明確的市場定位、獨具特色的商業風格、圍繞核心客群打造沉浸式消費場景、充分發揮購物中心的多元屬性……這些都是場景時代購物中心搶占市場的重要條件。如何真正將這些概念落地，通過營造良好的商業氛圍，為消費者創造更有品質的生活空間，值得運營商們深思。
3月23日，一場名為“春天花花大型公益運動會”的活動在蘇州大運城·陽光天地拉開帷幕。這場將持續一個多月的運動會，以兵乓球、羽毛球、籃球、足球四項比賽為主導，同時結合豐富的趣味親子運動會，在吸引了一眾運動愛好者之余，更讓周邊的家庭客群能夠享受親子歡樂時光。在活動開始至今的一周時間，已為大運城帶來客流周環比增長40%，營業額同比增長32%的良好成績。其中，周末兩天客流高達10萬+人次，銷售額破千萬元。
（春天花花大型公益運動會）
“春天花花大型公益運動會”期間客流和銷售額的爆發式增長，不僅順應了“全民運動”、“全民健身”熱潮，也是大運城一年以來升級調改的成功體現。
一年前，大運城還是一個年虧損逾3千萬元、品牌商家欠租撤場、現場品質一塌糊涂的“爛攤子”，而現在它已經搖身一變成為木瀆商圈人氣排名前列的商業項目，這一切都離不開2017年底進駐的陽光城商管團隊，這個出身世界500強企業集團的商管團隊，成員來自萬達、新城、金鷹、世茂、紅星等標桿商業的資深人員，他們洞悉蘇城人民消費偏好、區位差異及變化格局，針對大運城重新規劃定位，大力引入新興品牌業態、舉辦一系列符合周邊消費者需求的主題活動……每一步都切中大運城的經營要害。
創新場景空間 打造體育達人聚集地
在體驗經濟的加持下，購物中心不僅僅是一個建筑載體，更是一個有溫度有情感的空間。如何更好地連接人與空間，不斷賦予商業空間更豐富的內涵，來源于空間運營者的深入洞察。
陽光城商管團隊接管后的蘇州大運城深諳周邊社區消費者對于運動和健身的渴求，將商業與體育運動相融合，結合全方位的業態品牌和多個體育運動場館的搭建，打造了區域內的體育達人聚集地。
（商場內籃球場）
目前，大運城在場內修建了下沉式羽毛球場、室內街區籃球場、下沉式籃球場、健身步道以及屋頂足球場等眾多運動場館，并已全面對外開放。同時，結合商場內的游泳、跆拳道、健身、舞蹈等多種品牌商家，基本滿足周邊消費者對于體育運動、強身健體的全方位需求。同時，大運城還將引入蘇州首家全齡馬術俱樂部，為區域消費者帶來全新的購物體驗，勢必讓大運城成為區域運動人士打卡聚集的網紅新坐標。
（屋頂足球場）
全方位調改升級 品牌業態升級煥新
自2018年起，大運城對項目進行了全方位的調改升級，包括硬件動線的改造和業態品牌的優化。以分層規劃的形式構筑五大主題空間，打通大潤發超市與項目的連接口，亮化突出外立面及主入口，整體工程施工周期一年，在現場經營的同時點狀實施，從2018年4月開始至2019年5月結束，目前已大部分建成亮相。結合硬件的施工，針對場內照明系統和導視系統也做了整體調整優化，預計暑期前全部完工。
一年多以來，不斷調整業態，優化組合，引進時下火爆的特色網紅餐廳江南大院、梵高星空藝術館、馬術訓練及表演俱樂部等區域乃至蘇州首進品牌，以及周大福、巴拉巴拉、cache cache、屈臣氏等品牌升級，讓項目在有限的空間容納更豐富的業態和品牌，更好的鏈接人與空間，也為項目帶來業績的持續增長。
目前，蘇州大運城共擁有近200個國內外知名品牌，涵蓋時尚零售、餐飲場景、生活社交、娛樂文化、家庭親子、健康休閑等。
※娛樂文化：英派斯健身、馬術俱樂部、跆拳道俱樂部、上影星海影城、梵高星空藝術館等；
※時尚零售：UNIQLO、H&M、UR、Mothercare周大福、adidas、NIKE、hotwind、ONLY、Jack&Jones、屈臣氏、小米之家、利郎等品牌；
※餐飲方面：星巴克、必勝客、蜜桃、70后、江邊城外、江南大院、新石器、好利來等
※兒童業態： 新虹藝少兒美術館、愛貝國際少兒英語、美吉姆早教中心、巴拉巴拉、好孩子、迪士尼童裝、莫莉幻想等眾多知名品牌。
（梵高星空藝術館）
項目迎來跨越式發展 或成資產盤活經典案例
據統計，2019年江蘇計劃新開業商業項目達163個，新增商業建筑面積1401.97萬方，項目平均體量約8.6萬方，蘇州超越省會城市南京，預計開業項目穩居榜首。大量地產商的圈地運動和規模追求導致購物中心的無序開發，很多項目開業即停業，整個行業都面臨著開業容易經營難。開業后迅速滑坡或者格局變化導致經營下滑的情況數不勝數，如蘇州長江路上的石路國際二期、香格里拉的陽光百貨、園區的尼盛尚品匯、環球188、觀前街的大洋百貨等。即使仍在營的購物中心也基本都面臨艱難持平乃至嚴重下滑的境況，未來市場競爭日益加劇。隨著存量大于增量的拐點到來，操盤團隊的素質和能力就是決定一個項目生死存亡的核心關鍵。
蘇州陽光城商管區域總經理兼大運城總經理胡媛媛女士表示，陽光城商管團隊進駐以來，大運城項目發生了翻天覆地的變化，在短短一年的時間內由虧轉盈，一方面離不開陽光城千億地產企業的背書，和金鑫集團的大力支持，更重要的是當地團隊的深耕和拼搏。2018年項目整體補招空鋪面積達2000余方，招商開鋪率由原有的不足50%提升為目前的70%以上，租金收繳率由原有的不足40%穩定在目前的90%，解決處理各種遺留難題100余件，追繳各類壞賬欠費達1700余萬元 ，年利潤由2017年虧損2800余萬元扭轉2018年盈利153萬元。這份漂亮絕頂的成績單足以給目前千篇一律的行業現狀樹立一道驚艷的案例。
在當下蘇州仍處于購物中心持續開發的時代，陽光城商管團隊對大運城項目的操作嘗試和階段性成績，已經具備了一個標桿樣板的完美雛形。相信在年底更多調改效果亮相時大運城可以給整個行業和市場樹立一個存量資產盤活的旗幟。
未來，大運城還將繼續為商圈內消費者營造更良好的購物氛圍，提供更多樣的品牌選擇，打造更多有趣的主題活動，實現大運城在商業之外更多方面的價值。
據了解，蘇州大運城一季度已完成銷售額1.2億元，實現利潤預算達成率600%。這也是蘇州大運城開業至今，首次超額實現銷售目標，足以體現陽光城團隊對于不良資產強大的盤活能力。而大運城，也是存量商業問題越來越嚴重的當下，成功實現由虧轉盈的一個值得考察與借鑒的案例。
