中國商業地產的拐點來臨了嗎

高端對話現場"中國商業地產的拐點來臨嗎"現場

    顧云昌 中國商業地產聯盟理事長

　　周政 中糧集團副總裁、中糧置地董事長

　　丁長峰 萬科集團高級副總裁

　　王耀 中華全國商業信息中心主任

　　李貴斌 光耀東方集團董事長

　　張誠 東方園林產業集團總裁

　　楊越 一方集團總裁

　　董續勇 平安銀行地產金融事業部副總裁

歡迎各位大佬入座，今天的高峰論壇特別盛大，幾位都是中國乃至行業的領軍人物。今天主辦方給我們的議題是商業地產的拐點來了嗎？所以首先完問顧會長，對于拐點怎么看？我們是打拐還是順拐？

中國商業地產聯盟理事長 顧云昌

 

　　【顧云昌】：民間喜歡說拐點，官方的語言叫“新常態”。房地產的說法就是從黃金時代到白銀時代，說什么的都有。但是總歸一句話，整個的市場態勢已經發生了變化，而且這個變化可以說是一種質的變化不是量的變化。

　中國的經濟新常態各位都很清楚，增速放緩，質量要提升。去年國家開了一次大會中國質量大會，建國這么多年來第一次開質量大會。這個是我們在新常態下的一種方法。房地產，大家已經感受到了，為什么說新政，就是時代變化了，過去的野蠻生長，高利潤，甚至有人說暴利時代過去了。為什么會出現這種情況？現在有一個最直達的含義，就是現在整個市場發生了變化。特別是房地產市場，從過去的供不應求的買房市場明顯變為供大于求的買方市場。也就是說市場的供求總量發生了變化，那么到了這個時候，企業在這當中應該要商議對策改變，表現形式、價格也不一樣了。還有供房及購房發生了變化，整個市場中，消費者的升級，我經常講，中國的老百姓消費是給我們找出了最精華的東西，過去改革開放以后，主要是解決吃飽穿暖問題，那個時代叫“溫+飽”時代。等溫和飽問題解決，本世紀進入“房+車”的時代，為什么中國的經濟發展得很快，因為我們抓住了房和車兩個主流消費，我們現在還是房和車時代。房地產是支柱產業，是中國單個產業當中最大的產業。現在還在房+車的時代，就是住和行的問題。衣食住行以后，下一步還有經濟效益、文化效益，所以老百姓的需求是我們經濟發展的動力，抓住老百姓需求，我們發展什么經濟是沒有問題了。在這個過程中，老百姓的消費也在變化，不少家庭，80%幾的家庭有住房，而且還有兩套，不錯。車的問題也解決了，更多的消費往哪里去？除了傳統購物以外，精神、娛樂、旅游的消費就到我們商業地產，當然這個商業地產包括了文化旅游地產，所以開發商抓住這個機遇，商家抓住這個機遇，老百姓消費有變化。當衣食住行基本解決以后，最大的兩個亮點一個是提高質量，提高消費的質量，第二個是消費的升級，從物質消費到精神消費。這時候為老百姓服務的商業地產，也我講的商業地產包括了文旅方面的，大的商業地產肯定要發生變化，消費需求發生變化。

　　剛才講供求關系，中國2008年有四萬億這樣一個強刺激的政策。這樣的調整，4萬億的強刺激具體體現在房地產，為什么今天住宅出現供不應求，商業地產也是供不應求，因為在4萬億情況下我們要投資，住宅又限購，大量的投資去了商業地產。商業地產出現了一哄而上，在一哄而上的情況下，看到地方政府大量的土地，貨幣又比較寬松，有了錢、有了地商業地產快速發展起來。所以今天商業地產的態勢不是孤立的，是整個宏觀經濟發展，整個宏觀經濟層面發生了變化，甚至世界經濟生了變化。有人說2008年開始一直到2012年，這是一個美元輸出，流動性過剩輸出的過程，導致商業地產泡沫化。而現在美元開始回流，開始升值了，這個過程中發達中國家的流動性短缺，必然出現經濟下滑。這樣的世界宏觀經濟加上中國這幾年的變化，必然引起各行各業的變化，所以你說什么產業都進入拐點，什么產業都進入變化，我們看到整個中國經濟和行業的變化，作為我們商業地產，作為我們商家，作為圍繞商業地產轉的，必然要適應這樣的變化，適應新常態帶給我們的挑戰，帶給我們發展的機遇。

