萬(wàn)達(dá)商業(yè)300億凈利潤(rùn)從何而來(lái) 摘去年最盈利房企頭銜

    4月8日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)正式公布其2015年年報(bào)：去年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1242.03億元，歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)299.71億元。

　　近300億元的凈利潤(rùn)，讓萬(wàn)達(dá)商業(yè) 超過(guò)萬(wàn)科等，成為國(guó)內(nèi)盈利最多的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在2015年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1843.18億元，成為國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入最多的房企。但在凈利潤(rùn)方面，萬(wàn)科去年凈利潤(rùn)為181.19億元，遠(yuǎn)低于萬(wàn)達(dá)商業(yè)。

　　那么，萬(wàn)達(dá)的高利潤(rùn)是如何實(shí)現(xiàn)的？

　　物業(yè)升值170億

　　年報(bào)顯示，萬(wàn)達(dá)目前有三大主業(yè)，分別為投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理（即萬(wàn)達(dá)自持的商業(yè)房產(chǎn)，下稱(chēng)“物業(yè)投資”）、物業(yè)銷(xiāo)售和酒店經(jīng)營(yíng)，其營(yíng)業(yè)收入占比分別為約10.94%、82.54%及4.00%。在去年，公司來(lái)自物業(yè)投資業(yè)務(wù)板塊的收入為135.82億元，同比增長(zhǎng)31.20%；來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售的收入為1025.15億元，同比增長(zhǎng)11.74%；來(lái)自酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的收入為49.63億元，同比增長(zhǎng)23.83%。

　　這三大主業(yè)，哪部分主業(yè)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)最大？表面上看是物業(yè)銷(xiāo)售。

　　去年萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售部分實(shí)現(xiàn)毛利389億元，毛利率37.95%；物業(yè)投資實(shí)現(xiàn)的毛利97.98億元，毛利率高達(dá)72.14%；酒店經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)毛利13.26億元，毛利率26.72%；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利3.39億元，毛利率10.79%。

　　很顯然，物業(yè)投資部分的毛利率在萬(wàn)達(dá)商業(yè)所有產(chǎn)業(yè)中是最高的。但如果僅僅是以上的經(jīng)營(yíng)性盈利，物業(yè)投資雖然利潤(rùn)率高，但所占比例明顯仍低于物業(yè)銷(xiāo)售。

　　但是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的年報(bào)顯示，公司三大主業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)去年共實(shí)現(xiàn)的核心溢利為170.16億元，這與公司300億的凈利潤(rùn)相距130億元。另外130億元的凈利潤(rùn)從何而來(lái)？是物業(yè)升值。

　　截止到去年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的商場(chǎng)總數(shù)達(dá)到133座，營(yíng)業(yè)面積26.32百萬(wàn)平方米。這些商業(yè)去年升值172.30億元。在進(jìn)行遞延所得稅等會(huì)計(jì)處理后，它為萬(wàn)達(dá)貢獻(xiàn)了130億元的凈利潤(rùn)。

　　也即是說(shuō)，在萬(wàn)達(dá)商業(yè)去年近300億凈利潤(rùn)中，一小半是靠物業(yè)升值帶來(lái)的，一大半是經(jīng)營(yíng)性?xún)衾?。在?jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，物業(yè)投資毛利率最高，達(dá)到七成以上，并貢獻(xiàn)了五分之一的毛利。因此，物業(yè)投資部分貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)，甚至可能超過(guò)了物業(yè)銷(xiāo)售。

　　轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

　　就在萬(wàn)達(dá)商業(yè)摘得2015年最盈利房地產(chǎn)企業(yè)頭銜的當(dāng)口，公司卻于日前宣布，控股股東正在考慮全面私有化。內(nèi)地輿論普遍認(rèn)為，導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化的主要原因是其股價(jià)過(guò)低。

　　那么，海外投資者為什么就看不上萬(wàn)達(dá)商業(yè)呢？

　　對(duì)香港資本市場(chǎng)非常熟悉的房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖分析稱(chēng)，海外市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)可的模式每一樣都與萬(wàn)達(dá)商業(yè)背道而馳。海外投資者認(rèn)可模式是依靠經(jīng)營(yíng)和管理，而萬(wàn)達(dá)商業(yè)的模式相對(duì)而言是一種“重資產(chǎn)”的模式。

　　在海外投資者的眼中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)利潤(rùn)中的很大一部分來(lái)自物業(yè)的價(jià)值重估，這種模式一旦遇到房地產(chǎn)周期性大波動(dòng)，將會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生巨大虧損。比如，在2003年SARS期間，香港的物業(yè)估值相對(duì)于1997年下跌60%，而在美國(guó)次貸危機(jī)期間，企業(yè)物業(yè)估值普遍下跌30%-85%不等，類(lèi)似這樣的情況很可能導(dǎo)致企業(yè)一年巨虧過(guò)百億元。

　　值得一提的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，并正在嘗試輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。萬(wàn)達(dá)商業(yè)實(shí)際控制人王健林日前便表示，公司已打通輕資產(chǎn)道路，并已在北京、大連等地簽約3個(gè)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)啟合作萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式，公司將以管理和品牌輸出獲取利潤(rùn)。