中國商業地產運營管理中存在的風險問題

商業地產的開發、投資熱潮是社會經濟高速發展的產物，也是我國城市化進程的必然趨勢。目前，受到利益和市場機制的驅使，國內商業地產開發、投資正迅速由大 中城市向小城市蔓延。
在宏觀布局和結構上，商業地產項目扎堆、盲目上馬、重復建設的案例愈演愈烈， 嚴重耗費著社會資源，制約著商業地產前進的步伐。而在商業地產運營的微觀層面， 由于企業不熟悉、不尊重商業地產運營的客觀規律，單純追逐短期利潤，不僅嚴重影 響了商業地產的科學運營和健康發展，而且給企業帶來了巨大的損失甚至是毀滅性的 打擊。綜合來看，商業地產在運營管理模式上主要存在以下四個方面的問題：
（一）規劃問題。
許多商業地產項目前期并沒有進行過系統的規劃。由于缺乏體現特色、品位且富 有個性的主題設計，商業地產項目從內容設置到品牌引進都大同小異，由此引發日益 嚴重的同質化危機。因此在規劃中體現差異化、主題化、特色化成為商業地產成功的 必要條件。商業地產不僅應該成為購物休閑的場所，還應該成為滿足社會多元化、消 費者需求多樣化的場所。
（二）定位問題。
現在的商業地產項目往往有攤大求洋的趨勢，很多項目都追求所在區域第一，甚 至是中國第一、亞洲第一，而且盲目追求高端定位。但是從成熟的市場發展來看，應 該以滿足區域內人群消費需求和消費特點為中心，提供有針對性的業態組合、商品結 構和服務。
（三）業態選擇問題。
在商業地產項目運營過程當中過度依賴主力店，盲目迷信其積聚客流、人氣的能 力。要注重對有利于形成特色差異的商戶進行培養和關注。
（四）系統、專業化的運營管理問題。
沒有科學的運營管理模式，所有一切都是空談。只有從開始就以全程運營的視角 進行規劃、定位、建筑、招商以及后期的管理運營才能夠確保項目能夠實現其最初預 期，達到正常的運作水平。
目前，我國商業地產整體處于較低水平，相比國外來說，很多國內企業對商業地 產運營管理模式的重要性認識還很膚淺，無論在理論上還是在實踐上還都比較欠缺。
商業地產的運營管理與傳統地產有很大不同。商業地產是商業與地產的整合，講究的是長期、穩定的運營能力和持續盈利的能力，而且商業地產的培養周期長、投資 風險大，要取得成功，必須考慮到商業地產項目的整體性，重視運營管理模式的研究。
商業地產的成功，對于商業經驗和運營管理模式有著高度的依賴性，未來商業地產的 增值、商業地產的收益，整體都體現在運營管理上面。
 波特曾提出，產業結構表面現象按發 展源泉可以分 為四個階段：資源階段、投 資階段、創新階段、財富階段。而我 國的商業地產市場經 過了十幾年的發展， 已經經過了資源階段， 現 在處于投資階段， 但即將進入創新階段。 現階段的商業地產需要經營創新、 理 念 創新、人力創新、金融資本市場的創新 與相關的設計與技術創新，以上的創新 元 素相結合形成的創新效應將推動我國房 產創新階段的來臨， 進而進入財富階 段。 因此，我國的商業地產還有巨大的可改 善空間。
如上文所述，由于住宅房市場的政策 打壓，商業地產呈現出了逆勢走高現象， 這直接推動了商業地產的集體投資的不理 性。但是商業地產在儼然一片紅火的 表象 下隱藏著多種風險因素。
1、盲目開發與過剩風險
自分稅制改革以來，房 產的堅挺一直 是支撐著地方政府發展的保證， 隨著住宅 房產的幾近飽和飽受爭 議，住宅房產的市 場看衰嚴重影響了地方政府的經濟，出于 經濟發展、政績等 各方面考慮，商業地產 成為了各地政府追求短期效益的“救命稻 草” 。同時商 業地產因為其投資收益較高、 轉型難度較小等優勢成為眾多房產商“轉 變發展 方式”的追捧對象，特別是 2010 年以來，眾多住宅開發商高調宣稱加入商 業 地產業。在政府與商業的雙重鼓吹下， 再加上市場研究、定位失準、開發設計 等 因為欠缺考慮， 許多城市的潛在的商業地 產紛紛處于供過于求的過剩風險之 下，投 資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風險 
商業地產是典型 的資金高度密集型行 業， 而目前我國商業地產的主要資金來源 是銀行貸款和自 有資金，而且銀行貸款將 占到總體資金的 70%以上，自有資金比 例相對較低。 隨著經濟形勢的低迷和銀根 緊縮的宏觀政策， 而且在現有的銀行貸款 中以銀行 短期信貸為主，商業地產開發商 隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發生 資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產 比例 將急劇增加，導致金融界的系統性風險。
3、批量生產與同質化風險
我國 的商業地產同質化嚴重， 許多地 方的發展規劃過分相似，核心點幾乎來自 一個 模版。 以以購物商場為例， 一般都會 包括一個大型超市、 家用類商場、 穿戴類 商 場和包括影院、電子游樂場、KTV 等 娛樂設施。在 2010 年時，中糧集團曾高 調宣布截止到 2015 年要在全國復制 30 個大悅城項目，而萬達也表示在 10 年 內 復制 100 個以上的萬達模式。 這樣的同 質化現象必然會導致我國商業地產競 爭力 下降，空置率居高不下。
4、經營管理與運行模式風險
我國商業地 產管理運營模式具有很 大的弊端，往往不能充分發揮商業物業的 效率，損害投 資者的利益， 而引起管理運 營風險的原因主要是兩點。一方面是由于 我國的商 業地產商一般由住宅地產轉型經 營，沿用住宅開發模式，抱著“賣完就走” 的 心態，因此開發商只注重前期開發建設， 忽視后期管理；另一方面是我國的商 業地 產管理起步晚， 缺乏統一的物業管理能力 和項目的整體控制能力，這使得 商業地產 發展偏離開發商原有設計，項目出現風險。

　解決招商運營環節困境的鑰匙，其實在招商運營之外。要想徹底解決招商運營的困境，功夫應該下在招商運營之前的前期市場調研、項目精準策劃定位、商業規劃及招商策略及運營模式制定等整體系統環節。這些工作猶如在寫一個電影劇本一樣，只有當一個好的劇本（商業策劃案）+好的導演（商業地產操盤手）+有吸引力的片酬（薪資待遇）全部都系統呈現出來時，才會有大牌明星（優質商家及投資客戶）蜂擁而至來參與演出，最后才會有好的票房收益（租金及資產價值）。

飆馬商業地產致力于商業地產、城市綜合體、文化旅游綜合體、產城融合項目等，互聯網+時代下新商業、新文旅、新產業一體化解決方案。