何其琛：

 

    感謝主辦單位對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的關(guān)注。從1999年以來，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，不同的地產(chǎn)受到開發(fā)商朋友的廣泛的關(guān)注。作為城市商業(yè)綜合體，2000年的時(shí)候就有人提出來，這個(gè)要作為專門的商業(yè)地產(chǎn)的研究。實(shí)際上目前朝兩個(gè)方向走。

 

    第一個(gè)方向是理論界對(duì)建筑綜合體的研究逐步深入。從傳統(tǒng)的對(duì)過去的一些區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)研究，逐步轉(zhuǎn)向單體建筑向復(fù)合型建筑的整體的研究深入。主要表現(xiàn)為三塊：第一塊是已有專業(yè)的研究隊(duì)伍；第二塊是在大學(xué)里面，關(guān)于綜合體理論的研究；第三塊是海歸派的學(xué)者的研究。城市綜合體是中國改革開放下的發(fā)展大方向。

 

    第二個(gè)方向是從實(shí)踐當(dāng)中，出現(xiàn)了三支力量。第一支力量是以大型購物中心為載體，逐步發(fā)展新型的城市商業(yè)綜合體。第二支力量我們?cè)瓉黻P(guān)注的建筑綜合體進(jìn)一步分化以休閑為業(yè)態(tài)的休閑綜合體、旅游設(shè)施綜合體，還有以寫字樓為主體的寫字樓綜合體，都在全國各地都有一些嘗試。比如像中信城市廣場(chǎng)，萬象城都是以商業(yè)為主的。最近剛剛出現(xiàn)了以創(chuàng)意地產(chǎn)為主的復(fù)合型業(yè)態(tài)配套的一個(gè)主力軍的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)綜合體。

 

    實(shí)踐當(dāng)中第三個(gè)表現(xiàn)，就是我們有一批專業(yè)的以城市商業(yè)綜合體為主要的服務(wù)對(duì)象的專業(yè)公司，與傳統(tǒng)的地產(chǎn)顧問公司不同的是，商業(yè)跟地產(chǎn)最大的區(qū)別就是在于一個(gè)要了解區(qū)域商業(yè)的不同層級(jí)的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。所以這一塊的專業(yè)服務(wù)城市商業(yè)綜合體的專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生，使我們的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步細(xì)化、進(jìn)一步專業(yè)化，服務(wù)深度隨著開發(fā)實(shí)踐的加入顯得更加專業(yè)和細(xì)致。

 

    我想城市商業(yè)綜合體有四個(gè)方面的問題需要大家注意。

 

    第一個(gè)注意就是城市商業(yè)綜合體其實(shí)并不是像某些人吹噓得那么神秘，或者那么高不可攀。實(shí)際上就是一頭大象：真正的商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型的表現(xiàn)，原來所了解的復(fù)合型最受的原則就是豪布斯卡原則。很多人片面的認(rèn)為就是單純集中功能結(jié)合在一起。城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，所遵循的原則就是豪布斯卡。包括傳統(tǒng)的商業(yè)、辦公、會(huì)展、停車還有其他相關(guān)的東西，一共有八大塊。每一塊都可以單純做一個(gè)主力。基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)一種形成就是1+2+N。N+N是兩種極端的配比方式。 這種細(xì)化出來大概有七種，目前比較明顯的業(yè)態(tài)組合形式，這是對(duì)城市商業(yè)綜合體的總體認(rèn)識(shí)。

 

    第二個(gè)注意就是城市商業(yè)綜合體它的開發(fā)模式跟其他的不一樣。有幾種方式，開發(fā)模式單純以商業(yè)為主占目前整個(gè)建筑綜合體開發(fā)面積大約45—65%的比例。創(chuàng)業(yè)比例占3—5%的比例，真正以休閑和娛樂為全城市綜合體目前正在發(fā)展。這個(gè)大概占到30%左右。這個(gè)主要從開發(fā)商的實(shí)踐當(dāng)中看出來的。這四種開發(fā)模式當(dāng)中，開發(fā)商的傾向性是非常明顯的。

 

