又是一年中報季，各大房企的半年業績成果都已出爐，整體上來看房地產行業寒意未退。在TOP50上市房企中，半數以上營業收入出現同比下滑，即使是在實現盈利的房企中，增收又增利的也只有11家。
然而從各場業績會和中報分析中，筆者能感受到房企管理層比過去兩年擁有了更多的信心。
這幾天筆者集中整理了各大房企的中報，發現無論是對接下來地產行情的預期，還是對經營策略的調整，大家似乎都透露出一絲雪消冰釋的意思。
今天筆者將各大上市房企的年中核心觀點做了匯總，分享給大家。
關于行業預判：
政策面積極，行情乍暖還寒
基本面長期向好，保持謹慎樂觀
對于房地產市場行情的整體判斷，TOP房企各有各的觀點。有相對樂觀、信心比較足的，也有看法偏審慎的。
比如這幾年發展勢頭迅猛的越秀認為，近期中央各項救市政策頻出，顯示出政策面已明顯筑底，調控基調完全轉變了。在持續加大的支持力度下，未來我國經濟將持續恢復，房地產市場也有望筑底企穩。
上半年的“利潤王”華潤，也對未來市場相對樂觀，認為后續產業人口基本面較好的城市，樓市有望隨著產業和就業的恢復而復蘇。
中海對市場企穩好轉也具備較強的信心，一是因為在宏觀經濟層面，中海對我國經濟的韌性與長期向好充滿信心；二是因為在政策層面，各地都在做正向引導，有利于房地產市場企穩。
為數不多的增收又增利的民營房企龍湖，同樣認為在過去半年中，我國經濟持續復蘇，內生增長潛力和發展韌性始終沒變。隨著各地支持政策陸續落地，相關需求會得到釋放。
而保利卻相對謹慎，展望下半年，保利認為國內外的宏觀經濟形勢仍舊復雜嚴峻，市場對政策的觀望情緒仍然濃厚。
金地也同樣認為，在國際政治經濟形勢錯綜復雜的當下，世界經濟復蘇乏力，我國經濟的恢復過程仍續面臨諸多挑戰。只是隨著政策支持力度的加大，房地產市場有望緩步恢復“平穩”。
老龍頭萬科也未對后市行情明確信心，而是認為當下市場處于一種“膠著狀態”當中，容易出現各種各樣過度的反應。郁亮在業績會上明確表示，他認為目前房地產市場已經“跌過頭了”。
雖然不同房企對后市究竟何時復蘇反彈這件事，態度不一。但有兩點是不少房企都有共識達的：一是市場會持續分化，二是房地產企業的發展模式將會完全改變。
在市場分化方面，越秀就認為下半年房地產市場將會進入整固期，在此期間，市場和房企的分化會進一步加劇、市場集中度持續上升。
比如一、二線城市和粵港澳大灣區、長三角等核心城市市場將維持平穩，土地市場仍將競爭激烈；而地產融資環境也會繼續分化，不同房企在獲取資金和成本方面，差異會很明顯。
金地也同樣認為，部分一線及強二線城市會保持相對的市場韌性，而三四線城市整體市場可能會繼續疲弱。
而關于未來房企的發展模式，中海認為行業已從高速增長階段，轉變到合理平穩發展階段。而房企也需要從“高杠桿、高周轉”的粗放式發展，轉變為“高品質、高效益”向管理要效益的發展模式，從而適應行業新規則，獲得新一輪的發展機遇。
綠城對于當下行業的變遷，總結了4個核心變化，筆者認為很有啟發。
一是房地產發展階段，從增量時代進入到了存量時代；二是供求關系，從供大于求轉變為供小于求；三是市場結構，從剛需主導階段轉變為改善主導階段；四是房屋功能，從金融屬性主導，轉變為向居住屬性回歸……
綠城認為，房地產行業已從高速增長轉向高質量增長階段，房企必須依靠自身的經營管理能力，在變化中探索新的發展模式。
此外，招商蛇口今年還特別提到了一個方向，即在房地產新發展模式下，存量持有物業的經營管理水平，會成為市場檢驗房企能力的重要指標。
招商蛇口認為，國內公募 REITs 底層資產范圍的進一步擴充，為企業提升各類持有物業經營管理能力，設定了資本市場的標準，也為市場尋找優質持有物業搭建了平臺。
REITs市場已經成為優質不動產退出的最佳通道，能夠徹底打通房地產企業“投、融、建、管、退”全生命周期發展閉環。所以REITs市場的逐步成熟，將進一步改變房地產行業的整體生態，是房企未來需要鉆研的道路。
關于經營策略：
搶占政策窗口期出貨，著重關注現金流穩定
關于接下來的經營策略，多家房企都提到了現金流的穩定和安全。同時，雖然政策支持力度不斷加大，但房企仍然懷著謹慎經營的態度，關注節支降費、精細運營。房企們的經營策略調整方向可以總結為四點：
一是下半年搶占政策窗口期，加大出貨力度。在近期各地救市政策頻頻落地的時間點上，部分城市的地產市場熱度確實帶起來了一波。不少房企想要趁著這把火，在下半年一鼓作氣快速出貨。
比如華潤置地就在業績會上明確表示，上半年新獲取的項目必須在年內開盤，做好充足的準備搶占市場窗口期。
