產業地產由于收入來源多樣，收益率高于住宅和商業地產，近年來吸引了傳統大型品牌開發商的紛紛進入。據統計，國內排名前20的房企，目前一半以上涉足產業地產，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、保利、金地等，都成立專職部門，打造利潤增長的新板塊。
上海因國際化和產業基礎，在發展總部經濟、科技產業、新興產業方面具有比較優勢，以及隨著上海自貿區的成立，國際、國內各大產業地產開發運營商已競相布局上海市場，如華夏基業、聯動U谷、綠地集團、復星地產、億達中國、騰飛集團、普洛斯。
就全國產業園區發展而言，上海的園區發展無疑處于領頭羊位置。本文將為你著重介紹上海產業地產的相關政策和規劃、開發運營商、土地市場、以及產業地產項目的情況，為你布局上海市場提供參考。
01
上海產業地產規劃和政策
1
產業地產用地政策
上海在2014年出臺了新增工業用地產業項目類使用年限執行20年彈性制度，不在執行50年期的標準。目前上海的工業用地項目使用年限有的為20年，有的為50年。據測算，工業用地使用年限減少至20年，使得實際地價相對于50年地價減少了30%，土地出讓收入的減少，使得園區開發類國企面臨嚴峻的資金壓力，因此開發類國企必須開源節流，發揮能動性。
目前上海新增供應的工業用地實施分類管理，分為項目類和通用類兩大類。項目類包括產業項目類和研發總部類，采取“帶產業項目”掛牌方式供應。而通用類包括標準廠房和研發總部通用類，也就是目前市場上普遍認為的產業地產項目采用招拍掛的方式。在這種新政下，園區類開發國企必須和其他市場主體平等競爭，這對于市場化產業地產商是個利好，而對于園區開發國企是一大挑戰。
據《上海工業區轉型升級“十三五”規劃》，未來上海工業用地確保先進制造業和戰略性新興產業發展空間，到2020年全市規劃工業用地總規模控制在550平方公里左右；中長期依托城市化推進區塊數量和工業用地總量規模穩中有降，到2040年全市規劃工業用地總規模控制在規劃建設用地規模的10%-15%。
據測算上海每年分給產業發展的指標只有11000畝，104個產業區塊平均只能分配到100畝指標。由此可知未來產業地產的新增建設用地十分緊缺，工業用地價格勢必水漲船高。新增用地空間的壓縮迫使園區開發商進行存量土地的盤活和再開發力度。園區開發類國企如何從簡單粗放的增量模式到綜合集約模式是一大挑戰。
2
上海工業區轉型升級十三五發展目標和規劃
據《上海工業區轉型升級“十三五”規劃》確定的上海工業區發展目標，到2020年，上海工業區的產業發展載體和創新平臺功能進一步強化，基本建成產業優勢明顯、企業集聚輻射、創新活力迸發、特色錯位競爭的產業園區體系，基本建成一批參與全球產業競爭、體現上海高端制造和精準服務水平的產業集群和品牌園區。
“十三五”期間，力爭打造3-5家具有全球影響力和競爭力的先進制造基地，新增3家國家新型工業化產業示范基地，新增10家左右市級新型工業化產業示范基地，全市累計建成10家國家生態工業示范園區，建成一批具有示范效應的智慧園區。
表1：上海“十三五”工業區轉型升級主要預期指標
構建“產業基地—產業城區—產業社區”+“零星工業用地”的“3+1”產業園區空間布局體系，支持部分104、195和198區域有進有退、動態調整、優化布局；以產業升級為導向，以發展戰略性新興產業和先進制造業為重點，在工業區內形成產業特色鮮明、布局集中、配套完善的產業集群；
推進科創要素在工業區內集中集聚，構筑科創環境新高地，形成產業鏈-創新鏈區域協同發展格局。產業基地內用于先進制造業發展的工業用地面積不少于150平方公里。
表2：上海“十三五”戰略性新興產業重點產業集群主要園區布局表
表3：各區主導產業指引及主要園區布局表
02
上海產業地產開發運營商
