據四川省商業地產聯盟對外公布的數據顯示，目前成都市開業運營和規劃在建商業綜合體數量已經達到132個，總量居全國第一，呈集中“井噴式”發展的態勢。對此，四川商業地產聯盟秘書長、四川省連鎖商業協會會長冉立春在接受記者采訪時表示，商業地產體量過大、盈利模式滯后、規劃布局無序等五大問題正困擾四川商業地產的健康發展。
商業體量過大加劇市場壓力
商業地產的產品類型主要包括購物中心及商業綜合體、辦公寫字樓、酒店公寓、專業市場、商鋪等五種形態。在冉立春看來，目前成都的各類型商業地產都不同程度地存在著體量過大的問題。
“以四川的家居建材類專業市場為例，前幾年是野蠻生長，導致嚴重過剩，以城北最為集中，在建的和已經建成的家居建材市場，已經超過近千萬平方米，給市場帶來了巨大的去化壓力。”冉立春說。
盈利模式單一造成問題頻發
多數商業地產的盈利模式過于單一，可售型物業仍占相當大的比例，這是冉立春的第二個擔憂。“把商鋪賣掉，回籠資金，從某種意義來說這是違背商業資產運作規律的。因為在沒有啟動運營之前，商業的租金回報是零，而開發商往往在前期開發時就已經給投資者畫出了‘大餅’。這種做法導致商業地產問題頻發，為后期的運營埋下了禍根。”
“做商業地產，實際上考驗的是開發商的實力、眼力和耐力。因為其價值往往不在眼前，而在未來，放水養魚最重要。”冉立春說，“過去業內人士有這樣的說法，做商業地產的是‘大學生’，做住宅的是‘小學生’?，F在卻成了‘小學生’做‘大學生’的事，這顯然是鴨子上了雞架。”
前期規劃無序導致后期生存堪憂
冉立春認為，規劃布局無序是導致商業地產面臨尷尬境地的第三個原因?，F實情況是，政府出讓了商業用地，但并沒有更深一步對產業的方向和內容進行細化，結果導致項目同質化、業態重復過剩，后續經營舉步維艱。
顯然，商業地產的開發和運營，如果缺少了政府前期的合理規劃，將直接導致后期的生存壓力。成都的郫縣、溫江、新都大豐等區域就存在商業綜合體嚴重過剩的問題。
同質化競爭加大項目招商難度
冉立春告訴記者，隨著商業地產的過剩發展，越來越多的商家也將面臨“進退兩難”的抉擇。無論是“關系招商”，還是戰略合作招商，很多情況下商家的選址也是身不由己，出于無奈。“市場就這么大，一下子擠進多個商業地產項目，招商的壓力自然不小。”
同時，由于投資者往往不是自己直接管理商鋪，不會過多考慮運營的問題。加上電商的沖擊巨大，許多商業項目的底商客流大大減少，而店鋪的租金卻一天天上漲，所以招商的難度可想而知。
“千店一面”的運營缺少新意
“運營難成為商業地產面臨的第五個難題。大多數綜合體購物中心商家品牌基本大同小異，同質化越來越嚴重，對消費者的吸引力越來越弱。”冉立春認為，運營上缺乏新意，主力店模式導致多數商業地產項目難以錯位經營。
對于“體驗式消費”這一新生事物，很多商家正在競相模仿。但冉立春指出，所謂的體驗式消費，絕非簡單的復制，一定是要具備互動性、參與性和特定性。換句話說，體驗式消費模式不應是所有人群都可以參與的，也不是單純的兒童、娛樂休閑業態的代名詞。
“輕資產”是商業地產的發展方向
萬達商業地產“輕資產”模式的正式啟動，標志著萬達商業地產將走上“輕重并舉”的發展模式。徹底去房地產化，實行準金融投資，萬達的這一新舉措成為業內熱議和研究的焦點。
“實際上嚴格來說，做商業地產就應該是采取‘輕資產’模式。這個道理很簡單，說白了就是把專業的事交給專業的人去做。目前許多房地產企業熱衷于‘跨界’，但從本質來說，‘跨界’并不符合市場規律，因此鮮有成功的案例，即使暫時有，也不易成為百年老店。”冉立春強調。
