激活改善性需求，業(yè)界建議樓市調(diào)控5招解決“換房難”

今年7月以來，“支持剛性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表態(tài)，要更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住建部門紛紛表示，下半年將加大支持力度、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

事實上，改善性需求在住房市場中的占比穩(wěn)步提升。以北京市場為例，北京朝陽區(qū)某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理介紹，其所在的片區(qū)目前有300多套房源掛牌在售，其中約八成業(yè)主有置換需求。北京中原世紀(jì)城戰(zhàn)區(qū)遠大上河村豪宅分行店長王玉良也表示：“剛性改善型客戶在整個交易中占比不低于60％，主要集中體現(xiàn)在同區(qū)域改善置換成交中?！?/span>

但是，在多個重點城市，改善客群在換房過程中遇到了諸多難點，比如購房資格、騰房周期等。那么，在目前市場條件下，該如何激活改善性需求？專業(yè)人士、業(yè)界專家分別有什么建議？

業(yè)內(nèi)人士表示，解除“認房又認貸”，預(yù)計會對改善客群換房起到較大的幫助。新京報記者 陳哲婉 攝

住房市場中
改善性需求穩(wěn)步提升

從北京市場來看，來自北京鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從近幾年的成交數(shù)據(jù)看，全程通過北京鏈家完成房屋置換（即先賣后買或先買后賣）的購房家庭占比約為25%；其余部分家庭可能會通過其他房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或自行完成舊房的出售或購置二手房的動作，此外，還有賣二手房買一手房等情況。據(jù)此，北京鏈家研究院分析師冷會估計，北京二手房市場置換或改善性需求客戶占比約為70%左右。這一比例與經(jīng)紀(jì)人調(diào)研的結(jié)果基本一致。

北京新房市場也不例外。來自合碩機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日，今年北京新房市場中，普宅加別墅共成交32347套，其中，總價500萬元以上的共有19056套，占總成交量的58.9%。“從北京市場來看，整體均價在6萬元/平方米左右、500萬元以上總價的產(chǎn)品中，大概率為80平方米左右的三居產(chǎn)品，而這也是滿足剛需和改善性需求家庭的一類產(chǎn)品?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅如是說。

從全國市場來看，近年來，改善性需求穩(wěn)步提升。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測重點15城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、武漢、青島、大連、天津、西安、東莞、佛山）數(shù)據(jù)顯示，改善性需求在不斷擴大，今年二季度（截至5月），120平方米以上成交占比39.8%，達到2022年以來的季度最高占比，改善性市場正在崛起。

改善客群換房
遭遇多個難點

在目前的市場條件下，盡管樓市利好政策接踵而至，但對于換房的改善客群而言，看似簡單的“一賣一買”，卻存在多個“難點”。

家住北京朝陽區(qū)的李先生正在換房。他告訴新京報記者，早在2016年，他買下了一套朝北的一居室作為婚房，這是他的首次購房。如今，隨著孩子的出生，老人前來照看孩子，一居室已經(jīng)住不下，所以考慮將一居室出售，置換一套南北通透的三居室。

今年1月，李先生開始看房。由于按照北京的政策，他這次買房屬于二套，首付比例為80%，所以他精打細算了一番：自己的房子售價在430萬元左右，還清之前的貸款后，再加上自己的存款，正好夠一套660萬元三居室的首付。

今年2月份，一位購房者愿意出價460萬元買下李先生房子，但李先生希望再賣高點兒，沒有出售。但是，4月份過后，購房者觀望情緒越來越濃，購房需求逐漸減少。與他同戶型的房子，即便降至400萬元，買家還是猶豫不決，沒有出手。由于降價就無法支撐李先生置換三居室的需求，所以李先生考慮降低預(yù)期，開始考慮兩居室。

李先生的案例并非個例，來自市場一線的經(jīng)紀(jì)人最有體會?！澳壳埃攸c城市的改善客群在換房時，遇到的一大難點是‘認房又認貸’導(dǎo)致的換房成本高問題。如果是非京籍家庭，沒有賣出房子，就沒有再購房的資格。再者，即使賣出原有住房，但因為有過住房貸款記錄，都算是二套房，普宅首付最低60%，非普宅80%。此外，換房客群的另一大難題在于，受整體市場因素影響，目前成交周期拉長，或者說不能判斷自己的房子出售時間長短，所以對于要置換購買的房子也不能下定金。”北京中原世紀(jì)城戰(zhàn)區(qū)遠大上河村豪宅分行店長王玉良如是說。

難點1：“認房又認貸”導(dǎo)致首付高

建議：調(diào)整首套房認定標(biāo)準(zhǔn)

自去年以來，不少城市陸續(xù)樓市調(diào)控松綁，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、長沙、重慶、福州等十余個核心一二線城市仍執(zhí)行“認房又認貸”。這就使得這些城市有過房貸記錄的改善客群，在“賣一買一”的換房過程中面臨首付高、房貸利率高的難點。那么，如何解決呢？

