一季度，房地產供給端數據總體處于低位且壓力略大的態勢，需求端開始有小復蘇，是政策效應釋放的體現，價格端呈現跌幅收窄的向好趨勢。
房地產投資指標跌幅擴大，建設指標整體均下跌。一季度房地產開發投資指標總體上處于跌幅略大的區間。開發投資節奏比較慢，主要原因是“存量債務化解”才是房企目前的第一大要務。房屋新開工面積已經出現了連續30個月的下跌態勢。主要是企業目前拿地數據偏少。房屋竣工面積出現下跌，是因為最近幾年投資拿地和開工數據本身處于盤子縮水的情況。
商品房銷售指標整體改善，待售面積同比上升。一季度相比今年前兩個月，銷售數據有所改善，也說明3月份開始市場有所復蘇。同時，房價跌幅總體也處于收窄的良好態勢。商品房待售面積同比增速高，說明還得去庫存。其中，三類物業待售面積中僅有辦公樓待售面積繼續上升，辦公樓市場面臨著庫存不斷加大的風險。
房企到位資金跌幅擴大，融資政策還需加碼。一季度，房企到位資金同比依舊呈現下降態勢，房地產融資政策還得加碼，否則會引發一些新金融風險問題。另外房價企穩和銷售端向好，對于企業資金狀況改善也有積極作用。
房地產投資指標跌幅擴大，建設指標整體均下跌
1、開發投資額跌幅有所擴大。
1-3月份，全國房地產開發投資22082億元，同比增速為-9.5%。其中，住宅投資16585億元，同比增速-10.5%。一季度房地產開發投資指標總體上處于跌幅略大的區間。開發投資節奏比較慢，主要原因是“存量債務化解”才是房企目前的第一大要務，反過來說，高債務必須化解，否則會困擾后續房企的投資能力。當然目前數據也有一些新的特征，即此類開發投資的企業，往往是企業資金狀況不錯的企業，可以說明目前的開發投資本身的“含金量”在提高。
2、房屋新開工面積跌幅有所收窄。
1-3月份，房地產開發企業房屋新開工面積17283萬平方米，同比增速為-27.8%。其中，住宅新開工面積12534萬平方米，同比增速為-28.7%。房屋新開工面積已經出現了連續30個月的下跌態勢。企業目前拿地數據偏少，所以新開工的規模變小也符合預期。近期國務院副總理在鄭州召開了房地產座談會，進一步明確融資協調機制的工作推進情況，客觀上二季度融資支持力度加大，將有助于進一步促進資金的下達，對于新開工等工作也有積極的作用。
3、房屋竣工面積跌幅小幅上升。
1-3月份，房地產開發企業房屋竣工面積15259萬平方米，同比增速為-20.7%。其中，住宅竣工面積11148萬平方米，同比增速為-21.9%。竣工數據出現下跌，倒不是說保交樓節奏放緩了，其實是因為最近幾年投資拿地和開工數據本身處于盤子縮水的情況。就目前來說，各地保交樓工作總體還在推進。各地反饋的一些問題是，一些銀行其實抵觸情緒很強，風控意識也很強，部分資金到達項目的效率還有待提高。
商品房銷售指標整體改善，待售面積同比上升
1、商品房銷售面積跌幅小幅收窄。
1-3月份，全國新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比增速為-19.4%，其中住宅銷售面積同比增速為-23.4%。新建商品房銷售額21355億元，同比增速為-27.6%，其中住宅銷售額同比增速為-30.7%。相比今年前兩個月，一季度銷售數據有所改善，也說明3月份開始市場有所復蘇。從各地的反饋情況看，3月份看房量簽約量是在積極上升的。部分城市豪宅項目銷售也非常好，這都說明市場本身處于復蘇的積極態勢。另外價格企穩或略反彈，也客觀上對于銷售金額等指標帶來積極的影響。
2、商品房銷售均價跌幅總體收窄。
1-3月份，全國新建商品房銷售均價為9421元/平方米，同比增速為-7.6%，房價跌幅總體處于收窄的良好態勢。從月度數據看，在此前連續三個月房價環比下跌后（1-2月份并為一個月計算），價格其實是有企穩的趨勢。我們認為，現在對于價格的分析和判斷非常關鍵，也影響到后續周期的判斷，至少市場信心開始處于恢復的狀態。
3、商品房待售面積同比持續上升。
3月末，全國商品房待售面積74833萬平方米，同比增速為15.6%。其中，住宅待售面積同比增速為23.9%。待售面積其實就是現房，其同比增速高，說明還得去庫存。近期鄭州以舊換新細則版本有一個非常重要的啟發，即以舊換新中的新房，要求是現房。這其實也為各地現房的去庫存提供了非常重要的思路，是以舊換新中一個非常好的可結合的點。從三類物業的待售面積走勢看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后三年多來一直震蕩下行，2019年年末住宅待售面積不再持續下降，進入平穩回升態勢，今年2月末達到歷史較高水平，3月則有所回落。商業營業用房待售面積2017年初達到歷史最高點后緩慢下降，整體呈現較為平穩的走勢。辦公樓待售面積整體呈現平緩上升的態勢，今年3月末達到歷史最高點。與2月末比較，三類物業待售面積中僅有辦公樓待售面積繼續上升，辦公樓市場面臨著庫存不斷加大的風險。
房企到位資金跌幅擴大，融資政策還需加碼
1-3月份，房地產開發企業到位資金25689億元，同比增速為-26.0%。其中，國內貸款4554億元，同比增速為-9.1%；利用外資7億元，同比增速為-11.9%；自籌資金8681億元，同比增速為-14.6%；定金及預收款7435億元，同比增速為-37.5%；個人按揭貸款3643億元，同比增速為-41.0%。近期觀察到，一些銀行似乎有意無意在披露一些壞賬率的數據，說明銀行本身對于投放房地產領域的信貸資金健康狀況是有保留意見的。當然房地產融資政策還得加碼，否則會引發一些新金融風險問題。另外房價企穩和銷售端向好，對于企業資金狀況改善也有積極作用。
趨勢和策略
總結今年一季度房地產市場數據和特征，總共有三點。一是總體還是有壓力的，尤其是企業端的壓力非常大，銷售端雖然復蘇，但是還需要進一步夯實基礎。第二、各類利好政策還得加快出臺，對于做好房地產工作的重要性的意識還需要上升。各地要把降價銷售等市場數據也進一步結合，同時對于各類政策保障也要到位，近期一些地方曝光出購房補貼“畫大餅”的負面情況，對于各地政策的誠意其實帶來了污點。第三、二季度的大方向還是積極復蘇，總體環境、預期、供求關系等都處于積極改善的階段，市場趨勢向好的判斷不變。
文章來源：易居研究院
