突發(fā)！房地產(chǎn)最害怕的事情，來了！5000億融資渠道，被暫停

房地產(chǎn)最害怕的事情： 房地產(chǎn)信托被按下暫停鍵 。

 

7月11日，據(jù)新浪財經(jīng)報道，光大信托發(fā)布緊急通知，截止7月11日12點， 暫停所有房地產(chǎn)類項目募集（包括直銷和代銷） ，12點后已募集的此類項目全部退款。

 

不過，隨后據(jù)光大信托的一位高層人士表示，實際情況是， 按監(jiān)管要求， 對房地產(chǎn)項目進行余額管控 ，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑運作。

 

值得一提的是，房地產(chǎn)信托一直是房企融資的重要渠道之一。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，截止7月10日，2019年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共發(fā)行3313款， 總資金規(guī)模達5359.27億元 ，是信托資金流向最多的領(lǐng)域。

 

信托，房地產(chǎn)最重要的融資渠道之一，突然被按下暫停鍵：

 

 

據(jù)澎湃新聞詳細報道，此次窗口指導(dǎo)涉及10家信托公司，涉及的業(yè)務(wù)非常有針對性：

 

 

 

1、 2019年房地產(chǎn)信托規(guī)模，不得超過6月末的規(guī)模 ；

2、已備案項目不影響發(fā)行及成立， 未備案項目一律暫停 ；

3、符合432的通道類業(yè)務(wù)也算房地產(chǎn)項目， 全部暫停 ；

4、地產(chǎn)公司并購類也算房地產(chǎn)項目，也受窗口指導(dǎo)影響， 全部暫停 。

 

 

其實，這一系列的政策信號在6月份已經(jīng)顯現(xiàn)。6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清直言：

 

 

 

必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。歷史證明， 凡是過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價。 靠投資投機房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)，其實都很不劃算。

 

 

 

可見，高層的指向非常明確： 抑制資金過度流入房地產(chǎn) 。

 

2019年，信托"輸血"樓市超5300億

 

那么，2019年至今，有多少信托資金投向了房地產(chǎn)？

 

據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，截止7月10日，2019年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共發(fā)行3313款，總資金規(guī)模達5359.27億元，較2018年同期增長14.26%。

 

 

可見，2019上半年房地產(chǎn)信托市場仍較為火熱，是1.28萬億元信托資金流向最多的領(lǐng)域，占總發(fā)行金額的42%，平均預(yù)期最高收益率8.7%。

 

 

為何房地產(chǎn)信托一路狂飆向上？

 

其中一個重要原因是，2019年以來，穩(wěn)健寬松貨幣政策下，市場上的錢很多，且越來越便宜。銀行間市場的資金價格一路走低，7月初的隔夜Shibor利率一度下行至0.914%，創(chuàng)逾10年新低；7天期下行至2.032%，創(chuàng)逾4年新低。

 

在錢越來越便宜的背景下，預(yù)期收益率超8%的房地產(chǎn)信托自然是愈發(fā)好賣。同時，房地產(chǎn)信托具有土地、房產(chǎn)抵押擔保，安全系數(shù)較高。

 

面對信托資金加速流入房地產(chǎn)的趨勢，6月份銀保監(jiān)會開始釋放政策信號；據(jù)澎湃新聞報道，7月多家信托公司收到“窗口指導(dǎo)”，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。

 

也意味著，缺錢的房企們，正在面臨重要融資渠道，被切斷的窘境。

房企缺錢，拼命找錢

 

眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿的“三高”是最鮮明的特點。

 

一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將會遭遇生存困境。

 

隨著各大房企的有息負債逐漸進入償還高峰期，房企的資金壓力正與日俱增，多家房企一度陷入“賣身自救”的窘境。

 

恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員夏磊指出，2019年以來，雖然房企的融資有所回升，但主要是 “借新還舊” 。截至2018年底，房企各渠道的有息負債余額高達20.3萬億元，預(yù)計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億元。

 

其中，到期債券占據(jù)重要比例。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018-2021年，房企債券合計到期金額超過1萬億元。

 

 

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，4月以來，有超過20家房企公布了融資信息，總量接近2600億元，甚至有單日融資規(guī)模突破200億元。今年前4個月房企的融資規(guī)模更是接近8500億元。

 

同時，自2019年以來，房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩，也一定程度上制約了房企的現(xiàn)金流。

 

 

在有息債務(wù)密集到期、銷售下滑的背景下，房企的一個重要融資渠道： 信托，將被按下暫停鍵，融資將更困難。

 

房企的銀行貸款，已超5萬億元

 

其實，除了信托、債券等融資渠道，房企融資最重要的渠道，仍然是 商業(yè)銀行貸款 ，但房企的銀行貸款規(guī)模或也已逼近極限。

 

據(jù)上市銀行披露的年報數(shù)據(jù)，截止2019年年初，26家上市銀行的涉房貸款合計達27.3萬億元，較年初的23.85萬億元增長了3.45萬億元，增長幅度達14.47%。

 

 

其中，上市銀行的27萬億涉房貸款主要是兩方面：

 

一是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款，包括個人住房貸款、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款等；

 

二是以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款，包擴地方政府及其他非房地產(chǎn)企業(yè)以土地或房產(chǎn)作為抵押物獲得的銀行貸款。

 

其中，上市銀行年報披露的房企直接貸款數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年初，26家上市銀行對房地產(chǎn)公司類貸款余額為5.59萬億元，系首次突破5萬億元，較2018年初增幅達25.62%。

 

 

雖然，2018年商業(yè)銀行的涉房貸款總額繼續(xù)上升，但商業(yè)銀行對于涉房貸款愈發(fā)謹慎：開發(fā)貸根據(jù)調(diào)控要求，服務(wù)于重點企業(yè)、重點地區(qū)；按揭貸則明確強調(diào)，向剛需傾斜。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，上市銀行的開發(fā)貸抵質(zhì)押率有所下降，意味著其對應(yīng)的風險或許有所上升。

 

因此，可以預(yù)見的是，房企從銀行的貸款規(guī)模已逼近極限，未來的增長大概率將放緩，甚至下滑。

 

高層的決心： 房住不炒

 

2019年以來，央行經(jīng)過多次降準、定向降準，當前市場的錢很多，也非常便宜。但，這些錢一定不能再流向房地產(chǎn)，因為中小微民營企業(yè)正嗷嗷待哺，急需融資。

 

中央對民營制造企業(yè)融資的重視程度也提到了新的高度。2018年年末的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要大力支持民營企業(yè)發(fā)展。

 

2019年以來，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強金融服務(wù)民營企業(yè)的若干意見》，強調(diào)積極支持符合條件的民營企業(yè)擴大融資，加快民營企業(yè)首發(fā)上市和再融資審核進度。

 

同時，推出史上最大規(guī)模的降費減稅措施、中小微企業(yè)的定向降準，都是一個目的： 解決中小微企業(yè)融資難、融資貴的難題，保證資金可以流入實業(yè)。

 

在此背景下，必須將市場的資金堵在房地產(chǎn)行業(yè)之外，堅定“房住不炒”。

 

可見，2019年的全國房地產(chǎn)行業(yè)，比以往任何一年都更復(fù)雜。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019上半年累計出了251條房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，每天會有1.4條政策落地。

 

而從近期的政策信號看，2019年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融政策的取向沒有發(fā)生改變，央行還將繼續(xù)嚴格遵循“房住不炒”的定位。