萬科發(fā)布財報：“鞏固提升基本盤”應(yīng)對危機并存的白銀時代

3月25日，萬科發(fā)布2018年年報，各項業(yè)績指標(biāo)穩(wěn)健增長。2018年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。

2018年是萬科“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略的開局之年，面對危與機并存的“白銀時代”，萬科于去年年中提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”，強調(diào)認(rèn)清、順應(yīng)大勢，并以“戰(zhàn)略檢討-業(yè)務(wù)梳理-組織重建-事人匹配”為經(jīng)營管理主線，推動公司各業(yè)務(wù)有質(zhì)量的增長。

萬科董事會主席郁亮表示，2019年，面對高度的不確定性，萬科應(yīng)該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，依托事業(yè)合伙人機制，堅持“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營指導(dǎo)方針，穩(wěn)住基本盤。

“基本盤”成最重要詞匯

2018年，我國房地產(chǎn)市場的銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標(biāo)再創(chuàng)新高，但全國商品房銷售增速再度放緩。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積為17.17億平方米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點，銷售金額15萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。

在萬科看來，“白銀時代”我國的城市化過程并沒有結(jié)束。無論從數(shù)量還是品質(zhì)上來看，城市對于空間的需求都依然龐大。但伴隨“少子化”“老齡化”的人口形勢以及行業(yè)集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時代已經(jīng)結(jié)束。為了支持萬科未來的持續(xù)增長，轉(zhuǎn)型勢在必行。但無論從萬科今天的體量來看，還是從以往的行業(yè)環(huán)境來看，轉(zhuǎn)型都絕非易事。

“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開枝散葉，先在最基本的業(yè)務(wù)上深化對商業(yè)邏輯的理解、練好經(jīng)營管理的內(nèi)功，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅實的基礎(chǔ)。”郁亮表示。

2018年，萬科實現(xiàn)銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。所銷售的產(chǎn)品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小戶型占比91.4%。

報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)結(jié)算面積2191.4萬平方米，同比增長10.7%；實現(xiàn)結(jié)算收入2846.2億元，同比增長22.1%。截至2018年底，萬科已售未結(jié)資源上升，合并報表范圍內(nèi)有3710.2萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，同比增長25.2%，合同金額合計約5307.1億元，同比增長28.1%。

在高度的不確定性面前，萬科堅持量入為出、審慎投資，確保投資規(guī)模與經(jīng)營承載力相匹配。2018年，萬科獲取新項目227個，總規(guī)劃建筑面積4681.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2490.2萬平方米。按建筑面積計算，其中72.1%位于一二線城市。

截至2018年末，萬科在建項目總建筑面積約9012.7萬平方米，權(quán)益建筑面積約5402.1萬平方米；規(guī)劃中項目總建筑面積約5936.2萬平方米，權(quán)益建筑面積約3579.6萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計約347.7萬平方米。

萬科戰(zhàn)略定位升級

2018年，萬科將戰(zhàn)略定位升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。從配套服務(wù)商到生活服務(wù)商，這意味著萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內(nèi)容。

據(jù)了解，在物業(yè)服務(wù)方面，萬科以住區(qū)物業(yè)服務(wù)為基本盤，保證充足的資源投入。2018年實現(xiàn)營業(yè)收入98億元，同比增長33%；在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務(wù)占比65%，非住宅業(yè)務(wù)占比35%。

2018年萬科將租賃住宅業(yè)務(wù)提升為核心業(yè)務(wù)，繼續(xù)圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局，提升已獲取項目的開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量。目前，萬科長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)超過六萬間，開業(yè)六個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發(fā)行，為租賃住宅業(yè)務(wù)發(fā)展提供了資金支持。

在商業(yè)開發(fā)與運營方面，萬科持續(xù)提升既有項目的運營表現(xiàn)。截至2018年底，萬科在商業(yè)領(lǐng)域的總管理項目210余個，總建筑面積超過1300萬平方米。印力集團(tuán)是萬科的商業(yè)開發(fā)與運營平臺，聚焦存量項目的運營管理，通過改造激發(fā)存量項目的活力，并持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，探索資產(chǎn)證券化。2019年2月，印力管理的商業(yè)地產(chǎn)基金以深圳龍崗萬科廣場為標(biāo)的發(fā)起并設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃（類REITs），發(fā)行規(guī)模21.16億元，是市場首單無“強增信”并以購物中心為資產(chǎn)支持的權(quán)益類REITs產(chǎn)品。

面對房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩和融資持續(xù)收緊的宏觀環(huán)境，萬科依舊堅持“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實價值創(chuàng)造”理念，強化資金管控。

2018年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入336.2億元。截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動負(fù)債的總和931.8億元；萬科凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。