房企對于土地的熱情始終不減。將于2月17日出讓的上海臨港4幅住宅地塊，報名參與的仍然是此前活躍在土地市場的老面孔，包括萬科、保利、碧桂園、招商、世茂、金地等。而在南京，2月14日出讓的多幅地塊中，只有兩幅地順利成交，其中有5幅是拍到最高限價而不得不選擇第二天以抽簽的形式“分地”。
上述有幾家房企相關人士告訴記者，大型房企對于住宅地塊的熱情一直沒有消退，這表明房企手中資金目前還比較充裕。即便是基金業協會剛出爐《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（以下簡稱“私募資管4號文”），收緊房企表外融資渠道，即便是中央打壓土地源頭的資金來源，部分房企仍鋌而走險，底氣還在于對于做大企業整體體量之下，降低融資成本的信心。
“比如目前幾家千億以上房企，多少都有做表外融資，但體量越大，在銀行的貸款征信越高，能獲取的銀行融資額度就越大，相對來說表外融資的需求越小。”德晟資本REITS事業部總經理車陽指出，不排除現金流尚好的企業近期繼續拿地，畢竟房企對于土地的渴求一直存在，但是資金結構的改變已無可避免。
“4號文的發行機構是基金業協會，如果發行的產品可以不備案，而不影響投資人認購的話，資金依然可以進入。原則上說，協會備案不作為金融核心風控條件的話，產品還是可以發。”車陽認為，但是，這類資金的規模肯定會少很多，而且在當前的環境下，絕大多數機構不愿意碰政策紅線的。”
然而，一系列調控政策配套出臺的背后，房企風險在集聚。
資金結構調整迫在眉睫
從國家統計局披露的去年房地產投資相關信息可見，房企的資金結構已經到了不得不調整的地步。
2016年，房地產投資資金來源中，國內貸款從2月的4471.47億元，一路增長至12月的21512億元累計值，與年初相比有超過5倍的增長，與2015年同比則增長6.4%。
然而，最為重要的自籌資金，從2016年2月8332.57億元，累計到12月變成49133億元，增長了超過6倍，同比增長0.2%。房地產開發自籌資金主要來源包括兩個方面：企業現有盈余和股東注資。其中前者包括企業所得稅后提取的盈余公積金和未分配利潤。
而主要包括定金及預收款、個人按揭貸款的其他資金從2月份的8572.82億元，累計到12月份變成73428億元，一年增長了近10倍之多，同比增長31.9%。
由此不難看出，過去一年里，房地產投資資金，隨著市場行情的發展一路在飆升，很明顯的是，自籌資金與其他資金增長幅度都遠高于國內貸款增長。
這或許可以看作是房地產行業表外融資急剎車的一個數據依據，而自籌資金的急速增長，也成就了房企目前仍大膽拿地的底氣。
2016年2月，全國房企商品住宅銷售面積為10056.39萬平方米，到了12月，銷售面積為137540萬平方米，增長了13倍。而2016年12月，房企新開工面積為115911萬平方米，竣工面積為77185萬平方米，由此可見，房企的去化速度算正常。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析指出，自籌資金與表外融資就是通過各種渠道加杠桿，以增加企業市占率，加快擴張規模。從過去分析結果來看，企業從2015年下半年市場好轉的時候開始加杠桿，這種情況一直持續到現在。主要的表現形式為自籌資金與表外融資的增加，雖然企業銷售規模大幅提升，市場占有率增加，但運營風險越來越嚴重。
據同策咨詢研究部觀察，最近兩年房企平均的借款周期是兩年，如果是2015年下半年開始加杠桿，那么推后兩年償還的話，2017年下半年，首次加杠桿的資金就面臨償還壓力。如果企業無力償還，則面臨資金的壓力。此次房企無非兩個解決方法，首先是借新還舊，但發債成本已推高，私募收緊，融資資金不能用于拿地環節，第二種渠道，就是加快銷售資金回籠。調控以來，銷售下滑比較厲害，下半年必然要沖量，結果很有可能就是降價。
張宏偉指出，盡管1月好幾家房企都公布了不錯的銷售業績，但很大一部分原因是去年完成任務之后“藏”了業績。因此，他認為，房企在今年2月之后的銷售情況表現更值得關注，也更能反映問題。
流動性成關鍵
市場情況仿佛已經清晰，而房企難道是“只緣身在此山中”？根據國家統計局數據，2016年房企的拿地投資成本是增長的，2016年拿地面積22025萬平方米，同比減少3.4%，但拿地金額為9129億元，同比增長19.8%。
然而，這并不影響房企對土地的熱衷程度。2月15日下午，南京對此前一天拍到最高限價的5幅地塊，進行最終搖號，結果出爐：綠城、招商、銀城、金輝、星河都各搖中一幅地。而在前一天中有所斬獲的是金茂與萊蒙地產。其中金茂以總價73.4億拿下南京未來的新地標地塊。
2月15日，南京市周邊的一個縣——句容賣出了30幅地塊，其中25塊為住宅用地，起拍金額達到76275萬元，最終成交金額達到215193萬元，其中3塊地，最終成交溢價分別高達195%、310%、430%。今年以來拿地兇猛的新城控股，以14949萬元、96427萬元競得了句容市區的兩幅地塊。
多名業內人士均有共識，認為房企“做規模－拿地－做規模”的循環，一旦杠桿太大，則有可能進入死循環。一定程度上看企業短期內的資金流動性情況，流動性主要表現在融資能力、銷售能力、償還能力。
而年初以來，碧桂園、萬科、恒大等幾家上千億的房企對土地的增持熱度，也令業內人士側目。比如，萬科剛于2月8日披露的1月新增項目情況顯示，該公司耗資119.08億元拿了19個項目；碧桂園1月份也花了102億拿地。
誠然，上述這幾家企業的融資能力、銷售能力都是業內公認的佼佼者。“但企業加杠桿達到一定程度的時候，就會引發相關機構的關注。”包括之前閩系房企中的激進代表融信、剛剛宣布全年銷售目標的恒大等。“流動性還是衡量企業的關鍵所在。”
而在華東，對于一些銷售導向的企業來說，加快銷售速度已經被提上議事日程，日前某央企華東大區緊急通知營銷負責人與城市分公司負責人開會，要求加快跑量，記者通過其他渠道了解到，該公司已經從去年12月起兩個月連續沒有并表的拿地記錄；在蘇州，同樣是某家央企出身的房企高管團隊在2月13日同樣提出了加快跑量的營銷訴求。