【主持人】：謝謝！剛才我的問題是面對于商業地產的這種拐點，我們是打拐還是順拐。剛才顧會長給我們明確的答案一定要順拐，順應歷史潮流，特別是是要自己創新模式。說到創新，我們知道這兩年萬達的創新一直是特別大，在行業內是有目共睹的，很多人說我拿萬達的名片出去就可以直接換錢。我們知道一方和萬達是兄弟關系，也是萬大的股東之一。想請楊總給我們說一說，近期我們看到輕資產的模式，在您的模式中體現淋漓盡致，所以您給大家介紹一下你們的輕資產模式從何而來，面對這種模式是跟大家更多分離何時，還是看到了商業地產的某種拐點端倪。

一方集團總裁 楊越

　　【楊越】：沒想到第二個讓我發言。還是先感謝顧秘書長和永平秘書長給我們這樣一個機會，向各位商界領袖學習的機會。剛才幾位在講，我一直在下面做筆記，感覺收獲很大，非常感謝大家！

今年2015年商業地產年會的主題叫做“商業地產給城市帶來繁榮”，我下面在開會的時候，我就從百度里面搜了一下這個詞條，什么叫“繁榮”，我在想為什么不叫繁華，叫繁榮。“榮”是指什么呢？詞條中的解釋是實體越好，叫榮，華是通那種花。一字之差可能就代表了未來商業地產的走向。剛才顧會長剛才也講了從2000年到現在十多年，現在的商業地產數量是4000多家，主要分布在一、二、三線城市，而且建設成本越來越高，也越來越漂亮。應該說在這個階段充分反映了繁華本質。再往下走，我們是否還要追求“華”可能不行了，要追求“榮”。榮是一個產業，給老百姓帶來的是事情本身越來越好。事情會怎樣變得越來越好？我看大會的資料上寫得很清楚，就是說以前我們是講究體量，現在講究效量，下一階段是服務，今天我看車總以及印力集團的老總講，這些企業在這些路上，應該是走在了商業地產的前端，包括萬達，確實也是這樣。

　　【主持人】：剛才您也提到對于不管是一字之差當中所代表的含義，還是如今整個社會發展潮流，其實在整個運營的過程中，創新的模式還是非常重要。說到創新，提到一個輕資產，不光萬達輕資產，發現萬科也是采取了輕資產模式。請李總給我們說一說。

萬科集團高級副總裁 丁長峰

　　【丁長峰】：首先感謝秘書長，不是他三番五次地打電話，可能我們臺上很多人就不會今天坐在這里共同分享大家的經驗，互相學習，所以這個平臺是給了非常好的機會，也是感謝今天大會的所有組織者和工作人員，為今天大會所做的辛勤的努力。

　　今天跟臺上各位非常有知名度的商業地產的引領公司和開發公司比，萬科雖然在住宅地產方面是中國老大，但是在商業地產方面，我們還是一個小兄弟。所以今天來我們是抱著學習的態度，來去跟大家請教這方面的問題。我先跟大家分享一下萬科在這方面的基本資料，萬科在非住這方面的資產，大概是有2000萬平方米。非住里面包括購物中心、社區商業包括寫字樓，還包括產業園的孵化項目。我們今天討論的重點很多是購物中心這一方面，在購物中心方面，現在在全國的13個城市是有25個購物中心在規劃中、待建中或者是已經開業了，涉及到的總投資是303億。在社區商業這塊，可能更多一些。剛才主持人問到的問題是如何輕資產問題，我們更愿意把它叫金融化。因為非常簡單，在中國，你不能打造一個全部價值鏈，就像印象城的丁總談的他的經驗，你不能在全部價值鏈條里面有一個非常好的規劃，實際上是很難做的。

很多人問萬科一個問題，說你萬科怎么辦？前面有萬達、印象城，萬科怎么辦？我們的看法是這樣的。首先我們已經開業的購物中心只有4個，所以我們的負擔不重。剛才大家談很多的拐點等問題，實際上北京和上海人均GDP在去年已經接近10萬元，剛才匯納科技給大家介紹逛街、逛商場的人沒有減少，但是一些傳統的業態是不適應時代的發展。就像我們開7—11能夠吸引這么多的人，還有西單大悅城每年的銷售額那么高。你會看到他給消費者提供非常好的購物體驗的新形態的消費中心還是受歡迎的。所以對于萬科來說，我們的轉型可能更加快一些。這是第一點。