    第三個(gè)注意就是城市商業(yè)綜合體，牽涉到幾個(gè)關(guān)鍵性的問題。大的問題有12個(gè)。首先城市商業(yè)綜合體有幾種說法，有叫建筑綜合體，有叫商業(yè)綜合體，城市綜合體。第三個(gè)問題又派生出幾個(gè)小問題。首先就是城市商業(yè)綜合體的整體定位問題，城市商業(yè)綜合體的整體定位，我們泛泛地說，根據(jù)城市的區(qū)位關(guān)聯(lián)也很大。有人說在繁華的鬧市區(qū)，那個(gè)地方才能做城市商業(yè)綜合體，這里面有七個(gè)點(diǎn)。第一個(gè)就是城市商業(yè)綜合體主要是出現(xiàn)在交通樞紐，第二個(gè)就是在城市的CBD，第三個(gè)就是在開發(fā)區(qū)或者新的城市的中心。第四個(gè)就是在商業(yè)街區(qū)、商業(yè)集群的地方，第五個(gè)就是大型的新型交通設(shè)施聚集的地方。還有一個(gè)就是休閑設(shè)施和會(huì)展設(shè)施。大型的商業(yè)集會(huì)設(shè)施。最后一個(gè)就是旅游風(fēng)景區(qū)，這是隨著一般的旅游綜合體的出現(xiàn)。在海南三亞也專門開了會(huì)，把旅游作為獨(dú)立的來研究。第二個(gè)是規(guī)模的問題。是商圈決定地產(chǎn)的規(guī)模。實(shí)際上城市綜合體的規(guī)模，目前有兩種方向，一種方向就是做城市商業(yè)綜合體，什么都要具備，并且要配套。最大的根本點(diǎn)就是輻射的范圍有明顯的關(guān)系。一般1000萬人口的城市里面，建筑綜合體的數(shù)量在五到10個(gè)之間，如果再600萬—1000萬就減半。第三個(gè)涉及到我們的業(yè)態(tài)的融合問題。這里面有四個(gè)小點(diǎn)。不同的業(yè)態(tài)和業(yè)種相融和以及排斥性的問題。如果不相融也不排斥那就是共生。某些業(yè)態(tài)和某些業(yè)態(tài)不能在一起的，即使同樣是酒店業(yè)態(tài)，不同的酒店業(yè)態(tài)在一個(gè)綜合體里面是不能相溶的。業(yè)種目前現(xiàn)存的按照人均3000美元到7000美元的區(qū)間，我們國家目前所占的業(yè)態(tài)是138個(gè)業(yè)態(tài)。在這個(gè)當(dāng)中大部分城市里面有的像三級(jí)城市。實(shí)際有相當(dāng)一部分業(yè)種是不能共生的，只有20—30能共生。比如說酒店和寫字樓，或者商場(chǎng)。他們之間怎么相互導(dǎo)引這是一個(gè)問題。在公交車和電車包括其他的外部公交系統(tǒng)怎么實(shí)行轉(zhuǎn)化。水平交通現(xiàn)在也比較容易理解，就是在一個(gè)樓層層面的人員的流動(dòng)，并且還存在一些布局上的問題。

 

    現(xiàn)在目前關(guān)注的新型的就是2005年之后的建筑綜合體的交通問題作為整個(gè)綜合體設(shè)計(jì)當(dāng)中一個(gè)非常關(guān)注的問題。目前有幾種方式值得關(guān)注，一種就是圈躍式的交通體系會(huì)縮短。商業(yè)中心和運(yùn)動(dòng)空間的重疊，包括一個(gè)拉動(dòng)都是一個(gè)交叉的重疊。這樣效率比較高。我們單純從城市綜合體的密度和高度去看，這是一個(gè)現(xiàn)象。在這里可以用交通的體系去理解，這才是抓住問題的關(guān)鍵。

 

    我想談一談我們安徽的商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向。商業(yè)地產(chǎn)從1992年的時(shí)候開始，我們安徽應(yīng)該是走得比較超前的。1995年的時(shí)候琥珀山莊就獲得了建筑部的表彰。真正走向市場(chǎng)化是2000年到2001年。從2000年到2008年八年過去了，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度以30%/年在增長。商鋪的價(jià)值一直在直線上升。安徽包括合肥整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的飆升始終維持在10%到15%的速度。從總量上出現(xiàn)，開發(fā)量增加了，商業(yè)地產(chǎn)在豐富。除了原來的社區(qū)商業(yè)中心之外，社區(qū)的購買中心，包括一些區(qū)域性的購物中心和Shopping Mall等，基本上都有。這是從總量上來講。伴隨著安徽商品市場(chǎng)的升級(jí)換代，形成了一批專業(yè)化的市場(chǎng)，尤其新站區(qū)為主的30萬平米的服裝市場(chǎng)，包括最近兩年家訪市場(chǎng)的形成和建材市場(chǎng)的形成。安徽大市場(chǎng)、長江批發(fā)市場(chǎng)之外，新的一批市場(chǎng)在興起。

