“350米、400米、500米……“海拔”不斷增高，越往上，建筑成本越高，這是所有超高層建筑必須面臨的問(wèn)題。”近日，隨著合肥寶能城入駐濱湖，濱湖南部高樓更加“集中”，這對(duì)超高建筑后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)是嚴(yán)重的“考驗(yàn)”。甚至有建筑師表示，超過(guò)300米的高層建筑基本喪失了實(shí)用價(jià)值。濱湖南部，以寶能“摩天大樓”群為代表的超高層建筑，接下來(lái)將面臨一系列的“高樓病”。

 

    挑戰(zhàn)一：?jiǎn)蝺r(jià)或達(dá)20000元/㎡誰(shuí)買(mǎi)單？

 

    “摩天大樓”的高額成本在業(yè)內(nèi)引人關(guān)注。

 

    “從建筑成本來(lái)開(kāi)，500米的超高層（超高層建筑是指100米以上建筑，以下簡(jiǎn)稱(chēng)摩天大樓）每平米需要10000元左右。”省城某品牌房企李姓負(fù)責(zé)人說(shuō)。

 

    “摩天大樓”的所耗成本為何“驚人”？

 

    業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，如果建筑過(guò)高，就對(duì)地基、建筑材料和建筑工藝等方面有特殊要求。由于“摩天大樓”的結(jié)構(gòu)需要能承受巨大重量，必須抗風(fēng)抗震，對(duì)消防設(shè)施要求也很高，而且“摩天大樓”有很多服務(wù)層，用于裝設(shè)給水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防設(shè)備等，另外還必須設(shè)計(jì)若干避難層，以便火災(zāi)時(shí)短暫逃生。

 

    此外，作為“摩天大樓”的重要交通“大動(dòng)脈”，電梯配備很多。這些電梯不僅增加設(shè)備費(fèi)用，還占用大量建筑空間，增加了造價(jià)和管理成本。

 

    “像合肥寶能CBD這樣的‘摩天樓’集群，必須要考慮抗震，隨著抗震等級(jí)的增高，造價(jià)就要翻一倍。所以說(shuō)，摩天大樓省下來(lái)的地皮錢(qián)，遠(yuǎn)不及增加的成本高。”上述房企李姓負(fù)責(zé)人透露。

 

    目前以寫(xiě)字樓集中最多的北一環(huán)與政務(wù)區(qū)來(lái)看，最好的寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格才賣(mài)到15000元/㎡。“如果合肥寶能城寫(xiě)字樓面世的話，價(jià)格可能要賣(mài)到20000元/㎡，這么高的價(jià)格，市場(chǎng)能認(rèn)可嗎？更重要的是，未來(lái)濱湖第三產(chǎn)業(yè)和人口的數(shù)量與需求，能否支撐起這些價(jià)格不菲又?jǐn)?shù)量龐大的商業(yè)體。”某業(yè)內(nèi)人士表示。

 

    面對(duì)濱湖龐大的商業(yè)地產(chǎn)“負(fù)荷”，飆馬(中國(guó))商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的總裁何其琛建議，“大型的商業(yè)項(xiàng)目要依托城市的輻射能力，如果城市能力達(dá)不到這種水平，或?qū)⒚媾R發(fā)展困境。未來(lái)合肥商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律相符，尋求差異化發(fā)展。”

 

    房地產(chǎn)專(zhuān)家嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二三線城市的摩天大樓，能否安全脫手，存在極大的疑問(wèn)。

 

    專(zhuān)家也提醒投資者：與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)該更加理性，投資者應(yīng)該嚴(yán)格地計(jì)算投入和產(chǎn)出，否則容易陷入虧損的泥淖。目前，我國(guó)大量的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已出現(xiàn)虧損和失敗的案例，投資商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，入市仍需謹(jǐn)慎。

 

    挑戰(zhàn)二：超百億維護(hù)費(fèi)“錢(qián)包”是否充裕？

 

    從建設(shè)投資的角度來(lái)看，高度超過(guò)300米，“摩天大樓”就失去了因節(jié)約用地?fù)Q來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。目前“摩天大樓”從拿地到項(xiàng)目建成，平均開(kāi)發(fā)周期為五年以上，投資規(guī)模動(dòng)輒數(shù)十億或上百億元，更讓一些開(kāi)發(fā)商難以企及，更何況后期運(yùn)營(yíng)管理成本。

 

    所以，與天“看齊”的大樓建成后，如何運(yùn)營(yíng)維護(hù)？這是合肥寶能必將面臨的重大挑戰(zhàn)。

 