　　第二個我也非常坦率，萬科還是處于從0—1的過程，什么是萬科的原形？我們如何找到萬科新一代消費中心的原形，能夠快速復制的過程。這是萬科到今年到明年要解決的。另外大家知道萬科宣布的戰略，要從城市的配套服務商轉型，未來說得通俗一點，萬科就是城市的配套服務商。萬科的商業地產包括我們的購物中心和萬科的社區生活中心，一方面我們要橫向實現它的價值，第二個我們要成立一個獨立的生意，所以我們的策略和道路非常清楚，在什么過程。萬科有非常好的機制，也有很多的同行不斷地跟萬科交流合伙人的體制，我們現在也是在新的商業地產的鏈條里面，無論是從資產管理還是在開發建設和運營管理，準備全面導入合伙人體制，希望在這方面能夠在互聯網+的時代走出一條新路。

　　【主持人】：謝謝！其實丁總非常客氣，可能現在您覺得現在還處于成長階段，但是現在在別人眼里已經非常成功了。剛才您也提到中糧，中糧也是行業的老大哥。剛才與周總聊天也聊到。我與中糧也是有很大感情，一周7天有6天在大悅城渡過的，因為在那兒吃飯、陪老婆逛街，帶孩子上早教課。我不知道周總對我這樣鐵桿優秀的人群抱一個什么樣的態度？

中糧集團副總裁、中糧置地董事長 周政

　　【周政】：張偉是我們大悅城的粉絲，非常歡迎這樣著名的主持人，也歡迎商業地產的同仁以及很多的朋友成為我們大悅城的關心者。

　　今天非常高興很多的老朋友、新朋友，在協會顧會長的領導之下，秘書長也是做了很好的安排。現在我們這個協會是一個真正市場化的協會。我們現在完全是民間大家自發的，可見到市場化的力量，大家自覺想交流和學習。我今天來也是本著這樣的思想，跟大家交流學習。

　　首先談一點對這個行業的看法。主持人之前與我們交流，大家也說了，中國的經濟因為按照我們國家，按照黨中央、中央政府以及總書記這幾年一直在強調，轉入一個新常態，新常態實際上對每個行業都是有一個變化。就是我們要轉變，增長方式要轉變。我們的住宅地產、商業地產一樣也要轉變。這個轉變的過程里面，我們說從過去比較粗放式從數量的增長更多地變成內涵式注重質量的增長，注重專業能力提高，這是行業的供需關系中的一個合理調配。重視對市場的分析，重視市場在整個國家資源以及城市資源配置中的作用。這當中，商業地產的前景，我認為今天來參加會議的各位，各位同仁一定是對商業地產充滿信心。這是因為中國的經濟還在發展，新常態在7%—7.5%，這在國際上來說還是非常快的速度，只是相比過去的9%、10%相對放緩一點，我們的城市化率也在上升的過程里面，現在在50%上下，未來上升的空間巨大。人們對于商業、服務業、娛樂、社交，人們的第三空間除了商業地產重要的是提供一個公眾生活之外的第三空間，目的地消費，這是同仁大家都知道的。

主持人張偉說一周差不多7天在我們大悅城，也就是工作之外，老婆、孩子、丈母娘需要一個生活的中心。所以大悅城的定位也是集團充分研究市場發展，想到了中國還是中產階級，從年輕人開始到年齡有40歲左右，我們追求的是一種年輕心態的中年人，以時尚為主題，以時尚生活作為一個目標。那么在工作、家庭之外有這樣一個生活廣場，當然我們說不同的地方我們可以有不同的主題。比如說在成都，我們就是一個公園模式，因為它要開放。

　　所以這樣的模式商業地產最終來，對于中糧來說，大悅城首先是一個品牌，我們想的是品牌定位。可能你不能把所有客人都服務好，我們服務一個比較窄的市場。我們也打一個比喻，專門服務老年市場也可以，專門服務高端市場也可以，專門服務小孩也可以，但是你得有一個。中糧大悅城我們服務18—35歲新興中產階級，這是一個我們的主要平臺。另外定位好以求，在專業化運營，服務上面要做好。過去我們是開發，完了以后轉向運營，就是真正掌握消費者體驗的需求，做足我們營銷、服務包括大數據管理，商鋪的組合，讓購物中心真正滿足消費者的需求。電商的沖擊問題，我們認為是包含，是一個消費品延伸的問題，把它很好地結合也是滿足消費者的需求。今天有好幾位專家都講，我們也非常有共鳴。

