中國房地產市場進入調整周期，出現了很多收并購機會。
除了萬科、保利這類資金充裕的大型房企、央企外，具有新加坡國資背景的凱德也開始逆勢擴張。11月12日，凱德以逾127億收購了上海上港集團旗下一商業項目。至此，過去一年內，凱德收并購金額已超過300億。
今年初，凱德曾向印力商業出售了20個購物中心，退出了許多三四線城市；而諸多的收購動作，則聚焦一二線城市。通過對資產組合的優化，凱德正進一步鞏固在華的“綜合體戰略”和“核心城市群戰略”，以釋放全產業鏈價值，提升多元業務的協同和規模效應。
超大型綜合體的運營離不開資金的支撐。依靠其地產+基金模式，以及在海外市場的資本運作，凱德在中國的發展采用多渠道融資、并購的方式。
此外，凱德也在改進和升級傳統的商業開發模式，擁抱“互聯網+”，搭建大商業平臺。凱德對新商業模式的長遠規劃，包含了樓宇建造、商業運營和客戶互動等層面，集成了全產業鏈的產品與服務。
大手筆收并購
作為進入中國市場較早的外資集團，凱德近年來常被指在華發展步履緩慢。2018年初，凱德集團首次提出2020年管理資產達1000億新元（約5000億人民幣），每年通過優化資產組合新投 資30億新元（約150億人民幣）的發展目標。此后，凱德明顯加大了在中國內地的投 資力度。
11月12日晚間，據上港集團公告，凱德集團旗下來福士基金攜手新加坡政府投 資公司成立的合資公司DIAMOND TWO PTE. LTD.，以127.86億元收購上港商業項目，刷新了凱德在華單體項目收購金額紀錄。
該項目名為星港國際中心，由2幢50層的辦公樓和一體式購物中心組成，計劃打造為上海第三座來福士綜合體，預計總投 資約200億。凱德集團總裁兼集團首席執行官李志勤透露，該項目預計于2019年下半年分期開業。
凱德在廣州也不斷尋找機會。同日，凱德旗下的廣州市凱科星貿房地產開發有限公司以底價8.82億元摘得位于廣州科學城核心區的KXC-I1-3地塊，面積4.74萬平方米。
該項目預計于2019年動工、2022年建成，將被打造為凱德在廣州首座含辦公樓業態的綜合商業項目。
此外，近一年來，凱德在廣州已新增6個項目；4月，凱德在浙江-新加坡經貿理事會上簽署中新（寧波）智造產業園戰略合作協議；6月，收購重慶兩江春城項目。
據凱德集團透露，從2017年11月至今，集團在中國的投 資、收購金額累計超過320億人民幣（約64億新元）。
“目前樓市下行，國企不敢買寫字樓，民企沒有錢買，外企投 資人不太會買，而凱德旗下的來福士中國、新加坡政府投 資公司（GIC）都有大量人民幣資金和貸款能力。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示。
加碼一線城市背后，是凱德早已確定的戰略調整。2016年5月24日，凱德集團中國區首席執行官羅臻毓接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，凱德的策略是聚焦一二線，深化綜合體戰略。
“凱德抓住了一線城市未來商業地產發展的機會”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，以股權收購形式獲取項目，項目落地成本相對可控，體現了凱德的靈活投 資思路。在上海復制來福士品牌，也符合凱德商業地產深耕的導向。
凱德在二三線城市的“退”與在一二線城市的“進”，也是戰略調整的體現。
今年1月，凱德將旗下20家購物中心以83.65億人民幣出售給印力商業集團，20個項目除一個位于北京外，其他全部位于二三線城市，如重慶、成都、南昌、佛山、東莞等。
彼時凱德回應稱，將在出售成熟物業釋放投 資收益的同時，再投 資至增長性物業，進一步深化凱德集團在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局。
戰略調整后的凱德，綜合體進入爆發期。去年凱德在華新開業六大綜合體，是新開綜合體最多的一年。今明兩年，還將有上海凱德晶萃廣場和重慶來福士等項目亮相。
凱德方面表示，未來將繼續通過資產收購和積極的資產管理，在核心城市群集中力量擴大影響力和輻射范圍，保持并強化在北京、上海等核心市場的優勢。
布局全產業鏈
能擎起超大型綜合體運營的大旗，正得益于凱德創新的金融模式、資本運籌。
作為亞洲最大的房地產基金管理者之一，凱德旗下共管理六只房地產投 資信托（REITs）和17只私募基金，其中涉及中國業務的信托有2只，私募基金有13只，“地產+金融”的凱德模式已形成。
基于這一模式，凱德踐行“多元化資本平臺+全面高效的運營機制”的思路做商業地產。羅臻毓曾指出，隨著市場逐步成熟，商業地產正趨向更專業化、更細分化、更金融化。
具體的運作方式是，凱德前期會把穩定、優質的項目注入到房地產信托基金里，資金回籠后再投入新的項目。而其他綜合體或是長期持有的物業，凱德則通過不同的私募基金進行運作。
截至目前，凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣。
有了優于其他房企的金融化模式，深耕中國商業地產24年的凱德，繼續在全產業鏈布局賽道上角逐。
大體量、多業態是國內綜合體的普遍特征。在來福士品牌30周年之際，凱德啟動來福士品牌升級，由“城中之城”升級為“樂享其城”，由關注建筑轉向關注人性和體驗，打通線上線下驅動體驗升級。
這一品牌升級伴隨著產業鏈的持續優化，凱德打出了“實體+科技”的組合拳。凱德星生態圈便是依靠互聯網工具搭建O2O與電子商務平臺，做活會員激勵計劃，把凱德體系內覆蓋商場、辦公樓、住宅、服務公 寓、倉儲等超過10億人次線下互動串聯起來。
凱德集團還與人工智能領域的“獨角獸”曠視科技展開了圍繞人臉識別技術在智慧綜合體通行管理、零售系統和綜合管理等層面的合作。2018年5月，位于上海楊浦區凱德·國正中心的第一個C3開業，便采用了曠視科技的人臉門禁識別方案等多項高新技術。
“面對創新浪潮和科技的發展，凱德將積極探索智能化樓宇、智慧購物中心、智能社區、未來辦公等。”羅臻毓表示，今后將進一步結合旗下多元業態，促進中新合作，打造國際化智能城市生活。
