伴隨城鎮化進程加快，未來將有上億農民涌進城市，城市人口規模的擴大，人均消費能力的提升都將成為二三線城市商業地產發展的良好推力。但，目前部分二三線城市的商業地產出現了供應增加過于快速的現象，再加之火爆電商的巨大沖擊，導致空置率大幅提升。在這樣的大環境下，二三線商業地產面臨的是機遇還是挑戰？該如何應對與發展？河北省唐山市政協委員、寶升昌集團（以下簡稱“寶升昌”）總經理郭璐談了自己的看法。
把握消費真實需求是“制勝法寶”
“誰能夠掌握消費大數據，把握住地方消費者的真實需求，誰就能夠擁有未來更多消費者在你那里消費。”在談到二三線城市商業未來發展時郭璐如是說。
據調查，目前二三線城市多數是以“老百貨大樓+新興購物廣場”的模式進行商業供給，這樣的模式有一定的局限性，不僅功能單一、配套設施不全、交通停車問題也日漸凸顯，購物環境的人性化程度不夠，遠遠不能滿足現代城市化的消費需求。
對此郭璐指出，正是因為集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、體驗等多功能為一體的購物中心供給尚少，這就為二三線城市商業地產發展提供了很好的先決條件。同時，地方政府為了滿足城市的發展需要，擴大稅收，提升整體形象，加快舊城改造和新城建設步伐，出臺了一系列招商引資政策，也為商業地產的發展提供了很好的政策環境。
此外，郭璐認為，未來的消費者會越來越關注時間成本，除了享受無處不在沒有邊界的互聯網購物之外，線下的體驗需求更多的將會轉移到本地消費，這就為二三線城市的商業發展帶來機會。而作為地級城市尤其是衛星城市的傳統商業，更應該逐漸掌握當地消費者的購物數據，洞悉消費習慣，增加服務的黏性，黏住消費者，把線上的消費引流到實體店中來。
走輕資產之路是轉型升級的第一選擇
近年來，隨著電商異軍突起，傳統商業似乎顯得毫無還手之力，主要表現在商品滯銷，庫存增加，價格普遍下跌，商店紛紛倒閉，整個商業活動陷于不飽和狀態。對此郭璐表示，這并非因為電商有多聰明或者說新商業模式對傳統商業的沖擊有多大，關鍵問題在于傳統商業以前的水平有限。她指出，租金和聯營收入是傳統百貨的重要收入來源。但是，相比網站電商的輕資產，門店商鋪等都在成為品牌的巨大負擔，傳統門店正在淪為電商的“試衣間”。
當下，“互聯網+”時代已經來臨，各行各業都在加速與互聯網融合。傳統商業地產該何去何從，如何轉型？對此郭璐提出，我們應以冷靜的態度來面對互聯網時代的到來，回到傳統商業的經營基本面來看，盲目的互聯網轉型對于傳統企業來說也許并不適合，甚至有可能會“死得更快”，傳統商業已經深陷“囚徒困境”。一方面，互聯網企業已經兵臨城下，攻城略地無往不勝；另一方面，傳統商業往互聯網轉型會受限于經營思維以及原有的商業模式。此外，電商業務對于資金需求量幾乎是天文數字，而傳統百貨蜻蜓點水般的投入，完全無法與已經完成多輪巨額融資的電商去拼市場規模。
而且，郭璐認為更重要的問題還不在于資金供給的不足。對于傳統百貨企業來說，重資產的商業模式在以往是其優勢，而如今卻變得“尾大不掉”，靠收租度日的百貨企業做自營已經是勉為其難，如今轉型做電商自營，就意味著要從零開始建立采購體系、物流體系。因此，傳統商業將資產證券化、卸掉包袱、輕裝上陣、走輕資產之路是轉型升級第一選擇。除此之外，主題商業、貼近消費者的體驗及剛性需求是傳統商業的必經之路。