　　第三個是行業內部要多交流，多尋求一些合作的交流。因為大家不管是出于戰略性的投資也好，還是機會性的也好，進駐商業地產。但是商業地產現在確實不好做，這個也是建議我們商業地產之間，我們中糧大悅城這塊，也愿意跟大家進行更多的交流，促進大家共同的發展。強調品牌的概念，在2012年底，香港大悅城地產上市，上市以后沒有用中糧置地的名稱，就是強化品牌定位，這里面專業化、精細化，以開放的心態與客戶合作，與同行交流。

　　預祝同行們更多支持，大家共同發展！

【主持人】：如果城市綜合體量多的時候，采用何種殺手锏在行業中做到領先一步？

　　【周政】：整體來說，在沈陽和成都大家也知道有些城市確實商業的供需關系倒化。有些商業的經營可以說是慘淡經營。在這樣的市場中，中糧從大悅城，因為沈陽的大悅城走得也很曲折，走進以后還是圍繞時代，圍繞我們初心，圍繞最初的定位目標，圍繞你的客戶做足你商鋪組合，業態。在跟沈陽結合的時候，打造生活愛情廣場，這方面你要做好，這樣消費者才會過來。我們要想清楚為誰服務，我們真正著眼點在哪里。所以過去沈陽兩年的調整，保持40%的銷售額逐年增長，在沈陽的商業非常殘酷的情況下，我們目前是頂住了。對于目前的發展，我們自己內部也有一套比較好的思路，也就是說還是要煉苦功和內功，我們說有6個創新：服務創新、產品創新，產品結構該改要改，體驗創新，營銷創新，我們的大數創新，文化要創新。大家來了以后，到了大悅城目的不僅是購物，交友，大家需要一個地方約會，有這樣一個地方。那么這個就是比較用心。比如說沈陽我們是ABCD四個館，這個很難館，分開又不是那么小，我們把連廊做了很多文章，在中間的廣場做了很多文章，室內、室外如何通透，如何把室外的人拉進去，所以做了一系列的努力。當我們選擇新的市場，我們的建議是謹慎行事。因為如果供需特別緊還是不要做，一旦你進去了還是百舸爭流力爭做最優。成都的大悅城今年年底也要開業，整個市場競爭也是比較激烈，我們也是差異化，做足我們的定位、精細化，做足商鋪的服務。對成都市場我們也是充滿了信心，謝謝！

　　【主持人】：我們經常說一句話叫輕功總是負重煉成的。就像您說的要煉好內功，萬科也提到了輕資產模式。輕就意味著以前的重，這種重成就了今天的輕，話雖如此，但是事不好辦。這種時候可能很多的爛尾樓，像商業物業稍微差一點的地方就出現了，而我們知道在我們這個行業當中有一個并購王，就是光耀東方。想問一下李總，未來是不是又是一個并購潮。

【李貴斌】：以上老板都是上市公司，唯獨我是一個沒上市的企業。這幾年除了商業地產聯盟的會我基本上不參加其他會。剛才主持人說收爛尾樓，這幾年收了一些價值潛力比較大的樓盤。光耀東方現在走過了12年的歷程，前幾年是收爛尾樓，后來收了一些價值比較好的樓盤。因為不好做，但是要做好所以實在做，就沒有什么時間做別的事。

　　剛才主持人也講到現在是一個拐點時期，前些年我們一行20幾個人到了東京、大阪、首爾，大體上情況差不多，中國有中國的情況。他們的今天可能就是我們的明天。你跟他們看看你再看看中國，是有相似之處。都是顧會長講的專業化、精細化、服務到位，就是現在你站的一個拐點上。那個時期干得快也有干得快的道理，房子賣得快蓋得快，雖然行業個頭大，但是畢竟霧霾幾十年，行業對霧霾也是有貢獻，發展到現在也是要轉變的時候。再早以前，我也考察過他們的公司到哈佛大學學習，后來到周圍的一些國家一看，其實中國各個行業也有各個行業的特點，像萬科、還有中糧置業等公司他們是中國地產行業里面非常優秀的公司，在他們身上也有好多的經驗和過人之處，針對這個行業我簡單談幾點體會。