    資料顯示，通過(guò)對(duì)近百年來(lái)超高建筑的統(tǒng)計(jì)，高層建筑的運(yùn)營(yíng)支出非常巨大。以420.5米的上海金茂大廈為例，總投資50億元，每天的管理維護(hù)費(fèi)就高達(dá)100萬(wàn)元。

 

    “它（抽水馬桶）的耗電量堪比一座城市，每次使用抽水馬桶，都得把水抽吸至天上。”這是美國(guó)著名作家吉姆·克蘭對(duì)“摩天大樓”的評(píng)價(jià)。

 

    按照英國(guó)DEGW在1999年公布的文件，若將建筑物的壽命定為65年，金茂大廈建設(shè)費(fèi)用與維護(hù)費(fèi)用之比約為1：3至1：4。金茂大廈每天的維護(hù)費(fèi)以100萬(wàn)元人民幣計(jì)，65年壽命約需237億元，差不多為建設(shè)費(fèi)用的4.5倍左右，這是個(gè)很龐大的數(shù)字，是任何建設(shè)者不得不考慮的問(wèn)題。

 

    “所以，這些龐大的資金流，十分考驗(yàn)合肥寶能CBD的資金承受能力。”濱湖某綜合體劉姓營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)。

 

    挑戰(zhàn)三：“高樓病”潛伏需時(shí)刻警惕

 

    以合肥寶能CBD為代表的“摩天大樓”們，大樓的安全問(wèn)題一直備受關(guān)注。

 

    專(zhuān)家指出，從技術(shù)角度而言，決定高層建筑安全性的有兩個(gè)因素：抗炸(包含抗震)和抗火。

 

    對(duì)于地震給高樓帶來(lái)的災(zāi)難，已無(wú)需多言，而超高層建筑消防滅火救援則是一個(gè)世界性難題。

 

    因超高層建筑的可燃物集中，火勢(shì)蔓延快；煙囪效應(yīng)明顯，一座高度100米的超高層建筑在無(wú)阻擋的情況下，大火在30秒鐘左右，就能沿豎向管井?dāng)U散到頂層，形成立體火災(zāi)，而人員分布廣泛疏散困難。

 

    目前超高層建筑大多采用鋼結(jié)構(gòu)，在火災(zāi)發(fā)生之時(shí)，除消防專(zhuān)用電梯以外，一切客貨電梯均須立即降到底層，不能使用，大量人流需通過(guò)樓梯疏散，層數(shù)愈高、人員愈多，所需的疏散時(shí)間也愈長(zhǎng)。

 

    此外，一個(gè)不可忽視的問(wèn)題還有地面沉降。過(guò)多“摩天大樓”使地面“不堪承受”，這也是超高層建筑備受爭(zhēng)議的原因之一。

 

    迪拜哈利法塔，因樓體沉重已往地下陷入大約6厘米；上海陸家嘴金融區(qū)地面已平均下沉3厘米；SOM設(shè)計(jì)的金茂大廈附近下沉6.3厘米。

 

    而在濱湖，未來(lái)在以合肥寶能CBD為代表的“摩天大樓”們，是否做好了應(yīng)對(duì)地面“不堪承受”的潛在風(fēng)險(xiǎn)？

 

    短評(píng)：作為“先入者”，濱湖世紀(jì)金源板塊商業(yè)項(xiàng)目逐漸成熟。而如今，地鐵一號(hào)線沿線，即將入市的利港銀河廣場(chǎng)、萬(wàn)科藍(lán)山、佳源巴黎都市、中海濱湖公館、淮礦東方藍(lán)海、高速時(shí)代城等配備商業(yè)；其他板塊的千城E世界、合肥金融港口、中翔商業(yè)中心、建業(yè)壹中心；加上濱湖南部齊聚的萬(wàn)達(dá)、恒大和寶能等，可以說(shuō)目前濱湖商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品正在“勃發(fā)”，此時(shí)的建設(shè)“熱潮”也許意味著未來(lái)的“供給過(guò)剩”。

 

    在紛繁復(fù)雜的樓市，我們要敏銳地觀察行業(yè)中可能存在的隱患，冷靜并理性的反思，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品日趨“飽和”的區(qū)域，背后的原因到底是什么？

 

    盲目貪大求急，盲目追求面子，不顧自身實(shí)力，不尊重市場(chǎng)規(guī)律，“爛尾”不可避免。如何將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，如何合理規(guī)劃，值得每一位房地產(chǎn)利益參與者深入思考。