一、商業地產市場出現明顯分化，并在可預見的未來一直保持下去

 

一線城市依舊是黃金市場：消費能力強、市場容量大，人均商業面積相對合理。雖然項目的絕對數量不少，但商業地產的商家和商業項目經營情況還是明顯好于其它城市。

 

二線城市商業地產供大于求，經營面臨較大困境：相比一線城市，消費能力有明顯差距；商業地產項目增速大大高于消費力的增速（新開業購物中心的90%來自二線城市）；人均商業面積超過行業警戒線（重慶、杭州、長沙、成都等16個城市超過1.5平，沈陽、呼和浩特等甚至超過4平）。我們判斷，今后相當長的時期內，二線城市的商業地產都會面臨空置率上升、坪效下降的困難局面。比如，沈陽優質零售物業的空置率就已經超過15%，成都寫字樓空置率已高達36%。在這些城市從事商業地產策劃公司的同行們會面臨長期艱苦的局面。

 

三四線城市會有機會：這些地方正處于商業地產升級換代的一個關口，傳統的商業地產項目陸續讓位于購物中心等現代化商業形態。如果有切合三四線城市的模式和產品模型的出現，商業地產在三四線城市仍然是大有可為。

 

二、商業地產與資本開始真正結合

 

到目前為止，真正靠追求長期回報的資本來支撐商業地產發展的商業地產項目企業還非常少。但是隨著住宅行業的利潤率越來越低，會有更多資本選擇商業地產。2014年，萬科相繼和凱雷資本、東方資產、領匯合作，萬達與光大、嘉實基金、快錢等金融機構合作，東方資產收購上海證大，都是傳統的商業地產企業與資本進行結合的嘗試。雖然國內適合商業地產發展特點的金融工具仍然匱乏，相信會有更多的商業地產企業尋求與資本的結合，回歸商業地產行業金融的本質，也會有更多的資本認真尋找投資商業地產的模式和方法。這個趨勢會延續并加強。短則兩三年，長則三五年，商業地產與金融資本在中國應該會出現真正意義上的結合。

 

三、O2O等互聯網技術和思維會在商業地產上得到廣泛應用

 

互聯網思維和技術，已經成為中國經濟新常態的關鍵因素，也正在成為中國商業地產開發和運營中的一個必不可少的要素。但是到底是自己去做O2O，還是用什么方式來采用這些技術，各個企業都在進行探索。現在看來，最有可能會成功的領域會有：購物中心的現場管理；社區商業和物業管理；網購的線下體驗；品牌推廣。

 

四、商業地產的業態和品牌組合會出現較大變化

 

發達國家中社會零售總額60%以上是產生于服務類業態，真正的零售類業態只占30%左右。隨著中國經濟的發展，經濟結構發生變化，消費結構也會隨之發生變化，零售比例下降、服務業態大大提高將是一個必然和長期的趨勢，不可逆轉。同時，由于零售網購已占社會零售總額的10%左右，而且每年還在以兩位數的比例增長，中低端零售品牌、標準化程度高的商品（電器等）、傳統百貨商店甚至是大型超市在商業地產中都受到嚴重沖擊，有的甚至會逐漸退出終端渠道。所以，商業地產購物中心的業態和品牌組合，包括主力店的類型，都正在出現較大變化，誰能發現并運用好新業態、新品牌，誰就在競爭中占得先機。

 

五、商業地產行業格局基本確定，新模式才能有機會

 

第一，商業地產開發和運營的第一梯隊已經形成，短期內不會有新的企業加入。

 

第二，今后能在商業地產行業有所作為的其它企業必須具備兩個要素：有實力，模式新。比如說萬科的小股操盤、輕資產的模式，嘉凱城的小城鎮城市客廳模式等。

 

第三，資產管理的作用和重要性會逐漸被行業認可和接受，具有商業運營能力和資本通道的不動產資產管理公司會在2015年里涌現。旭美會是其中一個杰出代表。