總裁離職與股權(quán)風(fēng)波，上海外灘BFC四年糾葛漫漫前路

    無論是吳洋的突然離職，還是尚無定論的股權(quán)出售，如果復(fù)星不想僅僅成為的投資者而是承擔(dān)實實在在的地產(chǎn)商角色，那在BFC的漫漫前路中其必要解決上述的招商大壁壘。

　　說起記憶中的上海故事，歷時四年之久的外灘BFC股權(quán)爭奪戰(zhàn)當(dāng)屬經(jīng)典一例。

　　在封頂一年后，SOHO中國與復(fù)星國際于去年9月23日雙雙宣告，重組海之門后，復(fù)星將通過證大外灘持有外灘8-1地塊的全部股權(quán)。

　　這就意味著，BFC故事的初版結(jié)局是郭廣昌全勝潘石屹敗走。然而，僅隔三個月后，旋即有消息傳出，復(fù)星欲兜售BFC整體股權(quán)預(yù)計達49%，多家意向買家都在詢價，價格預(yù)計超百億。

　　輿論在多家猜測中持續(xù)發(fā)酵，但復(fù)星方面始終未對此給出過官方回應(yīng)。原以為第二版的BFC故事會隨著時間推移而不了了之，可轉(zhuǎn)眼間卻又在下一個路口遇見另一個主角及隱藏在其背后的過去。

　　“我現(xiàn)在正在休假，并于這周離開了BFC項目。”1月28日，在與上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司（外灘BFC）總裁吳洋交談中，對方如是向觀點地產(chǎn)新媒體表示。

　　雖然聊到離職，吳洋的語氣比預(yù)想中要平靜許多。但這位被稱為“城市會客廳”之父的出走，對復(fù)星BFC來說的意義顯然并非如此簡單。

　　“這很正常啊，因為BFC的招租不能按進度完成，與原定目標(biāo)相距較遠，復(fù)星都要賣股權(quán)了，總裁也挺難做下去的。”問及吳洋的離職，中房信研究總監(jiān)薛建雄給的回答如此直截了當(dāng)。

　　從證大到復(fù)星

　　“外灘金融中心不單純是上海的地標(biāo)，也是代表上海面向世界的地標(biāo)。”2014年的夏天，筆者在上海見到時任BFC總裁的吳洋，他如此描繪這個項目的前景。

　　此時，縈繞在吳洋腦海中的堅定夢想是將BFC打造為上海外灘金融集聚帶首個“城市國際會客廳”。

　　“目前，外灘缺乏一個讓人駐足停留的空間，我們把BFC定位為"城市國際會客廳"，希望來自世界各地的客人，能讓他們在外灘欣賞百年建筑群、欣賞這么多年改革的變化之后，能有一個大的"客廳"停留。”

　　同年10月，隨著最后一根鋼梁安裝到位，四年來惹起眾多風(fēng)波的上海外灘金融中心項目完成結(jié)構(gòu)封頂，并預(yù)計在2016年下半年正式開業(yè)。

　　只是，還未待到夢想之花的綻放，吳洋卻選擇揮手告別“城市國際會客廳”之路。而在成為BFC“城市客廳”之父前，曾經(jīng)他的身份是上海證大“社區(qū)會客廳”的開山鼻祖。

　　據(jù)查閱相關(guān)資料，1987年建筑學(xué)畢業(yè)后，吳洋進入設(shè)計院從事建筑設(shè)計工作，并于1996年調(diào)入沈陽一國有開發(fā)公司涉足商業(yè)地產(chǎn)圈。

　　2002年的一次偶然機會，吳洋加入了上海證大集團，不久后便被任命負責(zé)聯(lián)洋大拇指廣場的開發(fā)與運營。根據(jù)對地塊周邊居住人群特點及社區(qū)型商業(yè)項目功能創(chuàng)新思考，吳洋及其團隊提出了“社區(qū)會客廳”概念，將一站式服務(wù)、全天逛街休閑的理念融合。

　　發(fā)展到現(xiàn)在，聯(lián)洋國際社區(qū)大拇指廣場已發(fā)展為融購物、休閑、娛樂、美食、度假、藝術(shù)于一體，成為上海規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)和區(qū)域型商業(yè)中心。