二是量入為出，著重關注現金流安全。在行情乍暖還寒之時，現金流安全仍然是當下眾多房企最關注的問題之一。
比如越秀就表示，接下來會堅持穩健安全的財務政策，加強流動性風險管理、加強銷售回款，做好經營性現金流的管理。
在業績會上越秀曾明確說過，今年完成全年銷售目標的壓力并不大，所以也不會用太猛的措施，核心策略還是保公司的現金流穩定。
金地也曾提及，當前有質量的增長，將成為房企謀求長期發展的重要著眼點，也是企業平穩穿越行業周期的必要保障。接下來金地會堅持平衡發展的戰略思想，專注銷售與回款，做好現金流管理。
綠城則表示，接下來將實施精細化營銷，在出貨端尋求量價平衡，加強庫存去化和回款管理。
可見在市場行情初現暖意的節骨眼上，搶抓出貨和回款，成為多數房企下半年的最重要目標之一。保證現金流安全的同時搶時機出貨，來年的日子大概會好過很多。
三是堅持節支降費，優化管理模式。房企還遠遠沒有走到能放松的時候，開源節流這件事還是得堅持做。
比如前段時間處于話題中心的碧桂園就表示，將嚴格控制無效產能，減少各項非核心、非必要的營運支出；繼續加強成本控制，對剛性成本以外的其他費用實行歸零原則。同時還可能進一步精簡組織架構，并降低銷售和營銷費用。
四是強化多元經營能力，鞏固新的營收增長點、盈利點。當前行業已經到了真正比拼真本事的時代，多家房企已經確立了多元化業務的戰略地位，并更加注重多元化經營能力的強化。
比如龍湖多年前就已構建起多元業態的航道協同體系，經過這些年的培育和沉淀，如今運營、服務板塊的業務，已經逐步優化了龍湖的利潤結構，非開發業務利潤占比已經過半。
龍湖表示，未來將關注資產結構的調整、質量和效率的提升，不再依靠負債規模驅動業務增長，而是要利用各航道產生的正向經營性現金流來實現內生式驅動，進入低杠桿、低成本、搶運營、正現金流的發展模式。
華潤也在公募REITs市場中嗅到了絕佳的轉型機遇，其在中報中提及，集團已經啟動了資產管理平臺搭建、資產管理能力建設工作，隨著消費類基礎設施公募REITs市場的逐步成熟，華潤將加快推動自身向資管業務轉型，打造新的業績增長極。
關于投資布局：
堅持城市深耕，一二線搶地競爭愈發激烈
這幾年行情下來，但凡稍微有能力的房企，都開始收縮布局的版圖，盡可能將有限的資金，投往發達城市，在抗風險能力更強的地區中，尋求更具確定性的回報。
頭部房企更是如此，這兩三年下來，頭部房企的投資范圍基本都收束到了一二線城市上，或是專注于發達城市群的投資，比如粵港澳大灣區、長三角城市群等等，可謂優中選優。
頭部房企的投資策略高度趨同，可以預見接下來發達城市的搶地競爭將越來越激烈。從今年中報數據就能看出來，當下房企的投資集中度達到了什么樣的程度。
保利近年來重點布局的 38 個核心城市，貨量儲備始終保持在 75%以上，且住宅貨量占比超 80%；
金地截至2023年上半年末，總土儲規模達到4878萬平方米，其中一二線城市占比約為73%；
綠城在中報中透露，其新增貨值中一二線城市占比高達89%，同時在優選了一批三四線城市，開展“狙擊式”的投資，比如嘉興、臺州、紹興等城市。
萬科選項目更是嚴苛，其透露今年1-8 月公司累計獲取新項目 32 個，全部都位于一二線城市。
萬科副總裁劉肖表示，在過去兩年里，萬科的投資強度有過主動調整的。他們相信經營安全比增長更重要，投資質量比數量更重要。
今年1-8月萬科的投資強度大約在 28%-29%的水平，而在行業增長期時，這個數字通常會達到40%-50%。
這樣的調整，一方面遵循的是量入為出的原則，另外萬科認為這樣的投資策略更適應今天行業規模下降、供求關系發生重大變化的客觀現實。
中海今年也強調會堅持“三個主流” 原則，即投資主流城市、主流地段、主流項目，會嚴守投資紀律、投資刻度。
疊加各大房企對于風險控制、現金流安全的考量，接下來頭部房企依然會采取少投優投的策略，優中選精。核心城市核心地段的項目，將會迎來更加激烈的爭奪戰。
結 語
結尾引用萬科總裁郁亮的一段話：今天所有的行業從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都很不容易。但常識告訴我們，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在目前行情整體低迷的時候，向陽的一面就格外引人注意。
確實如此。經歷了嚴酷的過冬階段，如今政策面傳來陣陣暖意，市場端近兩周似乎也有所響應。在向好信號之下，房企們雖不敢盲目樂觀、態度反彈，但從各家態度來看，下半年必將干勁十足。
文章來源：明源不動產研究院