目前上海的產業地產開發運營商主要包括兩類，一類是園區開發類國企，如張江集團、臨港集團、嘉定集團，另一種是市場化運作的外資企業和民企或國企如華夏基業、聯動U谷、綠地集團、復星地產、萬科、億達中國、騰飛集團、普洛斯。目前上海的產業園區領域一直是國企占主導地位，國有園區分量過重。但總體來說上海園區開發類國企相對保守，還沒有一個成功復制到全國的案例。
1
園區開發類國企
上海約有104個產業區塊，大部分是由國企來開發運營，上海產業園區領域一直處于國企占據主導，國有園區分量過重，導致民營板塊一直萎靡。如臨港集團、張江集團、嘉定集團，這些國企統稱為園區開發類國企。
2017年，上海產業園區完成工業總產值30473億元，占全市工業總產值的84%，由此可見產業園區是落實上海產業發展戰略的生力軍，承擔著推進上海深度參與全球產業競爭的重大任務。而園區開發類國企作為產業園區開發主體，為上海的產業發展發揮重要作用。提升園區發展水平的關鍵在于提高園區開發類國企的綜合實力。
園區開發類國企主要承擔著產業園區的土地開發、基礎設施建設、招商引資、管理運營等經濟發展功能；園區開發類國企又分為兩類，一類是功能類國企，其主要目標是完成經濟發展的戰略任務，同時兼顧經濟效益，其定位為“功能操盤手，服務集成商”，其主要業務為土地一級開發和基礎實施建設，另一種則是更接近市場的開發商，如張江、漕河涇和金橋，其業務除了一級土地開發外，還涉及標準廠房、研發辦公樓的自主開發。
一級土地開發商由于上海工業成本倒掛，屬于虧本狀態，而其可以借助政府公信力背書，從銀行獲得低息貸款。大部分都是舊債還新債，園區開發類國企的負債水平都比較高，約6成超過60%的警戒線。而參與自主物業開發的園區國企則資金實力、開發能力、服務能力和市場化能力都較強。
目前上海園區開發類國企在集團（母公司）層面基本上都是國有獨資，此局面估計在未來2-3年內不會改變，以保證功能任務的實現；而在子公司層面，已有金橋、張江、外高橋、陸家嘴、市北高新等5家開發區實現了上市，預計隨著國企改革的深入，將會有新一批園區開發類國企走上上市的步伐。
而在子公司層面發展混合所有制將是園區開發類國企推進改革的主流模式，據悉已有部分區縣園區著力開展混合所有制試點，積極引進基金、民營開發商、第三方服務商等社會資本。
對于上海園區開發國企目前預見的挑戰則是對于土地開發上是選擇土地一級開發(土地收儲、整理)還是二級開發(土地招拍掛拿地)，抑或一二級聯動開發的問題；在輕重資產配置上是選擇“混搭”還是成立多個企業進行輕重資產配置的問題；在資金安排上是傳統的自有資金+銀行貸款還是借助一定的地產基金實現杠桿效應的問題。
2
市場化運作的產業地產商
目前進入上海、市場化運作的外資企業和民企或國企包括華夏基業、聯動U谷、綠地集團、復星地產、萬科、億達中國、騰飛集團、普洛斯。相比上海園區開發類國企，這些外資、民資的市場化產業地產商在決策和管理機制、薪酬體系、金融工具運用等方面都比較靈活和貼近市場，且在物業開發經營方面都積累了專業的實踐經驗，將會對上海園區開發類國企造成極大的沖擊。
目前已有不少人才從園區開發類國企跳槽到民企和外企。而且，在土地20年使用新政前，園區開發類國企還擁有獲得土地資源的比較優勢；但新政后，國有開發類國企面臨前所未有的市場競爭壓力。
市場化運作的產業地產商在上海有幾種模式，一是普洛斯物流地產模式、二是是清華科技園模式，三是創新工廠模式。
創新工場模式即將專業的創業導師、良好的天使投資和風險投資、全方位的創業創新服務，以及政府在空間載體等方面的支持進行協同，將園區載體的薄利甚至虧損與風險投資的高風險高收益進行組合，實現共贏。
普洛斯物流地產模式即普洛斯通過引入海外地產基金，通過專業化的園區定位和運營，實現穩定收益后，將資產打包實現證券化、基金化，再進行滾動開發。
清華科技園模式即清華科技園在松江中山街道的項目，采用輕重資產分離的模式。重資產公司負責土地招拍掛、規劃開發、資產管理等；輕資產公司與重資產公司簽訂委托服務合同，負責園區招商引資、企業服務等。為體現激勵，輕資產公司一般由公司高管持有一定比例的股份。
