上海商業(yè)地產(chǎn)洗牌戰(zhàn)：外資百貨敗走 開發(fā)商運(yùn)營承壓

近日，日本高島屋宣布，將解散并清算上海高島屋百貨有限公司的消息。這也意味著，這家日本老牌百貨高島屋將退出中國市場。上海高島屋表示，行業(yè)競爭加劇，實(shí)體店消費(fèi)低迷等因素都促使其經(jīng)營遇到困難。

　　事實(shí)上，在“外來和尚”遭遇困局的同時，無論是深耕內(nèi)地市場多年的凱德集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)，還是本土的華潤置地、月星集團(tuán)，也都面臨著考驗。

　　近日，記者實(shí)地走訪了月星環(huán)球港、月星家居茂、中庚·漫游城、凱德星貿(mào)、長寧來福士廣場、上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、吳涇寶龍廣場等多個商業(yè)綜合體項目發(fā)現(xiàn)，各商場均有不同程度的閉店或圍欄情況，并且多數(shù)商場存在人氣不足的問題。

　　針對上述情況，華潤萬象城方面回復(fù)稱，開業(yè)至今，商場整體出租率超98%，已簽約店鋪 360余家，“為了滿足消費(fèi)者不斷更新的消費(fèi)需求、提升上海萬象城的服務(wù)品質(zhì)，商場會根據(jù)市場環(huán)境、客戶需求、經(jīng)營狀況等原因，對店鋪進(jìn)行調(diào)整和更新”。同時，其2018年整體銷售額同比增長超30%。

　　中庚·漫游城方面稱，目前共有200多家入駐品牌；預(yù)計在今年10月可以達(dá)到一層100%的簽約率，在年底前達(dá)到一層滿鋪。上海愛琴海購物公園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從城市級別和量級來說，這是最重要的一個項目，“開業(yè)時做得還是比較好的，可能因為對周邊商區(qū)客群預(yù)判，現(xiàn)在應(yīng)該是在逐步做調(diào)整。”

　　空置頻現(xiàn)人氣不足

　　客流對于商業(yè)項目來說是至關(guān)重要的因素，越來越多的商業(yè)綜合體項目選在了地鐵樞紐。

　　記者走訪的數(shù)家商業(yè)項目中，凱德星貿(mào)、長寧來福士廣場、上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、月星環(huán)球港均位于地鐵上蓋。不過，這并未成為各家商場的客流保障。

　　開業(yè)兩年的華潤萬象城位于上海市軌道交通10號線紫藤路站上蓋，記者在商場內(nèi)走訪時發(fā)現(xiàn)，各樓層不乏標(biāo)有“OPENING SOON”等字樣的圍欄，共逾10處，這其中包括COACH、MUJI等多個品牌。多家商鋪工作人員向記者表示，平常商場客流情況并不理想，某英語教育機(jī)構(gòu)工作人員直言“這邊人流量太少了”。

　　相較于萬象城，位于10號線龍柏新村站上蓋的愛琴海購物公園則慘淡許多。“三四點(diǎn)的時候，商場里更是沒人，簡直是包場”，在冰雪樂園外等待朋友的顧客說。七層一家飲品店的工作人員告訴記者，“平常（生意）少的時候僅賣出幾單，多的時候也只有十幾單。”這樣的客流情況對商家的吸引力也明顯下降。記者不完全統(tǒng)計顯示，一至七層共有逾40家店鋪或標(biāo)識“COMINGSOON”，或直接閉店停止?fàn)I業(yè)。

　　戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度，愛琴海購物公園的空置率高達(dá)21%，首層租金報價為每平方米每月888元；而華潤萬象城空置率為9%，首層租金報價為每平方米每月1263元；同在吳中路的凱德七寶購物廣場，空置率則僅為1%。

　　不過，凱德集團(tuán)旗下的商業(yè)項目也并不是都有如此良好的表現(xiàn)。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，位于漢中路地鐵上蓋的凱德星貿(mào)，匯集了多條軌道交通，卻顧客寥寥，這家商業(yè)面積約1.7萬平方米的商業(yè)綜合體，也出現(xiàn)了空置。

　　軌交中山公園站在2019年5月末增添了一條地下通道，將長寧來福士與三條地鐵線路聯(lián)通，“店鋪反而空了不少”，有消費(fèi)者如是說。記者在B1層至6層共有十余家店鋪處于升級或圍欄中。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，長寧來福士空置率在2019年二季度約為3%。

　　與地鐵站有一段距離的月星家居茂則面臨著無客流的局面，記者在走訪中經(jīng)�？梢钥吹阶呃戎袩o顧客的情況。一位連鎖家居品牌的工作人員向記者介紹，其近日從紅星美凱龍真北門店調(diào)到該店鋪，表示“紅星美凱龍人多一些。”

　　同樣的情況也出現(xiàn)在吳涇寶龍廣場上，其整體空置情況則更為明顯，除二層的餐飲及三層的教育機(jī)構(gòu)外，四層尚處于營業(yè)中的店鋪所剩無幾。有商戶表示，寶龍廣場的主要消費(fèi)群體是周圍大學(xué)生，而附近居民則會選擇品類、業(yè)態(tài)更豐富的歐尚等商業(yè)區(qū)。

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上海非核心區(qū)域平均首層租金環(huán)比下降3.1%至693元每平方米每月，而空置率則降低至約9%。不過，上海的核心商圈在二季度實(shí)則表現(xiàn)良好，數(shù)據(jù)顯示，核心零售區(qū)域平均首層租金報價環(huán)比上升0.7%至1963元每平方米每月，空置率上升至4.19%。