　　此后，考慮到項目規(guī)模較大及地處中心區(qū)域等因素，吳洋在大拇指廣場的2.0版的青島證大大拇指廣場上將“社區(qū)會客廳”概念提升至“城市會客廳”。

　　而在接手滬上最貴地王——上海外灘8-1地塊后，曾讓無數(shù)地產(chǎn)商垂涎的黃金“身段”讓吳洋選擇將BFC的定位升級得更為國際范，即“城市國際會客廳”。

　　按照吳洋此前介紹，整個BFC匯聚金融、商業(yè)、旅游、文化、藝術(shù)等多種功能，涵蓋企業(yè)會館、企業(yè)總部、購物中心、藝術(shù)中心及精品酒店五大業(yè)態(tài)。

　　項目總建筑面積約42萬平方米，其中辦公面積約19萬平方米，包括二座高為180米的國際甲級寫字樓。商場總體建筑面積約9萬平方米，酒店約3萬平方米，文化藝術(shù)約為4千平方米。

　　“全世界只有一個上海，上海只有一個外灘，外灘地王的項目承載了多少文化和金融的重任。”

　　夢想的重量，責(zé)任的重擔(dān)，BFC之于吳洋的意義也足夠沉甸甸。甚至有媒體一度報道稱，“作為職業(yè)生涯中最嘔心瀝血的項目，喜歡品茶同時熱愛越野車的吳洋也總有為此心力交瘁到夜不能寐。”

    股權(quán)出售風(fēng)波

　　追夢之路戛然而止，吳洋突然離職不禁給愛看熱鬧的看客們留下無限的現(xiàn)象空間。

　　“我是因為身體原因才離職的。”當(dāng)向吳洋詢問相關(guān)原因時，他只是透露，目前需要先休息一段時間再做之后的打算。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄則表示，“復(fù)星都要賣股權(quán)了，總裁也挺難做下去的。”

　　無疑，薛建雄上述觀點背后的事件就是近日BFC難以繞開的股權(quán)出售傳聞。1月22日，相關(guān)報道稱，與潘石屹的項目糾紛剛結(jié)束，復(fù)星集團開始叫賣外灘金融中心BFC項目股權(quán)。

　　據(jù)悉，復(fù)星此次欲出售BFC整體股權(quán)預(yù)計達49%，多家意向買家都在詢價，報價還未給出，但價格預(yù)計超過100億。

　　盡管消息已引發(fā)了上海行業(yè)內(nèi)的滿城風(fēng)雨，但復(fù)星方面卻一直為對此給出過否認式的官方回應(yīng)。而觀點地產(chǎn)新媒體向吳洋確認上述消息時，對方也只是稱自己并不知曉此事。

　　“猜測其離職背后實際或和復(fù)星近期公司的波動有關(guān)系。”上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進的觀點也在一定程度上印證了薛建雄的說法，但他有補充稱，“考慮到項目目前基本穩(wěn)定，吳洋的離職應(yīng)該與其自身職業(yè)考慮，尋求新的發(fā)展平臺有關(guān)系。”

　　事實上，在此次傳出股權(quán)風(fēng)波的前三個月，屹立在上海黃浦江邊的外灘金融中心·BFC項目，終于在封頂一年后，迎來紛擾近四年的纏斗大結(jié)局。

　　去年9月23日，SOHO中國有限公司與復(fù)星國際有限公司雙雙發(fā)布公告，公布了重組上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司的股東協(xié)議，重組之后，復(fù)星國際將通過上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司（證大外灘）持有外灘8-1地塊的全部股權(quán)。

　　按照公告，海之門將向上海長升清償貸款31.05億元及應(yīng)付利息14.80億元，總額約為45.85億元；復(fù)星國際亦于公告中提及，海之門也將向其歸還股東借款40.19億元以及部分利息1764.59萬元，共計40.37億元。二者相加，海之門合共需要償還的股東貸款高達86.22億元。

