2018年上半年,我國GDP的增長速度是6.8%,繼續(xù)穩(wěn)定在中高速發(fā)展區(qū)間;展望下半年,經(jīng)濟增長與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整仍然面臨壓力,特別是隨著中美貿(mào)易紛爭愈演愈烈,對外貿(mào)易環(huán)境將日趨緊張。在此背景下,進一步擴大內(nèi)需、增進消費,將成為我國穩(wěn)定經(jīng)濟運行過程中必然的選擇。龐大的人口基礎(chǔ),日益升級的消費需求,正是促進商業(yè)消費市場發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長的重要動力。
商業(yè)地產(chǎn)市場，作為服務(wù)與消費升級的重要載體，正面臨新一輪的發(fā)展機遇。2017年，得益于城鎮(zhèn)居民消費水平的提高、國家大力推進創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等舉措，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積依然保持較高增速，特別是商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長加速。但與此同時，鑒于過去多年我國商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對零售商業(yè)的沖擊愈發(fā)強烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。
2018年商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化，主要表現(xiàn)在以下幾個方面
一是從宏觀增量上，在過去一年多市場出現(xiàn)了哪些變化。以下數(shù)據(jù)是基于國家統(tǒng)計局和我們自己監(jiān)測的重點數(shù)據(jù)跟大家做分享。從商辦市場供應(yīng)角度來看2018年上半年商辦市場的投資和新開工綜合在一起是下降的，2018年上半年商業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)和辦公合在一起開發(fā)投資額同比降了9.9%，去年是上升的，新開工同比降了8.1%，去年也是穩(wěn)步上升的。商業(yè)地產(chǎn)新開工的面積占房地產(chǎn)新開工的比例是12.5%，小幅下降。從需求端來看保持旺盛，2018年上半年商業(yè)地產(chǎn)消費面積是72060萬平方米，跟上一年同期保持平衡，供應(yīng)端的投資和開工在往下，銷售端短期保持穩(wěn)定。從不同的業(yè)態(tài)來看有一些差異，商業(yè)營業(yè)用房2018年上半年開工銷售比從過去的1.96%降到1.75%，供求關(guān)系發(fā)生了變化，更緩和一點。辦公樓的開工銷售從2017年同期的1.42%，降到1.4%。商業(yè)地產(chǎn)市場不止是新房增量的市場，在過去十幾年里，從1999年到2017年，將近18年全國商業(yè)營業(yè)用房竣工面積是14億平方米，我們不僅要關(guān)注市場上存量的交易數(shù)據(jù)，更要關(guān)注新增市場新增供給的變化。
二是土地市場。城市加速分化，二線、三四線土地市場升溫。在過去幾年里，商業(yè)地產(chǎn)的土地成交面積一直在下降，今年上半年全國商辦用地規(guī)劃建筑面積是1.2億平方米，同比增長15.6%，成交0.9億平方米，同比增長11.8%，成交樓面均價為2334元/平方米，同比下跌7.4%。說明目前整個商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)在發(fā)生很大的調(diào)整。特別是不同城市表現(xiàn)非常明確，一線城市商辦土地市場無論是交易量還是價格，都比二、三線城市略差一點，三、三四線房地產(chǎn)市場復(fù)興，無論是交易的面積還是成交的樓面價都在向上走，為什么會出現(xiàn)上述的情況？一方面是因為企業(yè)有意去三四線拿一些商辦地，還有一種類型是政府供地的放量，自然會捆綁一些商辦用地，我們在拿住宅地的過程中會自然而然形成對商辦用地的交易。如果這個地有價值，將來能形成供應(yīng)，還有一種可能是對三四線城市未來商辦市場存在比較大的困村壓力。
三是從趨勢來看，多指標(biāo)被里折射行業(yè)新變局。一是宏觀環(huán)境和市場主體行為的背離，市場交易和投資趨勢背離、商業(yè)和住宅投資導(dǎo)向背離。對于線下的消費模式會有所減弱，商業(yè)銷售的還可以，但是投資新開工不是那么強。為什么？我們也在考慮，一方面和過去幾年商辦用地銷售的房價和用地的地價比，房價的變化低于整個地價的變化，從企業(yè)來講，對于這方面的顧慮比較明顯。目前商業(yè)地產(chǎn)投資和住宅地產(chǎn)投資是完全背離的，住宅地產(chǎn)投資新開工保持相對可觀的增速，商業(yè)地產(chǎn)在向下走，這跟住宅、商辦價格走勢的差異對企業(yè)的影響有關(guān)系。
第一層變革來源于客戶。新中產(chǎn)階層崛起,引發(fā)消費結(jié)構(gòu)變革。改革開放后成長起來的80、90后成為消費主力,他們對于時尚、潮流、個性的追求引發(fā)消費結(jié)構(gòu)變化,也更愿意為體驗和服務(wù)付費,這種趨勢倒逼商業(yè)業(yè)態(tài)進行更新。
第二層變革來源于新的商業(yè)零售模式。“新零售”利用技術(shù)融合線上和線下兩個渠道進行精準(zhǔn)體驗式營銷,構(gòu)建起跨區(qū)域、多場景、全時段的經(jīng)營方式,解決線上經(jīng)營流量成本上升和線下門店品類和覆蓋范圍有限的問題,進行到店與到家的全渠道布局。這一模式正在再造商業(yè)地產(chǎn)的消費場景,更具適應(yīng)性的新商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)將應(yīng)運而生。
