商業(yè)地產(chǎn)策劃如何入門？

商業(yè)地產(chǎn)策劃如何入門？
很多剛?cè)肷虡I(yè)地產(chǎn)策劃行業(yè)的新人，不知道該怎樣去學習行業(yè)知識，飆馬給大家整理了一些商業(yè)地產(chǎn)策劃怎樣入門？怎樣開始學習商業(yè)地產(chǎn)策劃，以供新人們或者準備進入商業(yè)地產(chǎn)策劃行業(yè)的人士參考
沒有項目的時候，盡量多出去跑跑
1.從眼界來看，三年內(nèi)盡量熟悉北、上、廣、深、蓉的知名購物中心，看過萬達6-10個第三代萬達廣場。這樣有利于建立起對商業(yè)地產(chǎn)的核心部分——購物中心有基本理解認識；
2、跑遍所在省份所有地級城市，了解當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展歷史和城市的發(fā)展關(guān)系。這是用相對較少的成本，實地案例性的理解房地產(chǎn)與城市化、商業(yè)之間的關(guān)系；
3、對項目所在城市深度調(diào)研（我先假設為省會城市，除長、珠三角以外，其它省會城市以下，真心不建議從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)），應該對該城市的大部分商圈的寫字樓、購物中心、步行街的租戶結(jié)構(gòu)、租賃面積、租金水平、銷售價格建立基本的數(shù)據(jù)庫。

多看一些商業(yè)地產(chǎn)策劃行業(yè)內(nèi)的書，萬達的商業(yè)地產(chǎn)系列書就不錯，包括書本《商業(yè)地產(chǎn)投資建設》《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》
《商業(yè)地產(chǎn)投資建設》
本書將從三個層面論述“運營管理”，按照商業(yè)地產(chǎn)項目籌備期、開業(yè)期、經(jīng)營期的順序來編寫：第一部分—籌備篇，重點闡述開業(yè)前籌備到商家進場的階段，如何通過商業(yè)定位、房產(chǎn)條件控制、招商實施與管控、商業(yè)運營前置，將一個地產(chǎn)項目變成商業(yè)項目；第二部分—開業(yè)篇，重點闡述從商家進場到開業(yè)后一個月的階段，通過營運組織、營銷企劃、開業(yè)保障、復盤評審，讓一個項目萬事俱備、盛裝亮相、火爆開業(yè)；第三部分—經(jīng)營篇，重點闡述開業(yè)后制定經(jīng)營目標與策略，進行營運過程管理，重視商業(yè)環(huán)境與服務以及安全運營保障，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目的資產(chǎn)保值增值，提升商業(yè)價值。當然，對于一個龐大的商業(yè)地產(chǎn)項目來說，風險控制尤為重要，這在本書最后一章做了集中闡述
《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》
一、商業(yè)地產(chǎn)與萬達商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)，狹義上特指用于商業(yè)以及商務用途的房地產(chǎn)，以區(qū)別于滿足居住功能的住宅地產(chǎn)、滿足工業(yè)生產(chǎn)功能的工業(yè)地產(chǎn)、滿足倉儲物流功能的物流地產(chǎn)等。廣義上，區(qū)別于所有自用的居住物業(yè)，泛指所有受供需規(guī)律影響，以物業(yè)租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。
商業(yè)地產(chǎn)按具體用途劃分可細分為、辦公、酒店、公寓等類型。各個類型在選址、運營、效益等方面都有各自的規(guī)律。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有三個階段：初級階段是開發(fā)公司階段，中級是投資公司的階段，級的是金融公司階段。真正的商業(yè)地產(chǎn)實際上是金融公司資產(chǎn)證券化階段。
先是開發(fā)公司階段，商業(yè)地產(chǎn)的投資商絕大部分是由做住宅的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，它們把做住宅的思維帶到商業(yè)地產(chǎn)的模式當中，將商鋪做分割銷售。這種實際上不是地產(chǎn)公司，是開發(fā)公司。
第二階段是投資階段，可以是企業(yè)，也可以是開發(fā)企業(yè)，甚至是其他類型的公司，在實踐當中認識到銷售商鋪不可行，改成只租不售，統(tǒng)一招租，追求長期性的穩(wěn)定。
第三階段是金融公司資產(chǎn)證券化階段，這時候的商業(yè)地產(chǎn)不再是房地產(chǎn)企業(yè)行為，而是金融公司將資產(chǎn)證券化的行為。這時候的購物中心的投資商和運營商，有90%都是金融公司。金融公司發(fā)行債券和股票，從市場上看是長期的資金選擇項目，由證券機構(gòu)、證監(jiān)會、交易所來嚴格監(jiān)督。由于按照資產(chǎn)證券化來設計，這種投資才是真正的商業(yè)地產(chǎn)。
二、萬達廣場的核心和綜合效益
萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的城市綜合體，是不同商業(yè)地產(chǎn)類型集聚，形成商圈，相互依托共同經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)形式。
在多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎上，萬達廣場得到持續(xù)發(fā)展和逐步完善，成為匯集大型商業(yè)中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能與業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。它將不同的業(yè)態(tài)融為一體，形成良好的互動作用，為共同繁榮創(chuàng)造條件。
從建設及運營的角度來看，萬達廣場圍繞終端消費者的需求，通過功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動，并以全新理念打造商業(yè)室內(nèi)步行街，使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪之間形成有機聯(lián)系，引導來訪者合理流動，滿足他們休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求。
從社會生活角度來看，萬達廣場是現(xiàn)代化城市生活方式的代名詞與標志物。在萬達廣場中，消費者溫飽層次之上的精神與物質(zhì)文化生活需求得以完整滿足，并被激發(fā)出更高層次的個性追求；消費體驗成為消費者與社會和城市的情感聯(lián)系，它幫助消費者找到自身定位，獲得安全感與滿足感。
如果有項目要做商業(yè)地產(chǎn)策劃，就從以下幾方面著手
1、了解你要做的項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。從還沒有拿地起，要對這個城市的商業(yè)，以及地塊的規(guī)劃做很全面的調(diào)查，這個里面大概可以包括：商圈調(diào)查，行業(yè)租金調(diào)查，商業(yè)形態(tài)調(diào)查，交通組織，政府未來發(fā)

展規(guī)劃等等。
2、針對大的條條框框，是未來公司拿到這塊地后將做什么。城市中心地塊，或者是周邊地塊，根據(jù)不同的類型，會有不同方向的規(guī)劃。
3、到拿了地之后，商業(yè)的類型，也要根據(jù)前期精準的商業(yè)調(diào)查來進行規(guī)劃。然后就是在這個部分里面會涉及到你需要了解的各個產(chǎn)品的定位，以及項目的經(jīng)濟技術(shù)指標。
4、各個產(chǎn)品的定位：酒店，寫字樓，公寓，住宅，購物中心等都是產(chǎn)品，如何設置，這個就因項目而定了（水太深）。
5、項目分期建設建議，各項成本，財務的測算。（與錢相關(guān)的都是大事）