瑞安房地產（以下簡稱“瑞安”）再一次“失約”了。2015年年初，瑞安房地產主席羅康瑞曾表示，力保旗下中國新天地2015年下半年IPO。但截至目前，中國新天地赴港上市仍未有具體時間表。
2016年3月16日，在瑞安2015年度業績發布會上，瑞安表示，鑒于公司目前的主要任務是出售成熟的商業資產來獲得高額回報，最大化地實現析產價值，認為現階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產價值的最佳方式，因此決定短期內不會進行中國新天地的上市計劃。
2012年起，瑞安便透過一系列資產重組及人事調動，積極籌備中國新天地赴港上市，據悉，分拆出來的中國新天地將負責商業地產的運營和管理，形成以物業租金收入為主的盈利模式。
若此舉成行，瑞安集團旗下上市公司將演變成瑞安房地產、瑞安建業和中國新天地三家。而由于三家公司在主營業務上多有交叉，為避免瑞房和新天地“同業競爭”，羅康瑞解釋，瑞房與新天地分工清晰，前者負責項目開發，后者則投資營運商用物業。
然而，中國新天地上市計劃一再遲緩，打亂了羅康瑞此前的戰略布局。
尋求上市不是首要任務
“沒有幾百億不會考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會是一個比較合適的時機。”在接受媒體采訪時，時任中國新天地有限公司（以下簡稱“中國新天地”）行政總裁黃勤道如是回復。戲劇性的是，直至今年3月，中國新天地上市仍處擱淺狀態，而黃勤道已于2016年1月正式離職。
這位曾經被視為中國新天地分拆上市的重要人物，最終還是未能實現功成身退。重擔落在了羅康瑞及其團隊身上。“瑞安力求盡快改善業績數據，對二、三線城市不理想的項目，瑞安果斷剝離，對旗艦項目上海新天地，還在繼續增加投入，力保中國新天地2015年下半年IPO。”對于中國新天地上市，羅康瑞躊躇滿志。
中國新天地是瑞安房地產旗下全資附屬公司。其分拆上市計劃最早可追溯到2012年5月，彼時該公司已向香港聯交所提交上市申請。當時披露的首批確定注入項目，包括上海新天地、企業天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業物業，預計涉及資產總額680億元。
2013年瑞安改革，于是，把旗下物業資產打包上市的計劃再次被搬上臺面。這一年，瑞房把旗下企業天地、虹橋天地等優質商辦物業資產進行單獨拆分，成立子公司—中國新天地。也是這一年，瑞安引入全球投資資產管理公司Brookfield為中國新天地的戰略投資者，以改善集團的財務狀況并為新天地提供發展資金。至此，中國新天地開始獨立營運，專注于非住宅地產的運作和管理，以期獲得合理估值后上市。
看似大刀闊斧，但在瑞安內部，中國新天地上市計劃屢屢被談起，卻均以“暫緩”收場。
2015年末，瑞安房地產動作頻頻，12月10日，企業以57億元出售其上海企業天地第一期及第三期予萬科、李錦記聯合體。12月16日瑞安又透露“集團將于2016年1月1日起，瑞安房地產將和中國新天地的總部職能進行整合”；17日，瑞安以約36.48億元（43.63億港元）回購太平橋116項目的全部股權。
2016年3月，在出售上海核心資產企業天地后，有媒體報道，瑞安房地產將以18億元的價格把佛山嶺南天地4號地塊賣予碧桂園。3月3日，瑞安房地產向澎湃新聞表示還沒有正式簽約，但是并未否認這則消息。
瑞安對旗下商業地產項目向來惜售，2013、2014年的幾次出售都是整體性退出，售出的項目并非表現最好的核心資源，出售項目補充現金流的用意較為明顯。而2015年末至2016年初期間出售資產，多為優質資產。這一列動作背后，再次引發業界對新天地分拆上市的猜想。
不過，瑞安表示，因現時股本市場未能反映物業資產的全部價值，相對而言出售成熟的商業物業，最大化實現資產價值是我們目前的首要任務，而非尋求上市。“2015年公司已成功釋放并變現了上海企業天地1號、2號、3號的市場價值，相較于其賬面值亦獲得了溢價，同時也加快了資產周轉速度，為公司創造更好的條件把握增長機遇。未來我們會繼續貫徹執行靈活的策略以實現商業物業的價值。”
上海易居智庫研究總監嚴躍進表示：“瑞安房地產之所以賣項目，其意圖就是剝離瑞安一些變現能力差的資產，并相應注入到新天地項目上去，能夠帶來上市后估值的提升。”
2017年負債率目標50%
不難看出，瑞安房地產的這一系列“瘦身”，目的便是為了讓中國新天地以更好的價格出現在資本市場上。除此之外，瑞安大舉出售資產，亦被業內看做為了改善其財務狀況。
一份來自克而瑞研究中心關于瑞安的研究報告指出，自瑞安2006年上市以來， 雖然每年都能在保持凈利潤率20%以上，但營業收入并不穩定，呈現波動式增長，最低為2008年的20.66億元，最高在100億元左右。截至2015年12月31日，瑞安僅錄得營業額人民幣64.72億元，而2014年為人民幣102.49億元。
羅康瑞曾指出，造成瑞房業績止步不前的癥結在于“資產重、周轉慢”。
作為最早進入內地市場的一批港資房企之一，瑞安曾于1996年以上海新天地項目的修繕更新而一戰成名，此后更是憑借驕人的業績在2006年成功上市。不過，以開發大型商業項目起家，并逐步通過“銷售 租賃 經營”的模式來實現商業利潤的瑞安，卻也因此埋下隱患。
“從財務角度，這種模式雖然能夠讓瑞房獲得較高的銷售利潤率和租金回報，但由于涉及舊城改造和居民動遷，開發周期長、動遷成本高的弊端也在日后開始顯現，這無疑會影響了公司的資產周轉速度，前期資本支出巨大并需要大量融資，現金流在相當長時間里難以覆蓋資本支出。”輝立證券分析師陳耕指出。
為此，近年來瑞安開始接連剝離商業資產套現降負債，羅康瑞表示，除了上海新天地，可以出售的都會出售。
據不完全統計，除上述項目出售外，2015年，瑞房地產還出售旗下的浦東四季酒店和四季匯項目，共套現13.23億元。2014年，瑞房出售包括上海太平新天地朗廷酒店，虹橋天地酒店以及武漢天地企業中心2號項目套現36.43億元。更早前的2013年，瑞安曾將重慶天地—企業天地2號和上海太平橋126號地塊出售給陽光人壽和中國人壽，套現64.73億元。
“如果瑞房只是守住這些已經成熟的物業，可以做的事情是有限的。我們現在很希望瑞房重新變得有活力、會創造，而不是等著收租。瑞房不想只做一個收租婆，而是希望繼續創造，否則公司一定會越來越慢，越來越老。” 羅康瑞在瑞安2014年度業績會上如是說。
事實并不盡如人意。瑞安2015年年報顯示，其凈資產負債率為81%,較2014年上升2%。“我說過到2017年底的負債率目標是50%。當然不可能負債率一年就降到50%，但是今年肯定會有所降低的。”羅康瑞強調道。
而出售還將持續。羅康瑞表示：“2015 年，我們以高于賬面值的價格出售企業天地物業，釋放資產價值，資產周轉率由9%上升至18%，直接為股東帶來回報。為了使資產價值最大化，提升股東回報，我們將會繼續尋找合適的機會出售商業物業資產。”