　　新常態，還是要發展。這幾年有經營公司，有管理公司，還有物業是管理公司，策劃公司，整套的東西如果配合部分上套，要把這個事做實，實事求是說挺難的。前些年我并購爛尾樓的時候，基本上定位、規劃、招商運營這一個時期進價值再造，外部分是地價、房價一個勁地漲。現在這個時期賣不好賣了，要想有收益，你必須經營好。我這個公司收購也有很多的教訓，摸索過來商業模型基礎有了，再一個有了一定的產業事業了，做起來相對容易一些。這幾年就做足了這一件事。其實這幾年的發展也得益于專注于這樣一個行業。我簡單介紹一點三個小例子，一個是并購行業，當然是商業地產，商業地產又分很多的購物中心、百貨等一些業態。有一個批發市場，北京有一個世紀天倫，在建上鋪3000多個，去年全會上，北京市常務副市長在媒體發布會上講了，他說動物園批發市場要利用互聯網大數據成為展示中心、成果推廣中心，再一個設計師創意設計工作室，電商操作把物料、倉儲、運送放到郊區去。現在這個調整期就是在變，它變我有一個這樣的商場，9.8萬平方米，這方面也有專業的人才。再一個上海豫園商城是這個公司的項目，這個是一個旅游行業，就按旅游行業變。旅游行業怎么變？原來是商城，這次變商業街。你說以前豫園的人都不僅商場，就圍繞著走。再一個是北京的中關村，有產權證20萬，沒的10萬，一共30萬平方米，一個這個是人擁擠，還有一個是科技，號稱是中國硅谷的地方。一切從實際出發，不能說一放就亂，一管就死，再就是用技術，還得是專業。

　　【主持人】：謝謝李總用非常樸實的語言說了非常樸實的道理。其實就是踏實做人、踏實做事，用我們能量回報社會，可能從中我們得到更多。大家的表情我也看到了，剛才在李總講話的時候，我是非常集中在聽。因為我是山東人，特別喜歡他的山東普通話。與此同時，各位也都在豎著耳朵聽，因為當我說普通話，你們背著聽也聽得明白，當李總說普通話的時候，你們要豎著耳朵聽，這就是一個定位優勢。而很多商業地產在做的時候，就是沒有找到交通、沒有找到樞紐，沒有找到他所對應的區位優勢，所以有可能產生一些泡沫。這方面我們請到中華商業信息中心的王耀主任。

中華全國商業信息中心主任 王耀

　　【王耀】：各位都是做地產，我不做地產，但是商業方面我比各位都擅長。剛才主持人說拐點，其實我們并不意味著市場出現了拐點，但是我們認為我們的思維模式出現了拐點。為什么說思維模式出現了拐點？大家試想一下兩個概念。第一個現在大家都在談現在是消費者為王時代。但是我們知道如何去滿足消費者？現在所有各行各業都談到一個模式，我們盡全力滿足消費者的需求。但有誰想過另外一個概念，如何讓消費者來尋找我們。我們過去二、三十年的發展當中大部分走一條路，從滿足消費者需求，結果所有的商場、購物中心同質化。只要你品牌賣得好，我就可以引入，只要你餐飲做得好我就可以引入。但是誰想一想另外一個概念，消費者為什么來找我們？因為我們不同，我覺得這就是我們需要新的一種思維模式的變化。

【王耀】：各位都是做地產，我不做地產，但是商業方面我比各位都擅長。剛才主持人說拐點，其實我們并不意味著市場出現了拐點，但是我們認為我們的思維模式出現了拐點。為什么說思維模式出現了拐點？大家試想一下兩個概念。第一個現在大家都在談現在是消費者為王時代。但是我們知道如何去滿足消費者？現在所有各行各業都談到一個模式，我們盡全力滿足消費者的需求。但有誰想過另外一個概念，如何讓消費者來尋找我們。我們過去二、三十年的發展當中大部分走一條路，從滿足消費者需求，結果所有的商場、購物中心同質化。只要你品牌賣得好，我就可以引入，只要你餐飲做得好我就可以引入。但是誰想一想另外一個概念，消費者為什么來找我們？因為我們不同，我覺得這就是我們需要新的一種思維模式的變化。