第三層變革來源于企業(yè)的自我革新。無論是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略定位,還是具化到戰(zhàn)術(shù)層面的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、土地拓展、融資保障等方面,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)正在積極的嘗試創(chuàng)新與突破。其中,在可預(yù)見的將來,商業(yè)地產(chǎn)資本化有望獲得最快的突破。 商業(yè)地產(chǎn)市場的變革是一幅大圖景,很難用一篇報告厘清所有脈絡(luò)。為此,本報告在相對綜合的宏觀運營數(shù)據(jù)描述下,將更多的篇幅聚焦于商業(yè)零售市場及其地產(chǎn)載體之上,希望通過更精準(zhǔn)的視角審視該行業(yè)的過往和未來。至于辦公樓市場,相信在在不久的將來,會有更詳實的研究成果去展現(xiàn)。
商辦土地市場：二線、三四線土地市場升溫，整體供應(yīng)過剩
圖：2013-2018年1-6月全國300城商辦用地推出及成交面積
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
商辦用地供需平穩(wěn)，樓面均價小幅下降。2018年上半年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積1.2億平方米，同比增長15.6%，共成交0.9億平方米，同比增長11.8%；2018年1-6月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2334元/平方米，同比下跌7.4%，平均溢價率為8.4%，較2017年同期下降5.3個百分點。
圖：2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比
圖：2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交樓面價變化情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
一線城市量價齊調(diào)整，成交樓面均價下降顯著。2018年1-6月，一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積493萬平方米，同比下降1.3%，在各線城市中唯一出現(xiàn)下降趨勢；市場熱度下降，成交樓面均價9682元/m2，同比下跌42.7%，跌幅較2017年同期擴大2.1個百分點。2018年1-6月，一線城市商辦用地成交平均溢價率為2.2%，較2017年同期下降12個百分點，由于政府對于商住領(lǐng)域的政策調(diào)控，市場逐漸回歸理性。
二線城市量價齊漲，但成交樓面均價增速放緩。2018年1-6月，二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為4435萬平方米，同比增長26.8%，較2017年同期擴大14.1個百分點，成交樓面均價為2496元/平方米，同比上漲18.8%，漲幅較2017年同期收窄1.9個百分點；隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民可支配收入的增加，帶動消費需求提升，二線城市商業(yè)地產(chǎn)保持了快速發(fā)展。2018年1-6月，二線城市商辦用地平均溢價率為10.5%，較2017年同期下降3.4個百分點。
三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積小幅增長，成交樓面均價漲幅近二成。2018年1-6月三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為4607萬平方米，同比增長4.0%；成交樓面均價1391元/平方米，同比上漲18.7%，較2017年同期擴大2.9個百分點，商辦用地溢價率也保持在9.8%以上。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，三四線城市的商辦用地市場略有升溫。
圖：2008年-2017年全國40個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積
與商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及同比增速
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
為了更好的分析商辦用地供應(yīng)及庫存情況，我們比較了2008年-2017年全國40個重點城市商辦用地的供給和市場銷售情況。可以發(fā)現(xiàn)，2013年是商辦用地供給的分水嶺，當(dāng)年商辦用地成交規(guī)劃面積達(dá)25232萬平方米，達(dá)到峰值，其后保持下滑趨勢，但在2017年有所回升，但絕對規(guī)模難及2013年前的水平；40個重點城市商業(yè)地產(chǎn)銷售面積的高點出現(xiàn)在2016年，當(dāng)年商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積達(dá)5562萬平方米，達(dá)到最大值，在2017年出現(xiàn)下滑，同比下降7.6%；從供需結(jié)構(gòu)上來看，在2008年-2017年之間，土地供給與銷售比值在2012年達(dá)到最大值7.6，在2016年降到最小值1.9，其余年份均保持在2以上。盡管考慮到商辦項目有部分持有情況，但土地供給整體規(guī)模偏大，存在著較大的庫存壓力。
小結(jié)：一線城市商辦土地市場略有降溫，三四線城市獲關(guān)注。
一線城市市場熱度有所下降，政策調(diào)控影響顯著；二線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快、城市水平提升，商辦土地市場呈現(xiàn)量價齊升格局；而城鎮(zhèn)化進程的加快和一二線城市的需求外溢，一定程度上提高了三四線城市商辦土地市場的熱度。但從長遠(yuǎn)來看，商辦土地市場的供給規(guī)模較大，去庫存任務(wù)仍然艱巨。