 

    第二個(gè)購物中心的出現(xiàn)使得我們當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)進(jìn)一步升級(jí)。傳統(tǒng)的購物中心主要是由百貨店+超市形成。實(shí)際上已經(jīng)是百貨型購物中心，原有的廣場(chǎng)。應(yīng)該說得到相關(guān)部門的重視，包括新都會(huì)廣場(chǎng)等等一些購物中心，蕪湖等地的一些購物中心的興起。

 

    第三個(gè)就是安徽的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)即我們商業(yè)地產(chǎn)由過去的城市中心，向更低層級(jí)的商業(yè)中心區(qū)分化。我們可以看到過去在縣城里面，或者是二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)逐步在向一個(gè)新的開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移，或者向區(qū)級(jí)或者社區(qū)級(jí)轉(zhuǎn)移。2005年2006年我們就曾參加過蕪湖市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的編制工作。

 

    第四、安徽的城市商業(yè)地產(chǎn)，由城市轉(zhuǎn)向農(nóng)村，農(nóng)村三級(jí)市場(chǎng)的形成，主要是縣級(jí)和鎮(zhèn)，甚至農(nóng)家店都納入了規(guī)范。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)在每個(gè)縣城里面都開始非常火了。

 

    第五、主題化的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常迅速。原來社區(qū)商業(yè)主要是為了配套，像一些以干洗店社區(qū)服務(wù)為主的。

 

    第六、安徽的城市商業(yè)綜合體要著重講，安徽的城市商業(yè)綜合體，從目前來看，從南到北最大的是130萬方，最小是20萬方左右，像這樣的城市綜合體安徽目前是17個(gè)。這一塊有一批這樣的大體量的城市商業(yè)綜合體。圍繞著安徽省的城市商業(yè)綜合體，分三個(gè)發(fā)展方向。以合肥市為中心，除了我們?cè)械乃赖男诺爻鞘袕V場(chǎng)和明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)之外，還有其他不同形式的建筑綜合體。而在規(guī)劃當(dāng)中，我們?cè)?jīng)建議三孝口以城隍廟作為旅游設(shè)施綜合體提出專項(xiàng)的建議。還有其他幾個(gè)相關(guān)聯(lián)幾個(gè)區(qū)域的副中心，包括濱湖新區(qū)和經(jīng)開區(qū)，這幾個(gè)加起來，合肥市是列入計(jì)劃的有7個(gè)。

 

    建筑綜合體，集中在省會(huì)城市比較多一些，但是省會(huì)城市能承載多少這是我們一個(gè)具體要關(guān)注的問題。安徽長江、淮河、自然把安徽劃分為三大塊。江淮之間的商業(yè)綜合體和建筑體，而在淮南、江淮以北，長江以南的地區(qū)以某種特色突出的商業(yè)綜合體要豐富一些。馬鞍山地區(qū)有大華城市廣場(chǎng)，蕪湖市有萬客隆廣場(chǎng)、還有中央城，柏莊麗景城。銅陵2005年130萬方大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，也是大型的建筑綜合體。六安地區(qū)最大的是50萬方，目前已經(jīng)列入城市綜合體。今天來的都是住宅城市項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士，希望可以理智的考慮項(xiàng)目怎么樣定位，細(xì)分市場(chǎng)功能，根據(jù)市場(chǎng)功能區(qū)做業(yè)態(tài)的組合和業(yè)種的組合。借這個(gè)機(jī)會(huì)，感謝從深圳來的專家，感謝主辦單位給我們提供這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，感謝大家。 

     

    陳總：

 

    非常感謝何老師把安徽省合肥市城市商業(yè)發(fā)展情況帶我們作了個(gè)了解。到底現(xiàn)在合肥市一些大型批發(fā)市場(chǎng)、購物中心，能夠承載多少的商業(yè)容量？在座都是主宰城市商業(yè)操盤手，你們有什么真知灼見，我相信需要大家一起來討論和研討。合肥商業(yè)未來的發(fā)展何去何從，我們希望能夠借鑒到各位的經(jīng)驗(yàn)。