商業地產招商的差異化競爭定位

目前中國的商業地產主戰場主要集中于一線、二線和三線城市之中，在這些城市之中，競爭最為激烈的當屬城市核心地段和一些位置突出的新興區域，這些區域會給商業體帶來主要的客群和業績，因此相互之間的競爭就避免不掉。良性競爭有利于區域商業的優質發展，同質化競爭則會引發商業失衡造成商業資源浪費，這對各方面來說都是非常不利的情況，所以，商業體在競爭激烈的區域，有著符合當地市場的定位至關重要。特定的商業市場之中，一些經驗豐富的城市規劃部門會對市場參與者制定一套符合區域商業發展的行規，使同一區域當中避免出現扎堆同質化的商業現象，而不是只看重短期的地塊出讓利益。
從一些發達城市來看，客群集中的地方，商業體規劃較為密集的現象非常普遍，那么該如何避免同質化競爭呢？飆馬中國商業地產顧問機構認為，商業體集中的區域避免同質化競爭，商業體之間應該有錯位的競爭定位，針對不同的消費需求，做到同業差異、異業互補，從而達到經營定位互補的目的，繁榮共贏。具體的差異化定位選擇可以有兒童主題定位、體驗式主題定位、教育主題定位、以女性消費為主題定位、以家庭為主題的定位、以白領為主題的定位等等，開發商可以根據所在區域的實際市場需求進行市場調研，深入分析，看看具體哪些業態業種在當地會獲得市場的歡迎，從而確定合理的定位，再搭配一些符合項目定位的主力店、次主力店，相信可以打造出一個定位比較合理的商業體。但是有一個需要重視的問題，就是在確定了定位的主題之后，在招商方面就要堅持定位的原則，拒絕為了完成招商任務或者一時眼前的利益，而引進與項目定位不符的商家，造成定位上出現混亂，影響項目長遠利益。前期靠定位后期靠運營，這是商業項目成功的關鍵。
廣州天河商圈，有“華南第一黃金商業帶”之美譽，有天河時代廣場、天河商業廣場、正佳廣場、直通車商業廣場、亞太世紀廣場、中天購物城、大都會廣場等，這些商業體密集扎堆天河商圈，由于各自定位的不同，并未出現同質化競爭現象，共同分享商圈內數十萬客群和輻射客群，是個城市商業功能作用比較成功的商圈。上海南京路，短短的一千米內，有定位高端的恒隆廣場、大體量的金鷹國際購物中心、定位時尚潮流的上海靜安嘉里中心等，這些商業體最顯著的特征，仍然是差異化定位經營，互相之間沒有直接的經營沖突，各自發展自己商業體針對的消費客群，提高業績。在如此密集的商業體商圈當中就誕生有年度購物中心業績排名第一的恒隆廣場。
一花不是春，孤雁難成行，一個商圈并不是靠哪一個商業體來獨木支撐。即便是競爭激烈的核心地段，如果商業體都遵循差異化定位，互補式的經營，可以和平共處的形成商業集聚現象，共同發揮商業價值，打造區域影響力，形成知名的商圈，這樣的發展方式，何愁客流不來呢？