　　我們看一看K11，我想昨天有人去看了。我非常關注K11的負一層和負二層，因為它的正一層、正二層、正三層幾個大牌并沒有人，這個案例當中，服裝協會的陳會長給我講了一個案例就在K11，他一次性消費了6000塊錢。為什么他到負一層消費6000塊錢？第一性價比高，第二他的品牌并不是大家都有的品牌，而且穿著非常合身。現在消費者希望找的是不同，而不是每個找的都是相同的東西。所以現在的市場當中，更多的是思維方式變化。市場是永遠沒有拐點的，消費每年都在增長。出現的拐點是我們的思維、我們的想法，再說大悅城，應該說我見大悅城是很早，還沒有開業之前當時非常有幸跟杭州著名的一家服裝企業漢帛，它當時是要進入大悅城，當時大悅城的團隊考察漢帛團隊，我見過太多商業，基本是品牌找我們的商場，很少有我們的商場找我們的品牌。大悅城團隊出身的不是傳統做百貨的，也沒有幾個做購物中心。但是這些年輕人非常執著于定位，我就為年輕人在西單打造一個完全不同的定位。今天為什么會火？因為它做的不是拷貝所有的，它做的是不同。今天中國市場需要的是什么？需要的是不同的東西，而不是需要相同的東西。所以我想在座的各位去思考，到底我們是滿足消費者的每項需求，還是讓消費者尋找我們。實際上大家看到一個很簡單的案例，蘋果，誰能知道下一代蘋果出來什么功能？你們可以去想象，但你并不知道，因為你只能去期待。小米可能知道，真正的消費者需要什么呢？真正的消費者需要完全不同的商業，這才能給消費者帶來新的感覺，消費者才能去體驗。另外現在從商業來說，包括地產界出現一個怪論，我個人認為是怪論，可能跟在座各位的觀點不一樣。什么是怪論呢？就是我們地產商每年在想漲租金，然后我們的品牌商拼命在漲倍利，各位可能不知道中國女裝的倍利是多少？最高的是20倍，打一折還有2倍，為什么？地產商拼命漲租金，品牌商拼命漲倍利，其結果就只能大促銷忽悠消費者。為什么把中國消費者擠到國外去，為什么中國的消費者連試都不試都可以從網上買衣服，各位想一想中國不是沒有消費，中國消費者真正希望買到的是物美價廉好的商品。

　　謝謝！

【主持人】：謝謝！今天的話題是商業地產的拐點來臨了嗎？我覺得不管是拐還是不拐，這個其實并不重要。重要的是在場的各位聽到臺上大佬們的真知灼見以后，不管是在工作中、事業上、生活上實現自己人生向上的拐點，再次感謝大家！

　　非常感謝，您剛才說的數據我比較清楚。說到數據，我得特別感謝東方園林的張誠總裁，為什么？因為我之前說我喜歡在大悅城喜歡消費，沒有說消費的錢從哪里來？實話來說是在東方園林的股市中掙的，昨天我看了一下，昨天大盤不好的情況下，東方園林為代表的一些嫁接商業的股票出現了上漲，整個地產板塊上了，東方園林達到了漲停。所以接下來好好說說您的地產，包括您的婚禮和您的民俗地產到底是怎樣的構思，給大家分享一下。

　　【張誠】：我說一個觀點，就是商業地產沒有拐點，商業地產的繁榮期正在開始。因為在座的各位你們都正在或者會重新開始。我本人不是做商業地產的，我現在做的是商業。

我就回答主持人的問題，第一個問題是關于拐點來臨了嗎？“拐點”這個詞是房地產里面常用的詞，所謂“拐點”就是行業萎縮了，行業快沒有了。或者是行業從業的人員會越來越少了，但是商業地產不是這樣，我們可以看得到商業地產領域里面正在走向多元化，正在走向擴大化，而如果從全國的商業領域的銷售總額和商業地產里面的投資總額，從這些數據來看也是每年都在增加的。那每年都在增加，如何還能叫拐點呢？第二個是“新常態”，這個詞是國家用的詞。我們心里面都知道，新常態是指大家不要指望太高，發展慢也就得接受，這就叫新常態，那商業地產怎么可以這樣去理解呢？我們可以看美國的資本市場，美國的資本市場現在過千億人民幣，指的是不動產企業，全是商業地產。那么多年現在還是一千億、兩千億人民幣的企業還在里面。它怎么能用新常態來去形容它呢？如果是用這個行業是否還繁榮，是否還增長，都不要用拐點和新常態來形容它。只不過過去的做法，環境可能有所變化。

