商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的城市戰(zhàn)略

一、二線城市群雄爭霸，市場飽和，調(diào)控頻頻之下難有完卵。三四線城市遠離核心視線，政本位背景下，政府推動的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，把大小開發(fā)商一網(wǎng)打盡。城鎮(zhèn)化、核心城市的白熱化競爭，也讓越來越多的開發(fā)企業(yè)走上“農(nóng)村包圍城市”的道路。

住宅屢受調(diào)控，土地財政直接推動下，大批住宅企業(yè)紛紛染指商業(yè)地產(chǎn)。在探索商業(yè)模式之前，首先就要確定企業(yè)的城市戰(zhàn)略，到底進入何種級別的城市，從而利用一個項目搭平臺，練團隊，整合資源，建機制，成模式，進而在同級別城市實現(xiàn)“短、平、快”的復制，是任何一個企業(yè)從接觸商業(yè)地產(chǎn)到實現(xiàn)決勝未來，必經(jīng)的過程。

 

從城市級別上看：一、二線城市群雄爭霸，市場飽和，調(diào)控頻頻之下難有完卵。三四線城市遠離核心視線，政本位背景下，政府推動的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，把大小開發(fā)商一網(wǎng)打盡。城鎮(zhèn)化、核心城市的白熱化競爭，也讓越來越多的開發(fā)企業(yè)走上“農(nóng)村包圍城市”的道路。

 

但與此同時，先人一步的恒大、花樣年、寶龍等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，卻宣布收縮三四線城市戰(zhàn)線，重新轉(zhuǎn)入一二線城市，似乎在城市戰(zhàn)略上給出了出乎意料的答案。三四線城市究竟是價格洼地，待挖的金礦，還是雞肋，食之無肉，陷阱重重？

 

客觀看待三四線城市機遇與風險，首先從整體和國體出發(fā)，由于我國是中央高度集權(quán)的政本位國家，導致資源、人才、等市場核心生產(chǎn)資料，主要集中在一二線城市，且有加劇趨勢，導致沿海與中西部之間巨大的發(fā)展差距，省會區(qū)域中心城市與地級市的巨大差距。但總體上講，一線城市是“擴張型”市場，三四線城市是“收縮型”城市。

 

從最近三年的“泛供求”關(guān)系來看，“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”，這個關(guān)鍵指標，一線城市為0 .64，整體供小于求（雖然是潛在供應(yīng)，并非是單純拿到預(yù)售證的有效供應(yīng)，但仍是客觀存在的供應(yīng)）。與之相對，三四線城市供求比均值是1.22，供過于求。從典型的，已經(jīng)出現(xiàn)嚴重供過于求的城市看，甘肅武威供求比高達8.06，山西大同供求比高達5 .7，鄂爾多斯4.9，延安4.34。而這其中，最被市場熟知，最臭名昭著的僅鄂爾多斯一個城市。

 

另外，一二線城市與三四線城市的施工面積增速也大有差異，最近5年，三四線城市施工面積，2017年至2018年達到近30%，2018年同比增長19%，高出全國平均水平5.4個百分點。與此同時，市場消化能力卻遠遠跟不上建設(shè)的步伐，2017年至2018年，三四線城市除撫州和寶雞外，其余銷供比(銷售面積與新開工面積比值)均小于1，尤其是棗莊、銅陵、荊門等城市，銷供比未及0.5，供過于求態(tài)勢明顯。

 

從市場未來的發(fā)展來看，尤其是基礎(chǔ)人口和市場需求來看，三四線城市同樣不盡如人意。代表需求潛力的常住/戶籍人口比，一線城市均值為1.84，二線城市為1 .21，三線城市僅是0.98。這就意味著一二線城市為“人口流入型”，而三四線城市屬于“人口流出型”。或者說，一二線城市是增量市場，三四線城市是縮量市場。 

 

在市場需求方面，一二線城市和三四線拉開了距離，但在房價成交價格方面，三四線城市大有后來者居上的態(tài)勢，比如粵西湛江，其市中心區(qū)一手房1季度均價8500元/平方米左右，已超過佛山一季度8200元/平方米左右的均價，但湛江2018年的人均GDP不到佛山的1/3。 

 

在直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)運營的基礎(chǔ)指標看，三四線城市經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，居民消費能力有限。這一點在全國性布局的集團公司體現(xiàn)最明顯，萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)三巨頭去年的總銷售額中，北上廣深4個一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%，利潤貢獻超過70%，大大高于三四線城市。鑒于此，佳兆業(yè)、恒大、花樣年、寶龍紛紛重返一二線城市。

 

另外，三四線城市對于品牌商品的認知度較低，貨真價實的國際頂級品牌市場反應(yīng)冷漠，認可一般，甚至對國內(nèi)一二線品牌認知度都不高，導致地級市商業(yè)招商難度大，好品牌引不進來，或成活率不高，購物中心缺少知名度和美譽度的品牌，開業(yè)新鮮感一過，MALL人氣冷清，從“大盒”子變身為“活棺材”。

 

對于地級市的高端消費人群，其在客單價和客流量指標的表現(xiàn)，仍然差強人意。不僅因為收入本身整體較低，即便是當?shù)亟鹱炙�頂端�?ldquo;高端”客群，卻在發(fā)生向上游城市分流的現(xiàn)象，有同行親切的稱為“高端位移”。 

 

對于那些在商業(yè)地產(chǎn)躍躍欲試的中小開發(fā)商來講，三四線城市的蛋糕是誘人的，但一涌而上的結(jié)果，只會一涌而下。雖然在地級市有相對強的競爭力，但經(jīng)濟發(fā)展水平、緊縮性市場，不成熟的市場，有限的市場容量，較長的市場培育期，不規(guī)范的政府監(jiān)管，甚至違規(guī)操作，都會大大加劇地級市商業(yè)項目開發(fā)的風險和難度。說到底，適合企業(yè)自身的，才是最好的城市戰(zhàn)略，在這方面，交學費是在所難免的