一個月前，龍湖商業在滬簽約的首個輕資產商業項目——上海江灣里MEET678于抖音集團辦公園區內開業。抖音與龍湖在商業內容層面的跨界合作，將“互聯網大廠+商場”的配置鋪展開來。
如今互聯網企業進駐一片地區，不僅僅再是增加就業機會，還能夠帶動周邊的商業發展。尤其是當下各家互聯網大廠遷來移去，給了我們更多的機會去觀察其對區域商業市場的影響。
漕河涇板塊：
綜合性產業聚集，頭部大廠外遷
在討論江灣里這個案例之前，我們先把目光移至上海互聯網公司更早的聚集地——漕河涇新興技術開發區（以下簡稱漕河涇）。字節跳動與騰訊都曾在這個上海中環最大的綜合性產業園區落腳。
漕河涇地處上海西南部，作為上海市唯一同時具備國家級經開區、國家級高新區、國家級綜保區三重功能的開發區，成為高科技企業云集的科創沃土，還有9號線、12號線、15號線的橫豎貫穿，經過35年的產業積累，漕河涇已經吸引了眾多企業聚集。
漕河涇印象城便是軌道交通12號線虹梅路站的上蓋商業，開業近三年客流未見削減。當然，園區內缺乏其它集中型競品商業或許也是主要原因之一。漕河涇印象城開業時3公里范圍內的活躍消費客群多達70萬人，但購物中心卻獨此一家。盡管去年鑫耀·光環Live一期“光里”街區開業，不過商業規模較小，目前看來鑫耀·光環Live一期招商仍是以服務辦公族的餐飲為主，僅有1萬平方米，大概是整體規劃商業面積的十分之一。
預計需等鑫耀·光環Live今年第四季度全域開放后，得以知曉其對漕河涇印象城的具體影響。其中由日本著名建筑師隈研吾設計的劇場，已初具雛形。
據透露，鑫耀·光環Live二期還將有寰時影院、盒馬超市、都市運動中心等主力業態。其中，久事體育復合了羽毛球場、籃球場、游泳池等多種體育項目，進一步提升業態豐富度和區域影響力。
說回漕河涇印象城，與鑫耀·光環Live一期以餐飲為主的招商不同，漕河涇印象城零售業態占比較重，還有美容美體、家庭親子等店面。雖然從業態布局來看，漕河涇印象城的主要客群并不單是漕河涇園區內的辦公白領，還有周邊的居民、親子家庭，但從運營角度看，漕河涇印象城十分注重與潮流青年和園區白領的“精神共鳴”，比如2024年全新升級的“心漕澎湃2.0”系列主題活動，便是為了豐富周邊年輕群體的閑時社交生活，幫助快節奏辦公人群擴展社交圈。
隨著行業的不斷發展，互聯網企業對于人才和資源的需求也逐漸提高。通過遷移，大型互聯網企業可以更好地聚集人才和資源，實現自身的發展。去年，字節跳動區域運營中心、騰訊華東總部相繼搬離至徐匯濱江、楊浦尚浦領世。單就商業中心的視角而言，漕河涇的互聯網大廠遷移，搬入地要比搬出地更受影響。
楊浦板塊：
存量舊地開辟，更新年輕表達
除新“居民”字節跳動外，楊浦區原本已經吸引了一些互聯網大廠舊鄰居，比如嗶哩嗶哩和美團，京東集團旗下的達達、萬物新生，還有即刻APP、疊紙游戲等。這些企業基本都屬于知識密集型、創意類、科創類的產業，主打Z時代的年輕化表達。楊浦區作為上海市最早的大學城，對大學和地方經濟如何進行產學研融合較早就有相關的產業引導政策，這些人才密集型和高科技產業也符合楊浦區的人才政策和功能定位。
文章開頭提到的江灣里MEET678位于楊浦新江灣城的核心區域，上可承接五角場商圈的外溢客流，下可觸達新江灣一帶居民住戶，更重要的是方便服務抖音園區內的員工及周邊企業白領。江灣里由三棟寫字樓底商及一棟獨棟商業體組合而成，形成了盒子+街區的“X型”特色形態商業，體量2.2萬平方米。
業態引進中信書店策展全國首店、星聚會XParty黑金店上海首店、Aokka華東首店、Todos los dias楊浦首店、Peet's Coffee新概念定制店等等。不難發現，江灣里的業態仍是以餐飲、休閑為主，但由于字節跳動有自己的食堂，江灣里并沒有引入太多簡餐，以創新、精品菜式居多，其中許多餐廳的裝修都頗具特色，與整座商業體的科技、未來感相輔相成。從開業時的活動運營來看，抖音集團帶來了很多自身具有的互聯網資源，比如聯動抖音旗下的“跳跳糖”公益活動落地，以及聯動抖音異業資源的“雖然誕市”圣誕市集，打造自持IP。