　　上海購物中心協(xié)會品牌專業(yè)委員會副秘書長杜斌指出，核心商圈與次級商圈的“冰火兩重天”，除了零售商業(yè)大環(huán)境的壓力外，還因為上海市中心商業(yè)放量有限，而大量新品牌進(jìn)入上海，需要通過市中心的門店來擴(kuò)大影響，起到廣告宣傳的作用；若品牌在市郊布局門店，盈利水平則成為重要的考量因素。

　　多元業(yè)態(tài)引流難

　　近年來，餐飲逐漸成為吸引消費(fèi)者走進(jìn)購物中心的主要目的。家住月星環(huán)球港附近的韓立告訴記者，其常去B2、B1層，因為餐飲店鋪集中于此，“2樓至4樓基本不逛”。經(jīng)常光顧中庚漫游城的消費(fèi)者也表示“在中庚吃飯多一些。”

　　不過，近來餐飲的魔力也有弱化的跡象。記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，晚飯時間的華潤萬象城中，僅有兩三家餐飲店有等位，必勝客、鹿港小鎮(zhèn)等門店人流稀少，位于一樓入口處的“流量擔(dān)當(dāng)”喜茶的客流情況也不甚理想；愛琴海購物公園該現(xiàn)象更為明顯，不少餐廳有工作人員在門口攬客。

　　杜斌指出，上海餐飲放量太大，每個新的購物中心中，餐飲占比都達(dá)到三成以上，而消費(fèi)人群并沒有明顯增加；同時，有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前倒閉的和開業(yè)的餐飲類門店數(shù)量差不多，其生命周期也從此前的3年降到了如今的1.6年。這樣的零和博弈自然也就影響了餐飲的帶客能力。

　　記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，多數(shù)新業(yè)態(tài)的人流量并不突出。

　　位于愛琴海購物公園的國際馬術(shù)俱樂部、明珠美術(shù)館、“光的空間”新華書店并無太多客流駐足，冰雪世界中也鮮少客流。月星家居茂也希望通過多業(yè)態(tài)使消費(fèi)者回流到實(shí)體商場，并在2017年推出了“十大中心”，包括設(shè)計中心、文化中心、生活中心、智慧商城中心等，旨在延伸消費(fèi)者的消費(fèi)行為、逗留時間，可惜的是效果并不理想。

　　中庚·漫游城則從定位上便區(qū)別于傳統(tǒng)購物中心，選擇聚焦“科技、動漫、文化”，引入了文創(chuàng)品牌。雖避開同質(zhì)化的業(yè)態(tài)，但目前效果也不甚明顯，人流量明顯不足的同時，二層連橋區(qū)域、四層均有部分空置狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2019年第二季度，中庚漫游城的空置率達(dá)到了14%，首層租金報價為每平方米每月417元。對此，中庚漫游城方面表示，商場將對二層連橋區(qū)域進(jìn)行主動調(diào)整，改為敞開式商業(yè)空間，增加體驗、時尚、生活、文化、科技的業(yè)態(tài)；四層的空置則將在下半年改造成共享劇場。

　　項目運(yùn)營面臨大考

　　伴隨著市場競爭的不斷加劇，商業(yè)地產(chǎn)本身存在開發(fā)周期長等問題，不少商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商面臨著資金壓力，負(fù)債推高，借新還舊也成為商業(yè)地產(chǎn)常用的手段。

　　2019年以來，寶龍地產(chǎn)通過全資附屬公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，先后發(fā)行了兩次中期票據(jù)、兩次超短期融資券，規(guī)模共計26億元，用于償還各商業(yè)項目的開發(fā)貸，以及補(bǔ)充公司營運(yùn)資金等。

　　其中，2019年1月發(fā)行的一筆規(guī)模為3億元的超短融，其中有2.1億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，即包括上海青浦寶龍廣場、上海吳涇寶龍廣場等在內(nèi)的三個商業(yè)項目開發(fā)貸。同時，還有部分募集資金用于包括吳涇寶龍廣場在內(nèi)的多個項目的營運(yùn)資金。

　　值得一提的是，上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司此次的超短期融資券注冊額度為30億元，募集資金中將有21億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款；中期票據(jù)注冊金額為20億元，同樣計劃用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款。

　　月星集團(tuán)披露的信息顯示，其發(fā)行的債券也多用于償還各類借款。據(jù)《月星集團(tuán)有限公司公司債券年度報告（2018年）》顯示，從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，截至2018末，月星集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模共124.83億元，其中短期借款8.3億元、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債19.37億元、長期借款 97.16億元，合計占負(fù)債總額比例為66.11%，占凈資產(chǎn)比例為 94.73%。

 

　　值得注意的是，截至2018年末，月星集團(tuán)受限資產(chǎn)的賬面價值為273.58億元，占資產(chǎn)總額的比例為85.34%，影響了其資產(chǎn)變現(xiàn)能力，而該部分資產(chǎn)則是為提供合規(guī)足值的融資擔(dān)保。

　　另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度，上海月星環(huán)球港空置率達(dá)到了4%，首層租金報價為每平方米每月1123元。

　　具體到上海，戴德梁行報告顯示，2019年下半年，大量未來供應(yīng)位于非核心區(qū)域，其預(yù)期低于市場平均水平的租金或?qū)⒁种迫�市首層平均租金的增長。事實(shí)上，距離吳涇寶龍廣場約10分鐘車程的劍川路地鐵站處，龍湖天街預(yù)計于2019年底開業(yè)，寶龍廣場將面臨更大的客流壓力。