國(guó)內(nèi)首單商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目落地

    由中國(guó)民生銀行主導(dǎo)的“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”日前成功發(fā)行，近日將在中證機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)掛牌交易，這意味著國(guó)內(nèi)首單商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)支持證券（Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS）項(xiàng)目成功落地。

　　“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是由民生銀行聯(lián)合富華國(guó)際集團(tuán)、招商證券、博時(shí)資本、華寶信托及奮迅律師事務(wù)所共同推出的創(chuàng)新產(chǎn)品。其基礎(chǔ)資產(chǎn)是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業(yè)未來(lái)13年租金凈收入為還款來(lái)源的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款。該產(chǎn)品由民生銀行牽頭承擔(dān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及產(chǎn)品銷售工作，招商證券承擔(dān)了項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及監(jiān)管溝通工作，博時(shí)資本承擔(dān)了專項(xiàng)計(jì)劃管理工作，并由華寶信托、奮迅律師事務(wù)所和聯(lián)合信用評(píng)級(jí)公司等機(jī)構(gòu)提供專業(yè)支持。

　　CMBS是標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)證券化的一種極為重要的模式。其將傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款通過(guò)結(jié)構(gòu)化手段與證券化過(guò)程，包裝成債券形式向投資者發(fā)行，具有多方面的優(yōu)勢(shì)。

　　首先，CMBS突破了傳統(tǒng)的銀行貸款限制，并有實(shí)際基礎(chǔ)資產(chǎn)抵押支持。通過(guò)結(jié)構(gòu)化處理未來(lái)現(xiàn)金流，CMBS可以獲得比資產(chǎn)原始權(quán)益人本身更高的信用等級(jí)，且?guī)?lái)更低的融資成本。

　　其次，CMBS保留了對(duì)資產(chǎn)的所有權(quán)，因此享有未來(lái)地產(chǎn)的價(jià)值升值空間。在房地產(chǎn)行業(yè)層面，CMBS為大量持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利于這些企業(yè)盤活存量，快速回籠資金，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長(zhǎng)和行業(yè)的健康發(fā)展。在資本市場(chǎng)層面，CMBS建立了一條持有大量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)的新通道，有利于促進(jìn)國(guó)內(nèi)多層次資本市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，擴(kuò)大資本市場(chǎng)規(guī)模。

　　此外，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，CMBS也豐富了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)產(chǎn)品種類，為機(jī)構(gòu)投資者實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化創(chuàng)造了條件，從而極大地促進(jìn)了機(jī)構(gòu)投資者的穩(wěn)定發(fā)展。

　　當(dāng)前來(lái)看，受監(jiān)管法規(guī)和稅收政策影響，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）出現(xiàn)突破性的變化尚需時(shí)日。相比之下，CMBS是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里更具實(shí)操性、復(fù)制性、標(biāo)準(zhǔn)化的證券化產(chǎn)品。

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，CMBS建立了一條商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入資本市場(chǎng)的新通道，降低了融資成本，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長(zhǎng)和行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，CMBS是為銀行體系盤活信貸存量、做大信貸增量的又一新產(chǎn)品。對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來(lái)講，CMBS豐富了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)產(chǎn)品種類，為機(jī)構(gòu)投資者提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定安全且收益相對(duì)較高的證券投資品種。

　　據(jù)了解，目標(biāo)物業(yè)金寶大廈地處北京東城區(qū)建國(guó)門地區(qū)，西接王府井商圈，為王府井商業(yè)中心黃金地段之一。物業(yè)業(yè)主富華國(guó)際集團(tuán)是一家以高端地產(chǎn)為發(fā)展核心的多元化、國(guó)際化實(shí)業(yè)投資企業(yè)，代表項(xiàng)目包括墨爾本地標(biāo)性建筑柏悅酒店、長(zhǎng)安運(yùn)河、長(zhǎng)安太和以及獨(dú)立開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的北京金寶街。

　　作為富華集團(tuán)參與資本市場(chǎng)第一單，“匯富富華金寶資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

　　得到了民生銀行的大力支持。該資產(chǎn)證券化產(chǎn)品盤活了富華集團(tuán)現(xiàn)有存量資產(chǎn)，優(yōu)化了集團(tuán)負(fù)債結(jié)構(gòu)，為集團(tuán)商業(yè)板塊由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的路徑，也為集團(tuán)未來(lái)對(duì)接資本市場(chǎng)提供了經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)力。

　　近年來(lái)，中國(guó)民生銀行一直關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，并在CMBS等地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品上持續(xù)投入研發(fā)力量。早在2007年，民生銀行就成為第一家“吃螃蟹”的銀行，牽頭打造了北京英藍(lán)國(guó)際金融中心CMBS，但由于時(shí)逢全球金融危機(jī)，該項(xiàng)目未能如期發(fā)行。時(shí)隔9年，民生銀行成功推出了全國(guó)第一單CMBS。據(jù)悉，在2015年初推出了承攬、承做、投資三位一體的閉環(huán)型企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)模式后，民生銀行相繼打造了全國(guó)首單住房公積金貸款資產(chǎn)證券化、全國(guó)首單模式化可批量交易的貿(mào)易金融類資產(chǎn)證券化、全國(guó)首單酒店資產(chǎn)證券化、全國(guó)首單長(zhǎng)途客運(yùn)行業(yè)資產(chǎn)證券化、全國(guó)首單銀行保貼類票據(jù)資產(chǎn)證券化以及全國(guó)首單商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。