值得一提的是，北京字節大鐘寺工區樓下的全新商業空間「1733」與上海江灣里MEET678開業僅隔數日，可見抖音打算將自己的互聯網基因與線下實體聯動的決心。1733位于中關村、亞奧、西直門等商圈交匯中心，與楊浦區類似，云集頂端高校，也囊括了眾多互聯網品牌如火山、西瓜、今日頭條等。
從區位影響來看，二者又存在不同。江灣里MEET678更多是作為五角場商圈的進一步延伸，拓寬了原本至大學路、創智天地的商業邊界；1733作為改造項目存在于海淀大鐘寺，與周邊的老鐵路環境形成反差，為傳統街區更新了時尚氛圍與年輕活力。
楊浦區作為上海曾經的工業重地，改造潛力甚大，不止五角場商圈附近，楊浦濱江正進行著大規模的工業遺存轉化和大體量的舊區改造。
2019年啟動的互聯寶地工業用地轉型項目“互聯寶地·楊浦園”，目前已經入駐了美團、得物等企業。互聯寶地下的城市集市City Mart在上海已開十余家店，被譽為“新品牌的孵化場”。有意思的是，其開店選址和互聯網大廠不謀而合，均是昔起于漕河涇，今落于楊浦，側面可見互聯網企業和購物中心對區域經濟的高敏嗅覺。
金虹橋：
夜經濟超長待機，客群各有細分
當然，說起互聯網大廠，不得不提到上海著名的“稅收百億樓”——金虹橋國際中心，樓內聚集了拼多多、康寶萊、亞瑟士、杭州微米網絡等知名企業。
金虹橋商場位于茅臺路婁山關路路口，占地面積超8萬平方米，由世界500強企業金光APP集團全資打造，商場業態包括餐飲美食、親子互動、體驗娛樂、影視音樂等。
日系元素是金虹橋商場的一大特點：出地鐵口一轉彎便可以看到一只憨態可掬的招財大貓和具有日本寺廟文化色彩的鳥居，旁邊專門開辟“后門”，為配合商場內的J Town有樂町日本料理一條街營業至凌晨兩點的通行需求。這條日料街裝潢延續了場外的日式風格，集居酒屋、燒烤店、拉面屋、壽喜鍋等極具日系風情的美食供人們日常聚餐或加班加餐。
位于LG2的APITA雅品嘉超市由世界著名零售商日本UNY打造，超市面積約3400平方米，是金虹橋的主力店之一，再加上日本平價百元店的元老DAISO大創生活館，基本滿足周邊居民和上班白領的日用品采購需求。
有趣的是，金虹橋商場附近還有虹橋南豐城、尚嘉中心等商業體，卻并不存在明顯的分流情況，這是因為它們的客群定位都獨具特色，虹橋南豐城專注于親子家庭，長寧尚嘉中心以奢侈品為主。金虹橋商場的受眾定位則更偏向于在滬日籍人士或喜歡日本文化的群體，大廠白領并不算主力，因為相比于后搬遷來的拼多多，長寧區作為上海對外開放窗口歷史更久，轄區內有77家跨國公司地區總部和6900家外資企業，其中日資企業1500余家，日籍人士近3萬人，是上海市日本企業最集聚、也是日本友人居住最多的城區之一。
一般來說，就連建在抖音集團園區內部的江灣里MEET678，也不會只將園區白領作為唯一的客群服務。大廠周邊的商業中心除了考慮平時上班時間的場內客流外，還需要考慮消費者心理，年輕白領易于將工作附近的商場與放松棲息地分而處之，在休閑時間可能也未必會選擇公司附近的商圈消費。如何在上班時間內服務好白領，在假期時間內服務好居民，亦或是兩種身份兼具的主力客群，商場需要不斷調整業態與運營方式揣摩。
結 語
互聯網企業常常被比作“逐水草而居”的“游牧民族”，可見良好的生態環境對于大廠的聚集和成功崛起的重要性，尤其是互聯網時代，對信息流、物流、資金流的運速有著極高要求，大廠布局亦常常重新洗盤。
從商業角度來講，與傳統工業經濟時代有所不同，互聯網大廠的員工更需要寬松的工作空間、完善的生活配套與宜居的生活環境，這些也將作為吸引創新企業與創新人才的關鍵要素。但上海的土地用途變更一直存在剛性有余、彈性不足的問題，以商住混合為主，辦公與商業混合的類型偏少，導致工業園區及新興商務區周邊配套設施不足；存量用地中，由于原有規劃條件相對落后，業態配比乃至用途設置難以滿足互聯網經濟需求，也需要優化調整。
像上海江灣里MEET678和北京1733這樣“廠場”聯合的項目，具有更好統籌企業文化、員工工作等多元化、高層次的需求。但下一步如何讓此類項目脫離同質化，并且在高標準滿足辦公白領需求的同時，擴增客群范圍，搶占更多客流，仍然需持續摸索。
文章來源：新商業之家
