過去幾年，中國商業地產的發展令人炫目，速度之快，數量之多，投資之大，無法一一細數。
商場做不下去，是不是只怪馬云？
過去幾年，中國商業地產的發展令人炫目，速度之快，數量之多，投資之大，無法一一細數。
不論是外資巨鱷、國資企業、民營資本，還是開發商、零售商、品牌商、服務商、投資商，都為商業地產的興起與繁榮貢獻了自己的力量，成為了行業未來將更加努力前行的動力。
一邊是新興購物中心不斷涌現，一邊是持續的降租、關店和拋售，傳統住宅開發商宣布向商業地產轉型之聲猶在耳，商業地產的競爭卻已經從最初的亢奮全面進入白熱化階段。百貨商場、購物中心等急劇擴張，但租金收益低、電商沖擊以及同質化競爭成為行業難題。
短短幾年，商業地產正以最快的速度，從當初機遇無限的藍海變成壓力重重的紅海。
12月8日，2015觀點商業年會在廣州（樓盤）開幕，數百位企業家齊聚羊城，為商業“過冬”群策群力，在不可躲閃的商業地產瓶頸前，他們希望一起用智慧與遠見為中國商業描繪美好的未來圖景。
“有春夏就有秋冬，大海航行有波峰也有波谷，這是人的常態，也是商的常態，在遇到寒冬的時候，我們必然還能看到下一步的春天，” 在廣州商業總會會長荀振英看來，所謂的“寒冬論”，只是一個階段概念。
寒冬的侵襲并不是無法承受的，危機拐角往往便是難得的發展機遇。用一句耳熟能詳的話來談，“冬天來了，春天還會遠嗎”？
2016年漸行漸近，商業地產行業需要更多出色的項目和企業，在寒冬中逆勢而上，成為行業的榜樣和典范。
四大結構難題待解
“商業地產一頭連著消費，一頭連著地產，是穩定中國消費和房地產業的重要力量”，中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰在這場年會發表主旨演講，他說，“要重視商業地產在消費領域所hhn發揮的作用。”
從2010年開始，國內商業地產迎來了最好的發展機會。2011年，商業地產營業用房和辦公樓開發投資完成份額分別達到了5598億元和1807億元，分別增長了33.9%和31.2%。2011年，辦公樓和商業用房銷售額同比增長率分別達到了16.1%和23.7%。
這場賽跑在隨后兩年，愈演愈烈，孰料去年起，國內商業地產投資開始出現明顯下滑態勢，今年則略有好轉。
今年上半年的國家經濟數據顯示，在傳統商業、網絡經濟兩大消費業態支撐下，消費首次超過了投資，成為經濟增長的第一拉動力。今年上半年，消費對經濟增長的貢獻率達到了60%，比去年同期提高了5.7個百分點，其中商業地產功不可沒。
睿意德中國商業地產研究中心的報告顯示，2015年第三季度，中國商業地產指數（CCI）144.1，上升2.9點，環比上漲2.0%，同比上漲9.3%，整體平穩上升。
從三季度各二級指數表現來看，寫字樓投資熱度在減弱，寫字樓物業指數環比下跌，而商業投資在近一年中也回歸平穩，商用物業指數環比持平；商用土地成交占比再創新高，達到41.6%，推動第三季度指數繼續上揚；商用土地成交持續放量，近一年中季均水平已達到2013年以來平均水平的近1.5倍；O2O指數熱度則持續增長，在各項指標中最為突出。
值得注意的是，第三季度商業營業用房投資占比繼續上升，而大量新項目入市，導致平均租金下滑，空置率上升，預計消化期將持續0.5-1年時間。這個商業地產在快速發展中暴露的問題，也被劉志峰屢屢提及，“當前我國的商業地產存在開發經營管理經驗不足、部分城市供應過量、布局失當等問題”。
在劉志峰看來，這當中主要存在四方面問題：其一，商業地產開發經營管理等方面還缺乏經驗，很多商業地產開發運營者有相當部分從住宅地產轉過來，專業化程度不夠高；其二，城市發展缺少商業方面的設計、規劃，造成商業地產區域和局部的過剩，同時業態也比較單一，差異化發展還不夠；其三，部分城市脫離實際消費水平，盲目并大量地開發大型購物中心和綜合體，而這些商業物業與當地消費水平不相適應，造成了資源浪費，也使開發企業資金占壓，帶來難以持續發展的問題；其四，大量商業地產開發和經營企業為適應互聯網發展，進行了很多探索，但一直沒有取得本質性的突破，沒有完全找到與互聯網產業的共贏模式，電商與實體商業之間的融合仍有很多難題沒有能解決。
這得到與會嘉賓的普遍認同。中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云分析稱，從2008年開始，商業地產供應量過大的壓力已經顯現，一線商業城(600306,股吧)市綜合體繼續增加，競爭加劇，而三、四線城市因為缺少人口的支撐，更忌諱盲目興建大型綜合體。
新城控股總裁歐陽捷則表示，許多一、二線城市的商業地產已經趨近飽和。很多城市商業的人均面積已經超過了4平方米，如果按照購物中心的人均面積來看，有的已經接近2平方米。反而在三、四線城市的商業地產仍然存在比較大的發展機會。就算按照50%城鎮化率，一個三、四線城市也能吸納一兩千座購物中心。
數據顯示，2010年以來中國重點百貨企業銷售增速逐年下滑，2015年增速不到5%。劉志峰分析，以傳統百貨業為代表的商業地產模式遇到了挑戰，有必要多下功夫，未來應該與新業態以及互聯網融合，將信息、金融、教育、文化、娛樂、影視、智能等資源融入地產，從而改變消費者的消費習慣和質量。
投入互聯網懷抱
大量商業地產開發和經營企業為適應互聯網發展，也進行了很多探索，但一直沒有取得本質性的突破。思維已經轉變過來，但是實際道路怎么走卻還需要摸索。
在今天的商業江湖，傳統生產手段和商業模式發生了翻天覆地的變化，五洲國際控股有限公司副董事長、總裁舒策丸如是警示：“干掉你與你無關，最終干掉老牌汽車生產商的一定是蘋果，甚至是樂視這些互聯網公司。傳統的商業生態將被徹底地顛覆，傳統的邊界被打破。”
用萬達電影院線股份有限公司副總裁曾光的話來說，就是“行業變局大勢已成，所有人都要面對現實，包括萬達也在轉型，在做各方面的嘗試”。
互聯網不是洪水猛獸，互聯網是去中心化的思維，有著更快速、更精準的數據化營銷的能力。萬達旗下飛凡網副總裁董小玲指出，互聯網是一個開放和共享的平臺，所有實體商業都能在大數據共享環境下脫胎換骨、破繭重生。
在阿里巴巴城市生活事業部副總裁、喵街智能商業副總裁苗峰看來，線下的實體是永遠不會被線上替代，盡管阿里巴巴做得還不錯，但是仍然是敬畏線下的購物場景，消費者需要有線下的體驗。
“阿里巴巴研究的課題，就是如何用大數據、互聯網幫助線下實體轉型，同時能夠通過新的技術讓消費者逛街更爽、體驗更爽，從而大家能夠融合在一起。”苗峰稱。
