作為世界500強和國內房地產龍頭企業的萬科，前陣子喊出的“活下去”口號讓不少人為之一震。不過，口號喊了沒多久之后，萬科的最新動態再次“震驚”業內——樓盤“塌”了下去。由此，業主們也開始擔心“活下去”的問題。而“樓塌塌”背后，財務穩健、資金充沛的萬科今年以來也確實感受到了“錢”帶來的壓力。
年內曝出多起質量事件
前兩年銷售額頻創新高的房企在今年密集進入交房期，武漢、成都、南京等地頻繁爆發質量維權事件，就連曾經是品質保證的萬科在近日也發生了坍塌事故。
11月12日下午，廣東中山市古鎮鎮的一個萬科在建項目發生地下室頂板局部坍塌事故。古鎮鎮官方通報稱，已確認事故沒有造成人員傷亡，初步調查分析，坍塌原因是填土作業人員違反操作規程，且大型滿載平板車停放不當，導致頂板過于集中荷載，造成局部坍塌。
這次坍塌也引起了業主們關于建筑質量和安全問題的擔憂。有業主表示，2018年上半年簽約買樓，按合同約定應在明年9月交樓。按照目前的情況可能不能按時收樓，但他們更擔心的是本次事故發生的原因，以及項目能否保證建筑質量，讓業主安全入住。
對此，11月14日，萬科道歉稱，工地已全面停止施工，排查安全隱患，確保交付客戶的是安全合格的房子。
然而，據媒體11月26日報道稱，該萬科項目業主發現，原本應停工待查的工地每到夜間卻仍在偷偷施工，與此同時，業主的退房訴求因或明或暗的阻力一次次落空。
對此，中山萬科方面表示，目前正在政府指導下，全力配合第三方檢測，每日最新進展均在中山萬科公眾號上進行公布。根據檢測結果，將承擔合同約定的責任和義務，絕不推卸。
除此以外，本月鄭州、昆明、杭州、大連等地出現大批萬科業主拉橫幅維權事件，據多位業主對媒體證實，矛盾點集中在房屋安全質量、裝修標準以及廣告宣傳與實際交付不符等問題。不過，當地萬科項目方一直未與消費者達成和解，全國萬科業主維權仍在持續。
事實上，這已不是萬科今年以來第一次被媒體曝出質量問題。
10月12日，據媒體報道，西安萬科高新華府發生塌方，塌方地點緊臨著一個工地基坑，深度大約10米左右，整段圍墻及綠化帶塌陷，塌陷區域距離單元門不到兩米，目測塌方路段長約100米左右。對此，西安萬科聲明稱，實際情況系西灃路一其他企業工地施工現場出現基坑局部塌陷，波及西安高新華府小區與該工地相連道路出現局部沉降。
8月18日，武漢萬科高爾夫城市花園小區一住戶家中陽臺突然出現垮塌現象。據住戶介紹，該房從交房至今不過六年，并且當初全部為精裝交付標準。武漢萬科表示，或許是施工過程中采用的二次澆注方式造成了陽臺開裂。
更早前，今年1月，合肥萬科森林公園錦庭的新房剛交付不足一個月，一場暴雪后入戶鋼結構雨棚就倒塌了……
龍頭房企也“差錢”
“瘦死的駱駝比馬大”，事實上，雖然房地產市場不景氣，但作為絕對的龍頭房企，萬科的日子遠比行業好太多，在此背景下，萬科為何要帶頭喊“活下去”的口號？事實上，萬科并沒有表面那么“美”。
雖然樓市降溫已成不爭的事實，但是三季度上市房企整體業績并未像市場預料的那樣悲觀，東興證券研報顯示，2018年1月份至9月份，龍頭房企營收增速達到40.9%，而同期中小房企營收增速僅為14.7%。高呼“活下去”的萬科前三季度營收達1760億元，同比增長超過50%，同時其歸屬于母公司股東凈利潤139.8億元，同比增長26.09%，穩坐頭把交椅。
而萬科高呼“活下去”也并非空穴來風。鑒于部分城市房地產市場調整，萬科在三季報中做出跌價預警，并對存在風險的項目計提存貨跌價準備41.4億元。即便當前利潤可觀，但對于明年“如何活下去”，對很多房企來說依舊是一個不得不考慮的問題。
事實上，萬科不僅像上述財報那樣能賺錢，花錢的能力也不可小覷。據不完全統計，自今年初以來，萬科實施的涉及項目、股權或資產的收購至少有14起，耗資超過230億元。
此外，萬科在拿地方面也頗為積極。根據萬科披露的數據，今年前10個月，其累計新增項目205個，新增權益建筑面積達到2453.74萬平方米，累計耗資1338.17億元。
而大舉并購使得萬科的負債激增、現金流銳減。截至今年9月30日，萬科流動負債達到10441.36億元，首次突破萬億。隨著大舉擴張，公司的現金流急劇減少。今年前9個月，其經營現金流凈額同比下降254.02%。
為了支撐其拿地擴張，今年以來，萬科不斷舉債。截至三季度末，其資產負債率升至84.93%，這已是從2014年以來的連續四年增長，也是其上市以來的最高值。
負債率攀升的同時，公司的存貨周轉率卻逐年下降。2015年，其存貨周轉率為0.4029次（約為893天），2017年降至0.3005次（約1198天），今年前9個月為0.1759次。
負債大幅攀升，存貨高企且周轉率下降，使得萬科的償債壓力明顯增大。
行業墮入惡性循環
針對連續曝出的建設工程質量問題，有觀點認為“高周轉”成為最主要的推手。
事實上，對于近年的新房質量問題，甚至連行業內人士也不諱言。綠城房地產建設管理集團有限公司董事長、總經理李軍今年8月在博鰲房地產論壇上公開表示，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的。
為什么建筑行業事故頻發？甚至連知名房企也陷入坍塌黑洞？
對此，有媒體指出，高周轉搶工期是背后的重要原因。周轉越快，利潤越高；為了高利潤，必須高周轉。多年前，萬科是高周轉模式的領頭羊；“5986”就是當初萬科高周轉的數字密碼，拿地五個月動工、九個月銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅。可惜，房子蓋得再快，總還有個限度。一旦越過紅線，事故就難以避免。
事實上，如今高周轉不僅是諸多房企的宣傳亮點，也成為資本市場判斷房企盈利強弱的重要指標。一位開發商人士稱，越是在融資壓力大的時候，房企越是會強調高周轉，“除了提升利潤，當前的高周轉背后的驅動力主要是高杠桿。”這位開發商人士表示。
一方面，提升杠桿率，一方面加速周轉回籠。這已經成為地產行業慣用的做法。但兩者的博弈如今卻成為當前房企面臨最大尷尬。一邊廂，11月份，房企密集發布融資公告，成本明顯提升，杠桿率進一步提高。另一邊廂，銷售增速卻在放緩。有分析認為，未來一段時間，高成本融資和回款速度放緩將影響房企業績表現。
基于此，央行也注意到房地產行業杠桿風險問題。近日，央行發布《中國金融穩定報告(2018)》明確指出，中國房地產金融風險總體可控，但部分房地產企業債務率過高等風險要關注。
在此背景下，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，高周轉企業更要注意質量和風險把控，不能盲目下指標，壓縮工期，要避免出現偷工減料的現象，以免欲速則不達。
