從文化層面上講，商業環境不僅體現城市整體的物質生活水平、管理理念，對城市的發展起到承前啟后的作用。瞳孔國際了解到目前的中國是一個廣闊的市場，中國商業地產必將走向繁榮，與之相應的商業環境藝術設計也必將跟上時代步伐，與國際水平接軌。
現代的消費者不再僅僅滿足于“物質的獲得”，而是在此基礎上尋求“精神的滿足”，國外的大型商業場所“已經定期地陳列藝術珍寶，并主持繪畫展覽。這些促銷 活動與展覽，使高雅文化與低俗文化之間界限、商業與文化之間的界限變得模糊起來”。商業活動隨著商業商間的日益豐富而向更高層次發展。現代商業環境不僅是 聯系生產者與消費者的媒介空間，功能內涵已擴展為休閑娛樂、文化交流場所。商場購物環境變成為心理環境、智能環境與文化環境的設計，從而實現在新型的商業空間設計中進行物質、能量、信息和情感的交流。
在2001年當時還沒有一個成型的商業地產的概念，應該說是先有了摩爾的概念之后，才引起了商業地產在全國比較火爆的，在2001年的時候，Shopping Mall開始進入北京，開始在北京第一個項目叫“大地貌”前期研究和實際操
在2001年當時還沒有一個成型的商業地產的概念，應該說是先有了摩爾的概念之后，才引起了商業地產在全國比較火爆的，在2001年的時候，Shopping Mall開始進入北京，開始在北京第一個項目叫“大地貌”前期研究和實際操作。當時在2001年的時候房地產比較火，但是商業地產的概念沒有成型。在2002年現在已經開業的金元Shopping Mall的時候，這個時候商業地產的概念漸漸出現了，在2003年的時候商業地產的概念在全國突然火起來了，從實際的情況來講，跟這個邏輯好象有一些不一樣，實際情況恰好是Shopping Mall促生了商業地產概念的產生和這個行業的出現。
商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。
商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。
商務部預計，到2020年我國電子商務交易規模達到43.8萬億元，而屆時社會消費品零售總額約為48萬億元。專家表示，電商規模的迅速擴大深刻影響了我國商業地產版圖，2017年線上企業主導了大潤發、聯華、家樂福、沃爾瑪等實體商業的并購潮，“新零售”的興起為商業地產的運營帶來了新思路，但線上商業和商業地產運營的融合依然處于磨合與試探階段。
我國商業地產行業的發展應緊扣消費升級的新形勢，在文化、教育、娛樂、健康、養老和旅游等方面開發更多產品，滿足人們的美好生活需要。同時，引入綠色、智能和城市智慧連接概念，實現商業地產的提質增效。
模式變革：新零售重塑價值鏈，商業地產形態蝶變
隨著中國經濟發展步入新常態，零售行業也迎來巨變。為解決線上成本和線下門店品類和覆蓋范圍有限的問題，企業都在利用技術融合線上和線下兩個渠道進行精準體驗式營銷，構建起跨區域、多場景、全時段的經營方式。
新零售價值鏈：數據驅動、渠道融合、平臺管理、體驗為王
數據驅動：數字化賦能，以大數據為基礎的新技術是新零售發展的直接動力；
渠道融合：線上線下一體化，邊界逐步模糊，需求端對接供應鏈；
平臺管理：互聯網流量巨頭兩分天下，平臺助力流量轉化；
用戶體驗：線下門店場景化、智能化，無人超市將是發展趨勢。
新零售改變商業地產形態，傳統業態價值將重估
商業地產不再是簡單的消費載體，傳統核心地段將不再是決定業態價值的唯一因素，在以消費者為核心的場景重構中，客戶聚集的地段價值將重現，社區商業的便捷性愈加凸顯，而購物中心將成為未來升級服務體驗的主流形態。
作為新零售生態的重要環節，商業地產將迎來行業轉型的新契機
隨著住宅地產發展空間的天花板顯現，商業地產成為許多房企轉型的集中領域。房企自帶的業主流量和地產資源與新零售商需要的客群及布局線下實體店的訴求不謀而合，雙方將進行資源整合，重新發現并提升商業地產價值的機遇。
資產證券化重塑房地產的商業模式，讓輕資產運營成為可能
房地產的核心資源之一是資金，過去主要是通過資產抵押的方式獲得融資，這是傳統的加杠桿的方式，而這種方式隨著開發商資產負債表的擴張越來越重，核心帶來兩個挑戰：
第一個，對于長周期運營的資產而言，投入大，回報期長，嚴重挫傷開發商精細化運營的積極性，如何解決回報慢回報期長的問題？
第二個，越來越重的資產表如何來盤活？提升存量物業效率？但是資產證券化會塑造新的商業模式。
我們發現，資產證券化將有效地解決上述兩個問題：
第一個，我們可以通過債項證券化將未來現金流折現，解決回報期長的問題。通過租賃ABS或者CMBS的方式，我們可以一次性將未來的租金打包折現，解決回報期長和新的投入的問題，而且在融資成本和融資額度這塊將比傳統債務融資有更好的條件。
第二個，我們可以通過REITs將開發商自持物業打包上市，實現資產出表，變身輕資產運營公司。如果自持物業收益率未來能夠滿足REITs要求，就可以把這個物業通過REITs來退出，一方面開發商變輕了，另一方面，開發商還繼續擁有資產的管理權，還可以享受管理費收入和超額業績提成，就和凱德的輕資產模式差不多了，用極小的資金投入，但是可以獲得30%-40%的利潤分成，充分發揮經營杠桿，依靠經營能力而非財務杠桿，發展模式更健康，估值也更高。
我們可以通過下面這個圖來看一下：
資料來源：高和資本周以升《光榮、夢想和實踐：不動產證券化的中國之路》
首先，通過私募基金或并購基金來獲得目標物業，而這可以通過杠桿方式放大種子基金所能撬動的資金額度和資產包，然后通過CMBS融資等方式擴大管理規模，通過正杠桿的方式提升經營效率，而最終通過REITs來退出，實現整個的輕資產運營。而輕資產運營公司主體本身由于降低了重資產投入模式下高杠桿的風險，更多的是依靠經營能力，所以也能夠獲得資本市場更高的市值溢價。
