這次對(duì)話(huà)，陳智帶來(lái)多年來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的反思———商業(yè)項(xiàng)目面積很重要，不要走入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積越小越好做的誤區(qū)；招商難不能依賴(lài)“品牌”，而是要從業(yè)態(tài)空間創(chuàng)新上想辦法。

 

    提及陳智，在商業(yè)地產(chǎn)界無(wú)人不曉，他是銅鑼灣集團(tuán)董事長(zhǎng)，是將“shopping mall”商業(yè)理念及業(yè)態(tài)引入中國(guó)的第一人，他還是中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)、大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟主席，在業(yè)界有著很高的號(hào)召力，當(dāng)下很多商業(yè)項(xiàng)目的操刀者都出自他的“家門(mén)”，因?yàn)樗牡靡忾T(mén)生遍及全國(guó)。最近兩三年，他又為自己的人生注入了一檔新的內(nèi)涵———“詩(shī)香中華”，擔(dān)任香港詩(shī)詞學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟詩(shī)社社長(zhǎng)，在工作之余，他還帶領(lǐng)著2000多人進(jìn)行古詩(shī)詞創(chuàng)作。這次對(duì)話(huà)，陳智帶來(lái)多年來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的反思———商業(yè)項(xiàng)目面積很重要，不要走入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積越小越好做的誤區(qū)；招商難不能依賴(lài)“品牌”，而是要從業(yè)態(tài)空間創(chuàng)新上想辦法。

 

　　1、面積越大越有利于定位的差異化

 

　　南方都市報(bào)：今天我們所在的K K M AL開(kāi)業(yè)三年多以來(lái)，它與萬(wàn)象城之間的關(guān)系有沒(méi)有變化？

 

　　陳智：應(yīng)該說(shuō)這兩家并不像外界所想象的是敵對(duì)關(guān)系。在這個(gè)商圈，容納兩個(gè)這樣的商業(yè)項(xiàng)目，我認(rèn)為是完全沒(méi)有問(wèn)題的。只是K K M A LL因?yàn)轶w量不夠大，所以在定位上很難與萬(wàn)象城明顯拉開(kāi)。萬(wàn)象城已有高品位的國(guó)際范，K K M A LL要做出完全的差異化并不容易。最重要的是針對(duì)自己的特點(diǎn)做出特色。做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，要講綜合性，正如K K M A LL，它的樓上有京基100的100多層的寫(xiě)字樓，里面有各種機(jī)構(gòu)和從業(yè)者，緊鄰大劇院和荔枝公園，這是它的特點(diǎn)，也是優(yōu)勢(shì)，可以充分利用的。

 

　　南都：你覺(jué)得在這幾年中，KK M ALL做了哪些調(diào)整是積極的？

 

　　陳智：零售品牌比原來(lái)的好，在餐飲娛樂(lè)方面也有所加強(qiáng)，在自營(yíng)餐飲方面運(yùn)營(yíng)得很好，什么時(shí)候去都人滿(mǎn)為患，能喝早茶，也能喝下午茶。這也與樓上寫(xiě)字樓公司不斷進(jìn)駐有關(guān)，在這里聚集了很多國(guó)際公司，尤其是金融行業(yè)，他們的消費(fèi)力很高。隨著樓上出租率越來(lái)越高，這個(gè)場(chǎng)還會(huì)更好。

 

　　南都：那你覺(jué)得像這一類(lèi)樓上有寫(xiě)字樓，又處于中心地段的商業(yè)，它的特色還能怎么發(fā)揮？

 

　　陳智：在面積限定的情況下，只能走創(chuàng)新的路線(xiàn)。不過(guò)，商業(yè)項(xiàng)目的面積真的很重要，在面積大的情況下，它的品牌數(shù)量、休閑娛樂(lè)數(shù)量和豐富度就會(huì)增大，這毫無(wú)疑問(wèn)。空間對(duì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)極為重要。其次是經(jīng)營(yíng)力，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)品牌的掌控、對(duì)市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。但不管怎么折騰，面積沒(méi)有達(dá)到的情況下，就算找神仙來(lái)幫忙，還是會(huì)有局限性。別走入“面積越小就會(huì)越好填滿(mǎn)”的誤區(qū)。

 

　　南都：你的意思是，商業(yè)項(xiàng)目的面積是越大越好嗎？

 

　　陳智：總的來(lái)講，規(guī)模大的情況下，它的優(yōu)勢(shì)會(huì)發(fā)揮得更多一些。京基百納公司第一任總經(jīng)理就是我派過(guò)來(lái)的，籌辦過(guò)程我了解一些。最初設(shè)計(jì)京基100購(gòu)物中心是6 .8萬(wàn)平方米，后來(lái)專(zhuān)家包括我在內(nèi)向陳華董事長(zhǎng)提建議后，面積逐步設(shè)法往上加，加到8萬(wàn)多、9萬(wàn)多平方米，現(xiàn)在再整合了大廈和瑞吉酒店的一些面積，以及最后和地鐵連接加起來(lái)面積已超過(guò)10萬(wàn)平方米。如果真的是6.8萬(wàn)平方米的話(huà)，是很難做好的，有可能出現(xiàn)餐館面積不夠、娛樂(lè)空間不夠、影院面積不夠……總之，什么都會(huì)很緊促。但目前來(lái)看，如果它的體量再大一些，就更好做了。

 　　

    2、商業(yè)豐富度對(duì)城市生活很關(guān)鍵

 

　　南都：從羅湖國(guó)際商業(yè)中心這個(gè)大范圍來(lái)看，以后這個(gè)區(qū)域還有水貝、黃貝嶺等城市更新項(xiàng)目，供應(yīng)多個(gè)大體量商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)一下子又供應(yīng)過(guò)剩了？

 

　　陳智：我覺(jué)得羅湖區(qū)商業(yè)還沒(méi)有達(dá)到大家對(duì)該片區(qū)的商業(yè)需求的期望值。水貝、黃貝嶺，包括筍崗倉(cāng)庫(kù)一帶沒(méi)有成氣候的商業(yè)項(xiàng)目，作為城市的發(fā)展來(lái)看，也是一件很無(wú)奈的事情。羅湖現(xiàn)在借萬(wàn)象城、K K M A LL已打下基礎(chǔ)來(lái)打造國(guó)際商業(yè)中心，是順勢(shì)而為。商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)還是一定要回到人的需求層面上去考量。城市生活中，人們非常繁忙，它所需要的商業(yè)，就是能夠在一個(gè)地方，把所有消費(fèi)的事情都搞定的商業(yè)綜合體。

 

　　南都：你是說(shuō)與都市生活方式相適應(yīng)？

 

　　陳智：對(duì)，很多人周末兩天，實(shí)際只能休息一天或半天，又要陪家人，又要添置家用，又要見(jiàn)朋友，還要購(gòu)物……大體量商業(yè)就可以實(shí)現(xiàn)人們的多種消費(fèi)目的，而小體量的商業(yè)只能回到基本面，而沒(méi)有更多空間供你去定位、策劃，豐富度不夠，這樣就很被動(dòng)了。但豐富度對(duì)于當(dāng)下城市生活來(lái)講，是很關(guān)鍵也是很必要的。

 

　　南都：那又回到招商難的老問(wèn)題，你怎么看？

 

　　陳智：這就需要用多種業(yè)態(tài)空間來(lái)刺激、挖掘。例如多注入一些新鮮的文化元素。

 　　

    3、好商業(yè)要緊密結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裆?/div>