03
上海產業地產土地市場
圖1：2013-2018上海工業用地成交面積和樓面價走勢
數據來源：中國指數研究院
過去5年上海的工業用地成交規模和成交樓面價如上圖所示。2013和2014土地20年使用新政前，上海的工業用地年成交規模在1000萬平方米以上，2013為1627萬平方米，2014下降為1346平方米，但2015年隨著上海控制工業用地規模和使用年限新政的實施，上海工業用地大幅下降到年均300-400萬平方米左右，可以預見，未來上海的工業用地供應將繼續處于緊缺狀態。
而工業用地的樓面價由于上海良好的經濟和產業發展環境則處于上升狀態，2015年由于住宅市場走強而工業用地樓面價達到高位，為1257元/平方米，2016年隨著樓市調控，工業用地樓面價大幅跳水至700-800元/平方米。但相比于產業地產地價，項目的售價郊區達到1-2萬左右，產業地產項目的盈利性可見一斑。
圖2：2013-2018至今上海工業用地成交規劃建筑面積區域占比
數據來源：中國指數研究院
我們統計了2013-2018至今上海工業用地成交規劃建筑面積區域占比，由上圖可知，浦東是上海工業用地成交最多的區域，占比25%，其次是松江占比18%、奉賢及金山15%。市區幾乎沒有工業用地供應和成交,市區主要是以存量盤活、城市更新為主。
圖3：2013-2018至今上海各區工業用地成交樓面均價（元/平方米）
數據來源：中國指數研究院
我們統計了2013-2018至今上海各區工業用地成交樓面均價，可以看出市區的樓面價較貴幾千元不等，但郊區則在1000元以下，郊區中，嘉定、金山和奉賢的樓面均價在500元/平方米以下，工業用地最便宜，而寶山、青浦、松江、浦東、崇明則在500-800元/平方米之間，閔行的工業用地樓面價在郊區中最貴為1283元/平方米。
04
上海產業地產項目和產品
上海未來將發展戰略性新興行業和交運、金融、信息等生產性服務業，對上海而言，未來發展將更側重研發、金融等高端服務性行業，對應的產業地產形態是科技園區、總部基地等。
而上海自貿區帶動物流及相關產業發展進而會催生產業地產需求。以上海自貿區為例，其所帶來的產業集聚效應能夠在上海港口附近形成物流城，與貿易密切相關的物流、倉儲及貿易加工業得到快速發展，進而促生倉儲、物流、外貿加工等產業地產的需求。
上海的產業地產項目的產品類型有：獨棟辦公樓、定制式企業獨棟，標準化廠房、倉庫、孵化器、寫字樓。
而市區各區都有分布，靜安區的產業地產項目售價為2-3萬元/平方米，普陀區售價為15000-38000元/平方米，長寧區售價為35000元/平方米。楊浦區售價為2-3萬元/平方米。郊區的產品主要有軟件園、機器人產業園、醫學園、生物園等。郊區產業地產項目如閔行和浦東的售價較高，閔行區為15000-42000元/平方米，浦東區為12000-30000元/平方米。寶山和青浦緊跟其后，項目售價在郊區中較高為15000-20000元/平方米左右。嘉定區的售價為1-2萬元每平方米左右， 松江則在6000-12000元/平方米不等。崇明、金山、奉賢產業地產項目售價相對便宜，則在5000-8000元/平方米不等。
展望：未來上海園區開發類國企將面臨市場化產業地產商的有力挑戰，上海國企改革將誕生一批新的上市產業地產運營商。上海應充分發揮國家級開發區在品牌、規劃、開發、建設、管理和人才等方面的優勢，通過品牌輸出的方式，帶動資本和產業聯合，共建合作園區或合作聯盟，探索合作共建、產業共育和利益共享的新模式。
積極推動張江、臨港、漕河涇等品牌園區走出國門，在歐美科技發達地區、在“一帶一路”沿線布局運營高科技、創業類等各類園區。同時上海應該推動開展PPP創新模式試點，探索政府、園區和社會資本的深度合作途徑。未來上海等核心城市工業用地成本將不斷走高，擠出實體產業，蘇北、皖江等上海周邊城鎮將成為產業轉移的熱點區域。