　　因此，剛從潘石屹手中奪來的BFC還未在手中焐熱，郭廣昌就急著叫賣這一項目股權(quán)，在業(yè)內(nèi)看來無疑自帶諸多疑點。

　　“49%的數(shù)據(jù)說明希望較好地控制此類項目的開發(fā)主導(dǎo)權(quán)，防范出現(xiàn)類似和SOHO中國有過的商業(yè)糾紛。”嚴(yán)躍進對觀點地產(chǎn)新媒體表示，復(fù)星的此舉希望最大限度甩賣股權(quán)快速回籠資金，同時以合作的方式來規(guī)避獨自開發(fā)風(fēng)險。

　　BFC漫漫前路

　　“考慮到整個項目目前資金層面并不太緊張，出售股權(quán)也不是一種簡單地補充資金的做法，更多是希望通過項目股權(quán)結(jié)構(gòu)的改善，為項目滾動開發(fā)及后續(xù)招商等提供運營資金。”

　　嚴(yán)躍進表示，綜合上述諸多因素，復(fù)星選擇在此時機意外出手未來或?qū)⑻嵘鉃〣FC的“租金報價”及“招商運營”競爭力。

　　上述評價偏向天平的積極一端，但在其背后隱現(xiàn)則是BFC一直不可回避的“招商和招租”大難題。

　　對此，薛建雄更是直接給出較為尖銳的看法，“BFC總裁離職與股權(quán)風(fēng)波，說到底還是因為經(jīng)營得不好，目前招租不能按進度完成，離他們的指標(biāo)還差挺遠的。”

　　其實，早在2014年接受采訪時，問及彼時BFC遇到的挑戰(zhàn)，吳洋已明確指出，現(xiàn)在面對的挑戰(zhàn)是招商和招租，不是說難度很大，而是需要招來符合項目品質(zhì)的客戶。

　　“隨便招進一批傳統(tǒng)品牌比較簡單，但找到符合金融地標(biāo)屬性的客戶群、符合國際會客廳消費人群并能夠滿足他們五感體驗的，或者滿足金融規(guī)劃的企業(yè)，才是最大的挑戰(zhàn)。”

　　此時，隨著BFC項目的推進，隔江相望的上海中心大廈也在崛起。同樣作為地標(biāo)項目，地理位置與客戶定位上趨同，二者可能存在的競爭關(guān)系，也成為市場關(guān)注重點。

　　彼時吳洋回應(yīng)稱，雙方并不存在爭搶客戶的問題。“陸家嘴和外灘大家面對的客戶群既相同又不同，所謂的相同是面對的都是金融企業(yè)，不同地方是兩個區(qū)域的服務(wù)性質(zhì)不一樣，陸家嘴是總部經(jīng)濟，外灘則面對的是金融服務(wù)。”

　　可即便不是勁敵，但上海中心在招商上遇到的瓶頸無疑也是BFC需要直面的問題。2014年6月，有海外媒體報道稱，經(jīng)濟減速大環(huán)境下，即將成為中國最高建筑的上海中心大廈招商承壓，因而該樓的國企開發(fā)商選擇了仲量聯(lián)行和世邦魏理仕作為聯(lián)合租賃經(jīng)紀(jì)人。

　　雖上述消息隨即得到上海中心方面辟謠，但按照薛建雄的說法，從2014年到2015年，整個外灘沿岸的寫字樓和商場基本沒有一個算是成功案例，此前人氣超高的“外灘三號”也不例外。

　　除經(jīng)濟下滑導(dǎo)致高端金融客戶減少影響招商外，薛建雄認為BFC遇到的另一個問題則是區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)集聚效應(yīng)不足，周邊寫字樓密度較低，很難形成高人流集聚。

　　嚴(yán)躍進也對此補充道，“外灘新供應(yīng)的寫字樓項目其實并不多，隨著中山東二路或董家渡相應(yīng)物業(yè)的崛起，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)會比較明顯。后續(xù)會扮演上海金融產(chǎn)業(yè)復(fù)興的重要功能，對于一些新產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入會有較好的吸引力。”

　　這樣看來，無論是吳洋的突然離職，還是尚無定論的股權(quán)出售，如果復(fù)星不想僅僅成為的投資者而是承擔(dān)實實在在的地產(chǎn)商角色，那在

　　BFC漫漫前路中其必要解決上述的招商大壁壘。