58安居客研究院院長張波表示，對于改善客群而言，尤其是手中無房、但有過房貸記錄的人群，其買房的目的就是自住，完全符合“房住不炒”政策方向，但由于“認房又認貸”，導(dǎo)致這類改善性需求人群不能入場，也不能滿足自身合理的住房需求。在樓市火熱階段，通過“認房又認貸”政策為市場降溫并無不妥，但在目前一線城市也開始出現(xiàn)樓市下行的階段，去除不合理行政性限制的急迫性比較強。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，嚴(yán)格的限制性政策大多出臺在市場偏熱時期，以落實“房住不炒”目標(biāo)，嚴(yán)格避免投機炒房等違規(guī)行為的潛入。但當(dāng)前市場復(fù)蘇動力不足，樓市下行態(tài)勢仍未緩解，以往制定的嚴(yán)格的限制性政策應(yīng)當(dāng)適時調(diào)整，尤其是核心城市“認房又認貸”政策最為嚴(yán)格，較高的換房成本抑制了改善性需求的釋放。因此“認房又認貸”城市存在首付高等問題，已不符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情，政策亟待調(diào)整。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，當(dāng)前市場環(huán)境下，解除“認房又認貸”預(yù)計會對改善客群換房起到較大的幫助，特別是對于已還清房貸、舊房出售、名下已經(jīng)無房的情況，建議認定為首套。

難點2：“認房又認貸”導(dǎo)致貸款利率高

建議：降低首付比例和房貸利率

在不少市場人士看來，在重點城市，對剛需人群及改善人群給予更大金融政策支持，才能更好地滿足剛性及改善客群的居住需求。

郭毅表示，目前，多數(shù)城市已調(diào)整首套房貸利率至5年期以上LPR基礎(chǔ)上降低20BP，超40城首套房貸利率已低于4%。但是，北京首套房商貸利率仍為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點，二套房商貸利率為5年期以上LPR+105個基點，兩座城市首套房與二套房貸款利率加點均存在下調(diào)空間。

針對當(dāng)下市場，核心之一在于解除“認房又認貸”，金融政策的房貸首付、利率隨之下調(diào)，有利于降低改善人群入市門檻。郭毅分析稱，對剛需人群來說，除了關(guān)注首付之外，更關(guān)注日常月供成本壓力?！叭绻軌蛟谝痪€城市有效降低首套房貸利率，對剛需家庭也能形成更好的購房支撐。而剛需家庭消費力的激活，有助于帶動整個房地產(chǎn)消費鏈條的聯(lián)通，從而帶動新房、二手房交易更加順暢?！?/span>

張波認為，針對改善人群還有放松的空間，尤其在首付和貸款利率層面可給予更多傾斜，會更有利于加快改善人群的入場節(jié)奏。另一方面，針對房企也可有更多靈活的政策在更多城市落地。

“激活改善性住房需求，當(dāng)前比較恰當(dāng)且迫切的舉措是對嚴(yán)格的限制性政策進行適度放松，其中包括放松限購、限貸政策，以及下調(diào)二套房貸款利率和首付比例等?！标P(guān)榮雪進一步表示，為了調(diào)控市場溫度，保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展以及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，限制性政策的放松并不會是全面的，大概率是針對部分群體或區(qū)域做出定向放松，比如試點“一區(qū)一策”，在“房住不炒”的基調(diào)上有效提振市場信心。

難點3：二手房流通易受阻

建議：制定差別化購房支持政策

值得一提的是，目前，二手房流通出現(xiàn)了一定的“梗阻”。多個城市二手房掛牌量較大，售價達不到業(yè)主的心理預(yù)期，以致流通周期拉長，造成改善客群只敢賣掉房子之后再去看新房。而二手房交易周期過長，也會造成這類客群換新周期的拖長。那么，如何加速二手房流通呢？

對此，郭毅建議針對不同情況的二手房，制定差別化的購房支持政策。比如，房齡越長，稅費優(yōu)惠力度越大；房子面積越小，首付比例越低，用市場化手段激活市場需求，加速二手房流通。

難點4：二手房交易稅費高

建議：降低換房稅費

而在“一賣一買”的換房過程中，還需要買家提前計算好交易中存在的大量稅費。雖然個人所得稅存在減免的情況，但增值稅、契稅以及中介費等占交易成本的比例并不低。在不少城市實際存在由買房人承擔(dān)所有稅費的情況下，交易稅費占購房款的比例甚至?xí)哌_10%以上。如何降低二手房交易稅費呢？

對此，張波建議，加大換房稅費減免力度，比如目前已有換房過程中個人所得稅的退稅優(yōu)惠，但賣房的增值稅依然不小，買房過程中還需要支付契稅，這些無疑都大大增加了換房的成本，可以在設(shè)定的期限內(nèi)給到換房者近似于“零稅費”負擔(dān)的政策。同時，各地可以對于換房的中介費給出指導(dǎo)性意見，降低購房者的中介費成本，切實提升改善客群入市的信心，加快其入市節(jié)奏。

難點5：騰房周期影響換房

建議：協(xié)商爭取較長騰房時間

此外，在換房過程中，因為多數(shù)人需要“賣一買一”，換房人不僅擔(dān)心房價波動造成“踏空”，還擔(dān)心自己還沒有買到合適房子時就需騰房給買家，需要解決租房、搬家等難題。

對此，冷會提醒換房人士，二手房置換客群在前期通常會面臨出售現(xiàn)有住房、籌集資金、選購目標(biāo)房源等現(xiàn)實問題，在當(dāng)前多地掛牌量增加的情況下，自家房屋在出賣時間及售價上可能不及預(yù)期，需要有心理準(zhǔn)備和資金上的準(zhǔn)備；后期會有裝修、改造等系列需求，因此在簽訂二手房買賣合同時，可以與對方就交房、騰房日期等做出具體約定，買賣雙方可根據(jù)實際情況進行協(xié)商，且一般都有較大的談判空間。

文章來源：新京報V房產(chǎn)