；個(gè)人住房貸款利率下降，全國(guó)商品房銷售同比增速上升。

4. 新增居民中長(zhǎng)期貸款占比呈下降態(tài)勢(shì)

在政策嚴(yán)格調(diào)控下，新增居民中長(zhǎng)期貸款占總新增貸款比例呈下降態(tài)勢(shì)。

從下圖可以看出，2020年10月新增居民中長(zhǎng)期貸款占比為58.8%，2021年6月占比為24.3%，8個(gè)月已經(jīng)下降了34.5%，說明信貸資金也在急速收縮。

二、資金端：“五道紅線”去杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)

從資金端來看，2020年8月出臺(tái)的“三道紅線”，收緊了房企融資需求；2020年的最后一天，出臺(tái)的“兩道紅線”給房企從供給端降了杠桿。

“兩道紅線”政策從資金的供需兩端，壓制了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)型杠桿的依賴，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)住預(yù)期。

1. 房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額同比增速下滑

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房貸設(shè)置了“兩道紅線”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年第一季度末，房地產(chǎn)貸款余額為124200億元，余額同比增速為4.5%，創(chuàng)最近三年新低。

截至2021年第一季度末，個(gè)人住房貸款余額為356700億元，余額同比增速為14.5%，從2018年3月余額同比增速20%高點(diǎn)一路下降，也創(chuàng)最近三年新低。

“兩道紅線”出臺(tái)后，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速不會(huì)再高速增長(zhǎng)，均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

2. 三道紅線環(huán)境下，融資環(huán)境進(jìn)一步趨緊

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，且由于預(yù)售等特殊機(jī)制存在，過去大量房企通過融資驅(qū)動(dòng)的外生增長(zhǎng)模式實(shí)現(xiàn)飛速擴(kuò)張。三道紅線直接從源頭上降低房企自身對(duì)融資的需求，使得降杠桿成為企業(yè)短期任務(wù)重心。

嚴(yán)格的地產(chǎn)金融監(jiān)管政策、境內(nèi)債和境外債逐步走高的到期規(guī)模以及行業(yè)空間見頂?shù)念A(yù)期依然影響著房企融資環(huán)境，2021年1-5月房企融資進(jìn)一步趨緊。境內(nèi)債、境外債發(fā)行規(guī)模同比增速分別為-8%和-32%。

信托層面，同樣處于收縮通道中。前4月房地產(chǎn)類集合信托發(fā)行規(guī)模2228億元，同比下降15.6%，降幅較2020年全年進(jìn)一步擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)。

相對(duì)而言，房企更多倚賴于開發(fā)貸，這也是所有融資渠道中唯一維持正增長(zhǎng)的路徑，一季度開發(fā)貸同比增長(zhǎng)4.5%，但相對(duì)于總貸款余額占比較2020年末進(jìn)一步收斂0.01百分點(diǎn)。

3. 三道紅線政策落地后，房企拿地增速下降

三道紅線對(duì)房企的直接影響是抑制企業(yè)拿地能力和動(dòng)力，進(jìn)而對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

由于三道紅線實(shí)行穿透式監(jiān)管，針對(duì)全口徑統(tǒng)計(jì)房企負(fù)債而非僅限于表內(nèi)信貸，利用明股實(shí)債等手段均被排除在外，嚴(yán)格防范資金過度注入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企拿地將受到較大影響。

從下圖數(shù)據(jù)可以看出，2020年8月20日三道紅線出臺(tái)后，8-11月房企拿地增速?gòu)?2.45%下降到-5.31%。由于疫情的原因，2021年1-3月同比才大幅上升。

三、土地端：集中拍地政策“穩(wěn)地價(jià)”意圖明顯

從土地端來看，2021年初的“兩集中”供地出臺(tái)，22城市一年就推三次地，拿地的節(jié)奏被控制，同時(shí)伴隨著競(jìng)拍規(guī)則的優(yōu)化。雖然目前穩(wěn)地價(jià)效果不及預(yù)期，但意圖還是非常明確的。

1. 22城供地量增速將介于4.6%與9.2%之間

從涉宅用地供應(yīng)量來看，根據(jù)各地方自然資源與規(guī)劃局披露供地計(jì)劃，2021年22個(gè)重點(diǎn)城市涉宅用地計(jì)劃供應(yīng)1.83億平（土地面積），同比2020年增長(zhǎng)4.6%，基本完成會(huì)議要求的“不低于過去5年平均交易量”，但與大幅增長(zhǎng)仍有一定差距。

從結(jié)構(gòu)來看，2021年宅地供應(yīng)中商品住宅（不含保障房部分）1.29億平，占整體涉宅用地供應(yīng)量比重為70%。

在剔除合肥、沈陽、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、成都等5個(gè)口徑不可比的城市后計(jì)劃供應(yīng)量較2020年同比增長(zhǎng)9.2%，增速略高于整體涉宅用地。

由于兩集中供地中包含部分保障房用地，因此預(yù)計(jì)全年22城供地量增速將介于4.6%與9.2%之間，總體平穩(wěn)小幅增長(zhǎng)。

2. 22城首批出讓地塊平均配建比例為14.9%

從配建結(jié)果來看，22城首批出讓地塊平均配建比例為14.9%，其中青島、杭州、蘇州等城市配建比例較高，配建面積占成交總建面比例接近或超過25%。

從配建構(gòu)成來看，競(jìng)配建（多為保障房）面積占整體配建比例平均為14.7%，更多配建要求暗含在地塊出讓合同中，除競(jìng)配建外的保障房性質(zhì)配建占比達(dá)到35.4%，整體保障房配建占整體配建的一半以上。

此外，附帶自持要求的商業(yè)配建在各類配建中占比也較高，達(dá)到36.9%，其中南京、武漢、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市商業(yè)配建比例基本都超過50%。

總結(jié)

在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”背景下，政策已經(jīng)從市場(chǎng)、資金和土地三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。

市場(chǎng)端來看，限購(gòu)、限貸、新房限價(jià)與二手房指導(dǎo)價(jià)等政策分別從供需兩端下手，到達(dá)穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。

資金端來看，“三道紅線”收緊了房企融資需求，“兩道紅線”對(duì)房企從供給端降杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)住預(yù)期。

土地端來看，“土地兩集中”出臺(tái)，熱點(diǎn)城市土地一年就出讓3次，拿地的節(jié)奏被控制，穩(wěn)地價(jià)意圖明顯。

總體而言，房地產(chǎn)調(diào)控短時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松，只會(huì)加碼。

對(duì)房企來說，加快銷售回款，改善企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，提高資金使用效率，“先活下去再圖發(fā)展”才是當(dāng)前最重要的策略。