　　剛才你讓我介紹一下公司所從事的項目，過去我也是做商業地產，現在是做商業的經營性業態。我要舉這個例子我就不做廣告了，我就說為什么從事商業領域的經營業態，也就是說現在商業地產領域里面，這些新的模式，新的經營內容，新的在產業鏈里面你可以發掘出的創新點，和營造出新的商業計劃書的機會點非常多。那這怎么能說拐點和新常態呢？尤其是我今天來了以后看到熟人最多的還是這個圈子，過去十多年、二十多年，最大的投資和最繁榮發展的地產圈子里面，集聚了最多的人才，這批人如果轉型，適應新的發展模式，這個行業應該走向繁榮。已經走在國際上的不動產的案例，已經放我們面前。如果今天的模式改成什么新模式大比拼，話題更好。

　　【主持人】：說到新常態，張董有自己獨到見解。本身對于新常態的解讀異于其他公司。去年4月份，習總書記視察河南的時候提到“新常態”三個字，大家開始紛紛解讀，什么叫新常態？是經濟GDP的7%，還是整個經濟增速的放緩，還是說各種拐點來臨，意思是說大家向上的步伐放慢一些，各種解讀。但是其實東方園林在這當中走在了前面，不管是前面的大單，還是所謂的PPP的模式。所以大家特別想知道，您對這當中的解讀是什么？您認為新常態當中，我們這些公司有哪些是我們可以挖掘到的，就像我抓住您這支上市公司的股票，有一個機會，這個機會在什么地方。

【張誠】：再說一個觀點，商業地產今后怎么做，從哪兒出發的問題。過去商業地產以萬達為代表的，是現金流如資產。就是說賣房子得到的錢只有1%，同時購物中心它能夠帶來周邊的房地產有價值，而這件事的本質是什么？就是那個時代是一個把它的價值點發掘的就是房地產價值最大的，也就是房地產價值泡沫量最大的時代。今天價值量不是最大的，因為大家的觀點變了，沒有預期了。你想房價與租金的比例關系是嚴重失調的，可能50年、80年租金與售價之間才能齊等。因此，當時是一個住宅的房價是嚴重高估的時代，那個時代的泡沫用途來源建了商業地產，但是這也是正常的。如果從商業地產投資商的角度上要注意一個點，現在有可能有的價格被虛高，或者是價值泡沫的那個點叫市值價值，如果我們把眼光不放開再生房地產上面，我們用市值來做的話，可能有一個觀點。比如說我做一個地鐵上蓋物業，因為它是稀缺的，因此這個地方的可持續性和增長量大家都是相信的，也就是我是一直持續增長的。因此你做地鐵上的商業物業你可以乘以50倍，如果沒有地鐵，只有公交車的可以乘以20倍，因為公交車不太方便，就不太值錢了。另外一個例子，你現在公交車的模式是公認的可延展，可以利用的數據、平臺是可被利用的商業地產。比如說是布點很均勻的物流類的地產，也許這個想像空間是大的。也就是說這種東西資本市場估值是高的，那有可能你先敲動第一塊磚，然后你的融資什么都打開了。所以過去是利用住宅房地產泡沫來做資產，現在是用市值泡沫來做資產，市值是今天的常態。

　　【主持人】：謝謝張總，用獨道見解為我們打開另外一個窗戶。說到商業地產，有人說是一個不太好干的凌月，因為不知道第二天還賺不賺錢，但是我們也看到每每這個行業也有黑馬跑出。請在資產方面有經驗的董總，在這方面，您更喜歡把錢給哪一位？

　　【董續勇】：說拐點的問題，什么是拐點，這個定義很難說。而且拐點也是容易引起爭議的名詞。但是在我們看來商業地產發展到今天，應該說它是面臨著一個持續發展，不斷轉型升級的過程，應該說還是看不到一個明顯的拐點。我們看商業地產一個是認為它有兩條腿，一個是運營，一個就是兼容。運營這塊確實我們銀行到現在，也不是太熟悉。因為專業性很強，而且不斷地在新常態、互聯網、物聯網外部大背景之下變化也很多。但是銀行對于金融支持商業地產還是挺期待的。特別是在當前金融領域，它自身正在發生一些深刻的變化，我認為商業地產面臨一些好的機會。

