很多商業地產開發商拿到了土地之后，熱情非常高漲，想在商業地產領域內好好地干上一番作為，不知道是被熱情沖昏了頭腦還是過于自信，在規劃商業體的規模時候，往往都是20萬平、30萬平甚至30萬平以上的商業體量起步，用放長線釣大魚的心態來規劃商業體，認為大體量就意味著大回報，全然不顧大體量商業體帶來的眾多的問題。
能做大體量成功的案例全國比比皆是，大到上海的金鷹國際購物中心，小到河南漯河新天地，但是這些例子并不能直接的說明大體量的商業體就一定能成功，也不能說絕對的會失敗。簡單的分析一下，大體量的商業體，意味著前期大額的投資，對開發商資金實力要求較大，資金鏈穩定，大體量的商業項目意味著商鋪出售比例會提高，用來緩解開發商的資金壓力，商鋪出售的過多，會影響后期運營，過少又實現不了資金回收。
項目所在區域是否有足夠的消費人群來支撐大體量的商業項目，大體量對開發商的商業資源也是個考驗，招商難度也會加大，招進來填補大體量的品牌商家定位與大體量是否符合等問題，總結一下，大體量的商業項目，在拿地、定位、招商、設計規劃、建造、驗收、入駐、運營、后續調整，這些環節每個環節都是環環相扣，容不得半點差錯，一旦其中一個環節出現差錯，船大難掉頭，牽一發而動全身，可能會拖住整個項目的往下發展，到頭來是騎虎難下，做也不是不做也不是，這還只是前期的問題，就算建造完成，后期開始運營了，大體量的項目一旦遇到市場問題，人流量不足，業績低迷等原因，業態調整起來也是個大的麻煩，成本高昂，周期較長，較為繁瑣，考驗著運營團隊。很多大體量的商業項目還擁有兩個或以上的產權方，聯合開發，眾多問題的決策達不到統一，延誤了市場機會，造成效率低下，資源浪費，相互扯皮推諉等問題。
飆馬中國商業地產顧問機構認為，關于商業體的體量，一定要根據市場的實際需求來規劃，切勿盲目的貪大求全，如區域人口不過20多萬，商業體量建議不要超過10萬平，如果是新興的區域可以適當的超前一點，但是不可過于超前，如果區域人口密集，超過了20萬，甚至50萬，則需要進行詳細的市場調研，根據調研結果分析，商業體量可以確定在10萬以上，20萬平乃至再超前一點也是可以考慮，但是一定要對人均消費水平、區域GDP、社會零售品總額進行綜合分析，看看是否符合大體量的商業項目，要緊切當地的市場環境，再分析開發商自身的實力，是否具備開發大體量的商業項目條件，特別是在資金這一塊，切勿開發商主觀判斷就下決定，這樣才能保證最終確定的項目是符合市場需求的。
如果具備所有條件了，一旦確定了大體量的商業項目，在招商上要多費點力了，建議多招一些與項目定位符合的占地面積較大的體驗式業態，避免出現空檔單調的空間，可以拿出一些空間作為消費者公共交流、休閑娛樂活動、甚至是休息場所，來吸引人流，畢竟大體量需要大客流來支撐。
大體量意味著投資回報周期的拉長，但是開發商切不可在運營初期就急功近利，過于心急的提高租金，還是需要遵循市場，前三年是市場培育期，該優惠的還是需要優惠，這樣才能慢慢的做大做強。
飆馬中國商業地產顧問機構忠告，開發商要慎重在郊區位置發展大體量的商業項目，郊區位置并不能理解為城市的新興區域，雖然郊區地價便宜，但是開發一個大體量的商業項目成本一點也不低，目前中國的人均汽車擁有量以及購物行為習慣都與國外發達國家不一樣，中國人的消費觀念不喜歡開著車去郊區購物，切不可盲目照搬發達國家那樣在郊區開發的購物中心，國內的郊區發展大體量商業項目成功的很少，失敗的卻很多，如東莞的華南MALL、青島的寶龍廣場、深圳的五洲風情等。因此，選擇開發大體量的商業項目一定要慎之又慎，切不可盲目沖動。
文章來源：飆馬商業地產
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