商業地產有五難：定位難，規劃難，招商難，管理難，資金難。做住宅開發是小學生，做商業地產是大學生。
商業地產開發經常會犯、自以為是的錯誤。
1、產品形態規劃與盈利模式相矛盾
好的做法是在產品形態規劃時把持有型和銷售型分離，比如持有型部分規劃為大面積集中式商業，銷售型部分規劃為小面積沿街商業。
2、先蓋樓后招商
這是目前國內大部分開發商的通病，他們習慣于先把房子蓋好然后再考慮招商的問題。這些開發商在住宅開發的時候就是這么做的，先蓋房子再賣房，也賺得盆滿缽滿，他們就認為這種做法是理所當然的。
商家對選址的要求，要考慮地段、商圈、業態、建筑結構和功能、成本等多重因素，當這些要求不被滿足的時候，商家是不會進駐的。“訂單式開發”的核心思想是先與下游商業機構形成戰略聯盟，按照下游商家的需求去拿地、去做規劃、去蓋房子，蓋好房子租給這些戰略聯盟伙伴。
3、盲目追求大體量
大體量對住宅開發來講是降低成本的主要手段，對商業地產來講，脫離市場需求的大體量就是找死！
4、不切合實際，市場定位為高檔次
在接觸和了解的開發商中，大多數開發商對自己所開發項目的預期都很高，不管項目的位置在那里，動不動就要做成當地最高檔商業中心，不過這也是人之常情，可以理解，這就好比每位父母都認為自己的孩子是最優秀的一樣。
商業定位不像住宅，商業是非常理性的，一定要在市場研究分析的基礎上，根據項目的區位，研究目標消費群的規模和消費特點再做定位。比如有些項目位于普通居住區中，由于與目標消費群錯位，就不可能做成高檔商業。
商業市場定位是“最好的不一定適合自己，適合自己的才是最好的”。
5、業態組合中要選國際大品牌
引入國際大品牌，必然要付出巨大的代價，那就是遠低于市場平均水平的租金！
某些開發商，為了招這些商業巨頭進駐，甚至是不惜血本。山西某開發商，開發了一個二十多萬平米的SHOPPING MALL，房子蓋完招不來主力店，竟然不惜免十年租金招沃爾瑪進駐！北京的某商業項目，為了招LV進駐，也是開出了八年免租金的條件！
如此一來，開發商面臨巨大的收回投資的壓力，只能尋求“堤內損失堤外補”：
一是大幅度提高非主力店小商戶的租金。
另外一種就是利用產權式商鋪，將商業物業分割出售，利用世界商業巨頭的號召力，通過媒體進行瘋狂炒作，最后把商鋪賣出天價，以此收回大部分前期投資，但這種做法無疑為后期的商業經營埋下了隱患。
