萬科穿越黑暗：為何做大量還難以用商業(yè)邏輯理解的業(yè)務？

       李健在《撫仙湖》里唱，秋風掠過的湖水，留下漣漪在心間。中國房地產業(yè)的發(fā)展到了關鍵的時刻，萬科的湖心同樣漣漪蕩漾。

　　所有眼睛都在盯著萬科。9月底流出的萬科“活下去”的圖，帶來了想象不到的反應，兩個月后，悲觀論仍影響著著外界看萬科的眼光、看行業(yè)的眼光。

　　萬科向來審慎。11月30日，云南撫仙湖，郁亮在萬科上海區(qū)域年度媒體交流會上說，萬科戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰。在剛過去的三季報，萬科還計提了超過40億元的存貨跌價。

　　萬科在審慎中尋找穿越黑暗的方法。這是一家把每一天當作最后一天的公司，如果明天是最后一天，萬科會如何度過？郁亮告訴第一財經，萬科會繼續(xù)奔跑，穿越黑暗，迎接黎明。

　　萬科的黎明在住宅，更在住宅之外。今年前十月，萬科的銷售金額已達4856.2億元，它們將反映在萬科未來一至兩年的財務報表中。而萬科目前在做大量還難以用商業(yè)邏輯理解的業(yè)務，它們寄托了萬科的未來。

　　不賺錢的業(yè)務

　　交流會上，最早上臺的是萬科高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官、上海公司總經理張海。

　　上海是萬科的主力區(qū)域。今年前十個月，萬科賣出的3243.4萬平方米房子中，有755萬平方米來自上海區(qū)域，區(qū)域內，有10個百億規(guī)模的公司。

　　住宅之外，張海拋出的上海萬科，有更大的版圖——

　　在開發(fā)社區(qū)263個、運營20個全日制學校和幼兒園、在10個城市布局了2萬間長租公寓、商業(yè)平臺印力開業(yè)項目達53個、產業(yè)辦公項目開業(yè)運營33個經營面積230萬平、物流倉儲布局了13個城市租賃面積330萬平方米、醫(yī)養(yǎng)服務布局6個城市運營床位3540張、管理844個社區(qū)的物業(yè)。

　　這個版圖展開后便是萬科的多元化業(yè)務。一年前，美好生活場景師還是個抽象概念，隨著萬科多元化業(yè)務的落地，如今終于能得到廣泛的理解。這樣的萬科，我們既熟悉，又陌生。

　　2018年，萬科重新定位為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，江蘇東羅村，萬科參與“鄉(xiāng)村振興”的第一站，便是在上海區(qū)域內。但張海說，東羅村不賺錢。

　　東羅村甚至不是萬科的業(yè)務。如果鄉(xiāng)不賺錢，萬科也不把鄉(xiāng)當成業(yè)務和收入來源，那城鄉(xiāng)建設與生活服務商的定位如何理解？

　　郁亮告訴第一財經，鄉(xiāng)村，是萬科的戰(zhàn)略方向，戰(zhàn)略不是當下就能看到的，不以賺錢虧錢來衡量戰(zhàn)略對錯，亞馬遜現(xiàn)在不賺錢但依然是個很優(yōu)秀的公司。

　　“正如研發(fā)，對當季報表來說，是費用。今天看不出來，不代表以后不做出來。理解萬科的城鄉(xiāng)，放到未來，再過幾年來看。鄉(xiāng)，是都市圈的一部分。萬科看好中國都市圈的發(fā)展。”

　　這不僅是對萬科城鄉(xiāng)定位的回答，也是對萬科目前正在如火如荼地展開、但大部分還不能貢獻營收、利潤的新業(yè)務的回答。如果要著眼未來，適當放棄當下似乎是不得不做的取舍。

　　冬天的變量

　　然而變量正在發(fā)生。被泄密的萬科“活下去”的內部講話中，郁亮提出“收斂與聚焦”，投入和產出不匹配的、風險和收益嚴重不匹配的、做了三年還沒做成的、做了三年仍靠萬科內部資源內生增長的業(yè)務，要調整甚至不要做了。

　　新業(yè)務中，哪些會被砍？郁亮把皮球踢給張海，“我只是提出要求，要怎么做，張海他們才知道。”

　　張海說，收斂與聚焦，主要是聚焦。郁亮說，聚焦要帶著方向，沿著主航道，讓所有業(yè)務聚焦在客戶愿意買單的產品和服務上。

　　這個回答十分模糊，但萬科的收斂聚焦已初見端倪。近日，萬科傳出在深圳總部展開的“萬村計劃”被喊停，全面暫停簽約新房源。

　　郁亮回應，“城中村改造比想象中復雜的多，我們還沒發(fā)現(xiàn)做公寓賺錢的企業(yè)，但大家對此的指責已經跟賣房子一樣了。我們很謹慎，租賃住宅會繼續(xù)發(fā)展下去，發(fā)展成什么樣我們還在思考，怎么解決老百姓的居住問題也還在思考。”

　　有人說郁亮瘦了。郁亮開玩笑，是因為行業(yè)油水不足。

　　“我們行業(yè)沒有太大問題，城市化還在繼續(xù)，但是做的東西不一樣了，住房全面短缺時代結束了，但并不意味著解決了，所以要租購并舉。我們行業(yè)還有相當?shù)陌l(fā)展空間，但是賺錢方式不一樣了。房地產這個行業(yè)，以前好比大魚大肉，現(xiàn)在吃干糧了，但至少比喝稀飯要好。”

　　不計其數(shù)的業(yè)內人士判斷，房地產正在經歷冬天，寒冷且漫長。有媒體問，冬天什么時候結束，一直扮演行業(yè)領頭羊角色的萬科能否給同行過冬的建議。

　　郁亮表示拒絕。“我把自己照顧好都很不容易了，對別人我無話可說。”

　　這是一家把每一天當作最后一天過的公司，憂患意識強烈。“把環(huán)境想象得壞一點，準備充足一點，沒有壞處。萬科始終如履薄冰，我們得意忘形過嗎？”

　　郁亮告訴第一財經，如果明天是最后一天，萬科會繼續(xù)奔跑，穿越黑暗，迎接黎明。

　　萬科活下去本身，就是對經濟周期的對抗，穿越黑暗就是穿越周期。萬科全力奔跑，風聲獵獵。