　　主要的變化是資產證券化和利率市場化的大幕已經在金融領域打開，我們的商業地產應該是站在資產證券化和利率市場化的風口上面了，這個應該說是一個好的機遇。如果說商業地產在金融領域它有拐點的話，是一個非常好的向上的歷史性的這樣一個拐點。大家都看到了最近一段時間去年到今年，監管當局包括中國證監會、中國銀監會都是對資產證券化都有很大幅度的管制上的放松，但是推動資產證券化市場的決心非常強。而且我也相信包括其他的一些機構，比如說銀行間市場交易協會，這樣一些對市場非常有影響力的部門也會陸續地出臺放松、管制的措施，來推動證券化。我們的商業地產應該說是天然的證券化好的對象。所以應該說是面臨一個比較好的機會。當然證券化本身它的制度完善還有一個漫長過程，包括它的金融、法規，它的稅收制度很長。在這里面，資產證券化可能有時候，我跟地產界朋友交流的時候大家談得很多也很期待，但是我認為更加關鍵、更加根本的問題是利率市場化的問題。如果沒有真正完全的利率市場化，我們的證券化還有地產的金融化可能也走不遠。就是可能在我個人看來，我們更關注利率市場化的進展，從而帶動我們地產的金融化和資產的證券化。

　利率市場化會帶來很多的變化，對我們的地產、我們的金融兩個領域會帶來很多的變化，我說三個。第一個會改變銀行的運作和盈利模式，銀行原來是有天然的存貸利差，可能對證券化的產品，盤活存量不是太感興趣，沒有動力。但是利率市場化以后，必須逼著自己這樣做。第二個利率市場化改變居民財富的配置，我們研究美國和其他國家的利率市場化的過程就會發現，在利率市場化之前，以及初期居民家庭的財富主要是投向住房和銀行存款。但是在利率市場化的中后期以及完全利率市場化之后，居民財富都主要投向金融投資品，這個金融投資品就包括我們的理財產品，包括我們的股票、債券也包括我們的證券化的債券，包括我們證券化的產品。只有居民的財富愿意去買證券化產品的時候，我們的證券化才有可能真正實施。第三個利率市場化這也是跟我們地產行業密切相關的，就是利率市場化能夠讓未來市場的利益中樞往下移，這是一個客觀的，我認為是必然的趨勢。就是你看中國未來的十年市場利益的中樞一定是往下走。但是現在我們的銀行看我們的商業地產的時候，一般看租金回報和收益，我們凈租金的收益率確實處于很低的水平，你看我們的國債，最近在發電子式的還有行政式的國債，5年期的利率都是5.32%，大家知道國債是無風險的投資，但是我們現在很多商業地產凈租金的回報可能還低于這樣一個水平。所以說我們一定要通過利率市場化，把利率市場中樞往下降一降，同時通過商業地產自身運營水平的提升，把凈租金回報往上走一走，兩個人有交點的話，我們才說資產的證券化才能和利率市場化才是大發展的時候。

　　回答主持人的問題，銀行愿意把錢給誰，到最后還是看這個東西。如果是優指的商業物業，運營很好，凈租金回報率很高，高于我們資金來源的成本，甚至我還能賺一賺就愿意給誰了。現在有很多的物業，是黃金階段的物業，你說證券化，它還是賬算不過來，有些物業賬算得很好不愿意拿來做這種。

　　【主持人】：謝謝董總，不管好不好，我可以給大家做一個資產證券化，打包在座的每一位。說到打包，我最后讓每一位嘉賓打包一句話，這句話送給中國商業地產，也送給中國商業地產聯盟，送給自己也是送給臺下的朋友！

【董續勇】：我們是說自己的情況，平安銀行地產事業部也準備好了在商業地產金融領域大干一場！

　　【李貴斌】：2015年祝愿中國商業地產蓬勃發展！

　　【丁長峰】：萬科相信中國商業消費的領域，無論是存量還是增量都有非常大的機會、都會有非常好的明天，愿意與在座的所有朋友一起開創一盤更大的生意！

　　【楊越】：輕資產模式下的商業地產會給市場的方方面面帶來深刻的變化！

　　【張誠】：反對！他們就想做輕資產的生意，開玩笑的。說一句話，不一定非要擠在購物中心這種運行的商業地產里面，這個領域很大，模式很多，祝愿現在發展得好的在領域里面越來越好，如果發展不太順或者是比較難做的，在模式和領域方面有些調整。

　　【王耀】：預祝在座的地產運營商，能夠找準自己的定位，把這個領域當中的群體做到極致和N01。

　　【周政】：商業地產還是機遇與挑戰并存，機遇大于挑戰。我也覺得科學化的團隊，專業化的管理，持續地推動商業的創新可能是未來商業地產成功的關鍵。中糧大悅城愿意與各位同行加強交流和合作，共同發展，謝謝！